Bám trục hạ tầng để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư có nên 'đổ vốn'

Bất động sản từng chứng kiến những "nấc thang" giá nhờ hạ tầng

Trong khoảng 10 năm trở lại đây, thị trường bất động sản phía Nam từng chứng kiến giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Hầu hết các "nấc thang" tăng giá của căn hộ, đất nền hay nhà phố - biệt thự đều liên quan đến câu chuyện đầu tư hạ tầng. Điều này cho thấy, nơi nào có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, có hướng mở trong quy hoạch thì giá trị bất động sản nơi đó thường tăng mạnh.

Đơn cử, 10 năm trước, khu vực quận Bình Thạnh, Gò Vấp là các quận nội thành TP.HCM nên giá bất động sản khá cao, còn Thủ Đức là vùng ven nên giá thấp hơn đáng kể. Tuy nhiên, kể từ sau khi tuyến đường Phạm Văn Đồng được khởi công và chính thức đưa vào sử dụng năm 2015, sau đó là một loạt công trình hạ tầng kết nối khác như hầm Thủ Thiêm, cầu Sài Gòn, cầu Thủ Thiêm 1, cầu Thủ Thiêm 2,… khoảng cách giá nhanh chóng được thu hẹp.

Metro số 1 – TP.HCM cũng là minh chứng rõ nét nhất về tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản. Các dự án căn hộ dọc tuyến metro có mức tăng giá rất cao, từ 50-70% trong vòng 4-5 năm, cá biệt có dự án tăng giá gần 150% kể từ khi dự án xây dựng đến khi hoàn thành, vận hành.

Hay, đại lộ Đông Tây (đại lộ Võ Văn Kiệt) kể từ thời điểm khởi công (2005) đến giai đoạn thông xe (2011) cùng với hầm Thủ Thiêm thì bất động sản dọc tuyến thuộc khu vực khu Đông (Q.2), khu Tây TP.HCM (Q.Bình Tân, Q.8) và khu trung tâm (Quận 1, quận 5) liên tục tăng giá. Đến giai đoạn dự án hoàn thiện, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng nhờ việc cư dân di chuyển dễ dàng giữa các khu vực và khả năng kéo giãn dân từ khu trung tâm về các khu lân cận để sinh sống.

Một dự án hạ tầng khác phải kể đến quốc lộ 13 nối TP.HCM – Bình Dương – Bình Phước đã được đưa vào sử dụng gần 20 năm qua và tác động rõ nét đến mặt bằng giá bất động sản dọc tuyến đường này. Đây là trục giao thông "xương sống" giữa TP.HCM và Bình Dương (hiện 2 địa phương này chung địa giới là TP.HCM) đang được tiếp tục đầu tư mở rộng lên 60m (đoạn từ cầu Bình Triệu đến giáp ranh tỉnh Bình Dương) với số vốn gần 1.400 tỉ đồng, kì vọng sẽ tạo động lực cho giá trị bất động sản khu vực trong tương lai.

Quốc lộ 13 đang được đẩy nhanh triển khai

Mới đây nhất, do sáp nhập với TP.HCM, để đáp ứng nhu cầu đi lại, tỉnh Bình Dương quyết định chi thêm hơn 6.000 tỷ đồng cho dự án Quốc lộ 13 nhằm đồng bộ toàn tuyến dài trên 60km. Thông tin này trở thành tin vui với người và thị trường bất động sản dọc tuyến đường, tiếp tục tạo ra "bộ khung kỹ thuật" để phát triển kinh tế - xã hội, giải tỏa áp lực giao thông trên tuyến. Đồng thời chuẩn bị cho kế hoạch phát triển đô thị về lâu dài, thu hút đầu tư cho giai đoạn phát triển mới.

Khi được hỏi, liệu mua căn hộ dọc quốc lộ 13 ở giai đoạn này còn biên độ tăng giá tốt hay không, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE khẳng định: Hiện mặt bằng giá căn hộ dọc tuyến này có tăng nhưng vẫn còn biên độ tăng giá trong thời gian tới.

Ông Kiệt nhấn mạnh rằng tuyến hạ tầng này đang được mở rộng từ 6 lên 10 làn xe, giúp tăng cường kết nối giữa các khu vực hậu sáp nhập. Hiện tại, giá bất động sản giữa Bình Dương (nay là TP.HCM) và TP.Thủ Đức (TP.HCM) còn chênh lệch khá lớn. Thậm chí, chỉ cách nhau một cây cầu nhưng giá hai nơi chênh khoảng 50%. Khoảng cách giá này sẽ thu hẹp khi hai khu vực chung một nhà. Vị này cho biết thêm: "Giá bất động sản tăng không chỉ phụ thuộc vào việc sáp nhập mà còn do hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và mức độ đô thị hóa của khu vực".

Bám trục hạ tầng, tiền vào "chắc túi"

Theo ông Kiệt, các tuyến hạ tầng trọng điểm, đường vành đai, cao tốc, metro sẽ tạo ra xu hướng xây dựng đô thị ly tâm phát triển.

Chỉ kinh nghiệm cho nhà đầu tư "săn" bất động sản trong bối cảnh sáp nhập tỉnh, thành, chuyên gia CBRE chia sẻ: "Khách hàng có thể cân nhắc đầu tư vào các khu vực dọc theo những tuyến hạ tầng lớn đang được triển khai, vì đây là cơ hội gia tăng giá trị. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư không nên kỳ vọng lướt sóng, kiếm lời nhanh chóng từ thông tin sáp nhập".

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho hay, khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý "lướt sóng" theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Nhà đầu tư cần đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu và tính tương thích vùng để tránh rủi ro.

Theo các chuyên gia, giá trị của một bất động sản phụ thuộc vào các yếu tố "kỳ vọng tương lai". Những yếu tố này bao gồm vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện, hạ tầng kỹ thuật được đầu tư tốt, tiện ích đầy đủ, pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác của bất động sản, tình hình phát triển kinh tế địa phương. Đây mới là các yếu tố quyết định giá trị thực của bất động sản, tiền vào "chắc túi" cho nhà đầu tư, bên cạnh thông tin sáp nhập.

Bà Huỳnh Thị Kim Thanh - Quản lý Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, cho biết: Những dự án hạ tầng lớn trọng điểm chỉ cải thiện khả năng kết nối vùng miền mà còn mang lại giá trị gia tăng to lớn cho các khu vực lân cận, mở ra cơ hội đầu tư bất động sản tại những điểm đến mới. Trong tương lai, sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại và các dự án bất động sản chất lượng cao sẽ giúp Việt Nam nâng cao vị thế trên thị trường khu vực và quốc tế.

Có thể thấy, tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, đặc biệt là vào lĩnh vực hạ tầng có tác động nhất định đến khả năng phục hồi của thị trường bất động sản. Trên thực tế, khi đầu tư công được đẩy mạnh, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được triển khai đều tạo sức hút dòng tiền của nhà đầu tư vào những khu vực kết nối này. Bởi thị trường bất động sản khu vực đó sẽ được hưởng lợi lớn, giá tăng lên, thanh khoản sản phẩm dễ dàng hơn.

Võ Minh