Bất động sản cắt lỗ tràn lan, chuyên gia nói thẳng: Nhiều nơi thực chất chỉ đang 'cắt lãi'

Nếu vẫn bán cao hơn giá hợp đồng thì chỉ là 'cắt lãi' 

Báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services cho thấy lãi suất vay bất động sản phổ biến đã lên 12-14%/năm. Đáng chú ý, tại một số ngân hàng, lãi suất thả nổi đã lên tới 16,5%/năm. Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, mặt bằng lãi suất chỉ khoảng 6,5-7%/năm. Việc chi phí vốn tăng gấp đôi, thậm chí gấp 2,5 lần ở các khoản vay thả nổi đang đẩy nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính vào thế mắc kẹt.

Phân tích sâu hơn về thực trạng thị trường bất động sản hiện nay trên talkshow "Bất động sản cắt lỗ hàng loạt vẫn ế: Bẫy thanh khoản?" hôm 25/7, chuyên gia Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết theo nghiên cứu của đơn vị này, lợi suất cho thuê tại Hà Nội trong hai năm gần đây đã giảm xuống rất thấp, hiện chỉ đạt khoảng 2,5-3%/năm. 

Nếu phải chịu lãi vay khoảng 15%/năm, riêng phần chênh lệch lãi suất với khoản vay 1 tỷ đồng đã khiến người vay phải bù thêm khoảng 120-130 triệu đồng mỗi năm.

Áp lực thực tế còn lớn hơn rất nhiều, bởi hiện nay giá chung cư tại Hà Nội phổ biến ở mức 5-6 tỷ đồng/căn. Nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tối đa, vay khoảng 70% giá trị tài sản, khoản trả lãi hàng tháng sẽ trở thành gánh nặng rất lớn. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng.

Theo đánh giá của Refi, thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung (hyper supply) trong chu kỳ bất động sản. Bên cạnh lãi suất cao, nguồn cung mới liên tục được đưa ra thị trường theo định hướng của Chính phủ nhằm giải quyết bài toán giá nhà quá cao so với thu nhập người dân.

Ông Hùng đánh giá, nếu không có sự điều chỉnh, về dài hạn, giá nhà sẽ làm suy giảm động lực phát triển của hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM - những đầu tàu đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP. Vì vậy, điều chỉnh giá là cần thiết. 

Trong hai năm qua, nhiều dự án tăng giá gấp đôi, thậm chí theo khảo sát của Refi, có những dự án chung cư giai đoạn 2024-2025 tăng gấp ba lần. Không có mức tăng thu nhập nào của người dân có thể theo kịp tốc độ tăng giá nhà như vậy.

Theo ông, hiện nay, trên các sàn giao dịch xuất hiện rất nhiều tin rao cắt lỗ, nhưng khi khảo sát thực tế, giá bán vẫn ở mức cao. Hiện tượng này chủ yếu là neo giá, chứ không phải chỉ là "cắt lỗ trên giấy".

“Thực tế, việc cắt lỗ đã diễn ra. Tuy nhiên, cần phân biệt rõ khái niệm. Cắt lỗ là bán thấp hơn giá ghi trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Nếu vẫn bán cao hơn giá hợp đồng thì chỉ là cắt giảm phần lợi nhuận kỳ vọng, hay còn gọi là "cắt lãi".

Qua khảo sát, nhiều dự án mở bán trong năm 2025 đã xuất hiện giao dịch bán dưới giá hợp đồng, tức là cắt lỗ thực sự. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là mức giá sau khi cắt lỗ đã phản ánh đúng giá trị thực hay chưa. Nhiều sản phẩm trước đó được đẩy giá quá cao nên dù đã bán dưới giá hợp đồng vẫn chưa về mức hợp lý”, ông Hùng cho biết.

Vị chuyên gia cho biết, bất động sản cũng là một loại hàng hóa và luôn chịu tác động của cung - cầu. Vì vậy, việc xác định giá trị thực là yếu tố quan trọng nhất. Nếu một bất động sản đã cắt lỗ nhưng vẫn cao hơn đáng kể so với giá trị thực, khả năng cao sẽ còn phải giảm thêm mới có thể tìm được người mua. Do đó, hiện tượng cắt lỗ là có thật nhưng nhiều chủ sở hữu vẫn đang cố gắng neo giá để giảm mức thua lỗ thay vì chấp nhận bán theo giá thị trường.

Chu kì thị trường bất động sản đang nhanh hơn

Với bối cảnh lãi suất cao, thanh khoản yếu và giá còn neo ở mức cao, ông Hùng khuyến nghị người mua cần nhìn thị trường theo chu kỳ. Một chu kỳ bất động sản thường gồm 4 giai đoạn: phục hồi, tăng trưởng, bùng nổ nguồn cung và suy thoái. Trong đó, giai đoạn bùng nổ nguồn cung và suy thoái là thời điểm người mua có lợi thế đàm phán và lựa chọn sản phẩm.

Trong chu kỳ bất động sản, giai đoạn bùng nổ nguồn cung và suy thoái là thị trường của người mua. Lúc này, người mua nắm lợi thế vì có thể đàm phán giá khi nguồn cung dồi dào và mặt bằng giá có xu hướng điều chỉnh.

Không chỉ thị trường thứ cấp, ngay cả thị trường sơ cấp cũng xuất hiện nhiều chính sách bán hàng chưa từng có trong năm 2025. Các chủ đầu tư liên tục tung ra nhiều chương trình ưu đãi, kết hợp nhiều loại chiết khấu để kích cầu và đẩy hàng.

Ngược lại, ở 2 giai đoạn đầu của chu kỳ là phục hồi và tăng trưởng, thị trường thuộc về người bán. Khi đó, người mua thường phải chạy theo giá. Thực tế trong năm 2025, không ít trường hợp buổi sáng xem nhà một giá nhưng đến chiều chủ nhà đã tăng giá. Đây là đặc trưng của giai đoạn FOMO, khi giá liên tục được đẩy lên và người bán gần như đưa ra mức giá nào cũng có người chấp nhận.

Khi thị trường điều chỉnh, chính những nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO sẽ chịu áp lực lớn nhất và buộc phải giảm giá sâu mới có thể thoát hàng. Đây là quy luật của thị trường. Nếu hiểu rõ tính chu kỳ, nhà đầu tư sẽ bình tĩnh hơn trong việc ra quyết định.

"Một điểm đáng chú ý là chu kỳ bất động sản hiện nay đang rút ngắn đáng kể. Nếu giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2022, mỗi chu kỳ thường kéo dài 8-10 năm thì hiện nay, tính từ năm 2022 đến 2026, thị trường gần như đã hoàn thành một chu kỳ chỉ sau khoảng 4 năm. Lãi suất, nguồn cung và quan hệ cung - cầu biến động nhanh hơn khiến tốc độ thay đổi của thị trường cũng nhanh hơn trước. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải trang bị kiến thức nhiều hơn để thích ứng với một thị trường ngày càng biến động", ông Hùng nhấn mạnh. 

Riêng phân khúc chung cư Hà Nội giai đoạn 2024-2025 có hơn 30.000 căn mở bán, cơ bản giải quyết tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, giá sơ cấp tăng quá mạnh, nhiều dự án tăng hơn gấp đôi so với năm 2023, vượt khả năng chi trả của người dân.

Lãi suất cao khiến thị trường thứ cấp hấp dẫn hơn nhờ giá hợp lý. Từ quý III-IV/2026, nhiều dự án mở bán giai đoạn 2024-2025 sẽ bàn giao, trong khi nhà đầu tư phải thanh toán thêm 25% giá trị hợp đồng (chủ đầu tư trong nước) hoặc 45% (chủ đầu tư nước ngoài). 

"Áp lực tài chính buộc một bộ phận phải bán ra với giá thấp hơn, khiến dòng tiền dịch chuyển sang thị trường thứ cấp", ông Hùng nhận định. 

Phan Trang