Năm 2026, chính sách tín dụng bất động sản được nới ở mọi hướng. Nhưng toàn bộ nỗ lực đó dừng lại trước một khoảng cách rất nhỏ: giữa mức lãi suất người mua chấp nhận được và mức lãi suất thị trường đang chào.
Trong vòng chưa đầy một năm, Ngân hàng Nhà nước thực hiện bốn động tác nới lỏng có chủ đích đối với dòng vốn chảy vào nhà ở. Đây là chuỗi điều chỉnh dày đặc hiếm gặp, và tất cả đều hướng về một phía: làm cho vốn dễ ra hơn.
Bốn động tác này giải quyết rất tốt một bài toán: ai được vay. Chúng không chạm tới bài toán còn lại, vốn nằm ở phía bên kia bảng cân đối của một hộ gia đình: ai đủ sức trả.
Khảo sát hơn 1.000 người của Batdongsan.com.vn vẽ ra một chân dung khác hẳn chu kỳ 2021. Nhu cầu vay vẫn còn, nhưng khẩu vị đòn bẩy đã co lại rõ rệt, và động cơ mua đã dịch chuyển từ đầu tư sang an cư.
Người mua Việt Nam đã tự giảm đòn bẩy trước khi bất kỳ quy định nào bắt họ phải làm vậy. Và khi cầu đầu cơ rút đi, phần cầu còn lại là cầu ở thật. Cầu ở thật không phản ứng với kỳ vọng tăng giá. Nó chỉ phản ứng với hai thứ: thu nhập và lãi suất.
“Khi lãi suất vượt 10%, tốc độ giao dịch bất động sản thường chậm lại do người mua cân nhắc khả năng tài chính.”
KHẢO SÁT NGƯỜI MUA NHÀ · BATDONGSAN.COM.VNTrong khi đó, sự quan tâm không hề mất đi. Mức độ quan tâm tới chung cư tăng từ 38% hồi tháng 1/2026 lên 49% vào tháng 6/2026. Nhu cầu vẫn ở đó và đang lớn dần. Cái thiếu không phải là mong muốn mua, mà là phép tính cuối cùng.
Đây là chỗ mọi con số phía trên gặp nhau. Phân khúc trung cấp hiện phổ biến ở mức 55 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông. Một căn 65m² vì thế rơi vào khoảng 3,7 tỷ đồng. Nếu người mua chỉ vay 50% như 91% người được khảo sát mong muốn, khoản vay là khoảng 1,87 tỷ.
Hãy tự điều chỉnh các thông số bên dưới để xem con số cuối cùng thay đổi thế nào.
Ở mức lãi suất 9%, kịch bản mặc định cho ra khoản trả góp khoảng 16,8 triệu đồng mỗi tháng. Ở mức 10,5%, tức biên trên của thị trường hiện tại, con số này lên khoảng 18,7 triệu. Chênh lệch gần 1,9 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn 22 triệu đồng mỗi năm, kéo dài suốt 20 năm.
Nói cách khác, 1,5 điểm phần trăm lãi suất đẩy yêu cầu thu nhập của hộ gia đình lên thêm khoảng 4,6 triệu đồng mỗi tháng. Đó là lý do vì sao nhận định “vượt 10% thì giao dịch chậm lại” không phải là cảm tính.
Trên giấy tờ, đây là mảng sáng nhất của thị trường. Năm 2025 hoàn thành hơn 103.000 căn, đạt 103% kế hoạch. Sáu tháng đầu 2026 có 270 dự án đang triển khai với quy mô 269.409 căn, khởi công mới 62 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê với 65.065 căn. Quỹ đất dành cho phân khúc này hiện gần 10.000 ha.
Nhưng đặt bộ số này cạnh dữ liệu nhu cầu thì lộ ra một khoảng trống. Hơn 50% nhu cầu tìm kiếm của người dân tập trung ở phân khúc từ trung cấp trở xuống, trong khi chính phân khúc trung cấp đã leo lên 55 đến 60 triệu đồng mỗi mét vuông.
Đây là nhân vật chính thật sự của câu chuyện 2026: hộ gia đình có thu nhập quá cao để được xét mua nhà ở xã hội, nhưng quá thấp để với tới một căn trung cấp ở mức lãi suất hiện hành. Chính sách tín dụng cho bất động sản chưa hỗ trợ nhóm này.
Nhu cầu không thiếu: quan tâm chung cư tăng 11 điểm phần trăm chỉ trong sáu tháng. Vốn không thiếu: room 15%, nhà ở xã hội ra ngoài chỉ tiêu, trần vốn trung dài hạn nâng lên 40%. Quỹ đất không thiếu: gần 10.000 ha.
Cái thiếu nằm ở khoảng trống nguồn cung dưới ngưỡng 55 triệu đồng mỗi mét vuông, nơi hơn nửa nhu cầu đang đứng chờ.
Việc nâng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 40% giúp chủ đầu tư vay được nhiều hơn. Nó không giúp một hộ gia đình trả được thêm 1,9 triệu đồng mỗi tháng. Câu hỏi cho nửa cuối 2026 vì thế không phải là còn bao nhiêu vốn, mà là lãi suất cho vay mua nhà có xuống dưới 9% được không, và ai sẽ xây phân khúc nằm giữa.