Bất động sản sau cơn sốt: Người mua bắt đầu lấy lại thế

Giá đang trở về gần giá trị thực

Những năm gần đây, hạ tầng trở thành một trong những động lực lớn nhất của thị trường bất động sản. Các tuyến vành đai, metro, cao tốc, cầu lớn cùng những khu đô thị quy mô hàng trăm, hàng nghìn ha liên tục được triển khai, mở ra các cực tăng trưởng mới ở vùng ven Hà Nội và TP.HCM.

Hạ tầng tiếp tục là nền tảng quan trọng để mở rộng không gian phát triển đô thị, rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực và tạo thêm dư địa cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, sau giai đoạn mặt bằng giá tăng nhanh, thị trường đang bước vào một giai đoạn khác. Hạ tầng tốt vẫn tạo ra giá trị, nhưng giá bất động sản không còn dễ dàng tăng chỉ dựa trên kỳ vọng. Khả năng khai thác, kết nối, tiện ích và nhu cầu thực ngày càng trở thành những yếu tố được người mua quan tâm.

Khảo sát của PV tại một số khu đô thị phía Tây Hà Nội cho thấy giá chào bán biệt thự, liền kề đang có xu hướng điều chỉnh so với vùng đỉnh cuối năm 2025. Diễn biến này có thể được nhìn nhận như một bước tái cân bằng sau giai đoạn tăng nóng, khi người mua và người bán dần thiết lập lại mặt bằng giá phù hợp hơn với khả năng hấp thụ của thị trường.

Tại khu đô thị Lideco, giá biệt thự hiện được chào bán phổ biến khoảng 100-180 triệu đồng/m2, trong khi tháng 11/2025 từng ghi nhận khoảng 127-252 triệu đồng/m2. Mức giá cao nhất hiện thấp hơn khoảng 28,6% so với vùng đỉnh.

Tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn, giá chào bán hiện khoảng 140-255 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 16,7% so với vùng giá 165-306 triệu đồng/m2 hồi tháng 12/2025.

Tại khu đô thị Vườn Cam, giá biệt thự hiện phổ biến trong khoảng 122-210 triệu đồng/m2, trong khi vùng giá đỉnh tháng 10/2025 từng ở mức 199-304 triệu đồng/m2. Riêng mức giá cao nhất đã giảm khoảng 30%.

Tại Anlac Green Symphony, giá hiện dao động khoảng 198-266 triệu đồng/m2, trong khi tháng 10/2025 từng ghi nhận mức 193-350 triệu đồng/m2. Giá chào bán cao nhất đã giảm khoảng 24%.

Đây đều là giá chào bán, không phải giá giao dịch thành công. Tuy nhiên, diễn biến trên cho thấy kỳ vọng của bên bán đang được điều chỉnh, qua đó mở ra khả năng hình thành mặt bằng giá thực tế hơn sau thời kỳ tăng nóng.

Người mua có thêm dư địa lựa chọn

Tại Vinhomes Đan Phượng, giá biệt thự, liền kề hiện được chào bán trong khoảng 185-332 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khảo sát thực tế cho thấy giá chào bán không phải lúc nào cũng phản ánh mức giá mà người mua thực sự chấp nhận xuống tiền.

Chị N.T (Hà Nội) mới đây đã chốt một căn biệt thự diện tích 126m2 tại Vinhomes Đan Phượng, vị trí đẹp với giá 16 tỷ đồng, tương đương khoảng 127 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một người quen của chị mua căn diện tích 96m2 tại đây vào năm ngoái với giá 19,5 tỷ đồng, tương đương hơn 203 triệu đồng/m2.

Nếu chỉ so sánh đơn giá, mức giá của căn 126m2 được mua gần đây thấp hơn khoảng 37,5% so với đơn giá căn 96m2 được mua năm ngoái. Hai căn có thể khác nhau về vị trí, hướng, thiết kế, thời điểm và điều kiện giao dịch nên không thể lấy trường hợp này để đại diện cho toàn bộ dự án.

Dù vậy, khoảng cách giữa hai mức giá cho thấy người mua hiện có vị thế thương lượng tốt hơn. Đây cũng là một trong những thay đổi đáng chú ý của thị trường sau giai đoạn tăng nóng.

Theo môi giới bất động sản Nguyễn Tú, tại một số sản phẩm khác ở Vinhomes Đan Phượng, những người mua từ năm ngoái hiện cũng điều chỉnh giá nếu muốn tìm khách. Chẳng hạn, một căn liền kề từng có giá hợp đồng khoảng 19,4 tỷ đồng hiện được chào bán khoảng 18 tỷ đồng, giảm khoảng 7% so với giá hợp đồng.

Theo ông Tú, mức điều chỉnh thực tế có thể còn lớn hơn nếu tính cả khoản chênh mà người mua từng phải trả trong giai đoạn thị trường nóng.

Sự điều chỉnh này cũng xuất hiện ở một số dòng sản phẩm khác. Tại một số phân khu thuộc Vinhomes Ocean Park 2 và 3, một căn liền kề diện tích khoảng 92m2, đầy đủ nội thất, hiện được chào giá khoảng 10,5 tỷ đồng. Theo ông Tú, so với mặt bằng giá khoảng tháng 10/2025, mức này đã giảm khoảng 10-15%.

"Không chỉ thấp tầng, ở phân khúc căn hộ cao cấp, một số sản phẩm từng phải trả thêm khoản chênh ngoài giá hợp đồng khi mua vào nay đang được đưa giá về gần mức hợp đồng để tìm người mua", môi giới nói.

Theo chia sẻ của ông Tú, tình trạng này xuất hiện ở một số dòng sản phẩm như Lumiere tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Vinhomes Cổ Loa hay Lumiere Orient Pearl.

Trong khi một bộ phận tài sản trên thị trường thứ cấp điều chỉnh giá để tìm thanh khoản, giá căn hộ trên thị trường sơ cấp vẫn tiếp tục tăng. Diễn biến này cho thấy thị trường không giảm đồng loạt mà đang phân hóa mạnh giữa các phân khúc, dự án và nhóm khách hàng.

Theo Bộ Xây dựng, khảo sát của một số tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy cuối quý II/2026, thanh khoản tiếp tục có xu hướng giảm, tỷ lệ hấp thụ thấp, gây áp lực lên dòng tiền và hàng tồn kho của doanh nghiệp.

Trong quý II/2026, cả nước có khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I/2026 và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong đó, giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 26.567 giao dịch, bằng 86,1% quý I và 77,1% cùng kỳ năm trước. Đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý I và 59,9% cùng kỳ năm 2025.

Những con số này phản ánh sự thận trọng của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Tuy nhiên, sự chậm lại cũng đang tạo điều kiện để dòng tiền phân biệt rõ hơn giữa các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và những tài sản phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.

Sự phân hóa thể hiện rõ nhất ở phân khúc căn hộ. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp tại nhiều địa phương có xu hướng giảm so với quý I/2026.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ thứ cấp bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.

Một số dự án tại Hà Nội được ghi nhận mức giá như Hateco Laroma khoảng 133-140 triệu đồng/m2, Bamboo Airways Tower 97-103 triệu đồng/m2, Sông Hồng Park View 98-105 triệu đồng/m2 và Sunshine Garden 80-87 triệu đồng/m2.

Ở chiều ngược lại, thị trường sơ cấp tiếp tục cho thấy sức cầu đối với những dự án mới, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng và hệ thống tiện ích tốt.

Theo Savills Việt Nam, giá chào bán sơ cấp căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 tăng 16% so với quý I và tăng 27% so với cùng kỳ năm 2025.

Đến nửa đầu năm 2026, toàn bộ nguồn cung sơ cấp được ghi nhận có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% có giá trên 90 triệu đồng/m2. Phân khúc dưới 70 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp.

CBRE cũng ghi nhận giá bán sơ cấp căn hộ bình quân Hà Nội quý II/2026 khoảng 95 triệu đồng/m2, cao hơn quý IV/2025 và quý I/2026, đồng thời là mức cao nhất trong bốn quý gần đây.

Theo chuyên gia CBRE, nguyên nhân chủ yếu là phần lớn nguồn cung mở bán mới nằm tại khu vực phía Tây Hà Nội, nơi tập trung nhiều dự án cao cấp, qua đó kéo mặt bằng giá bình quân lên.

Hạ tầng mở ra không gian tăng trưởng mới

Không chỉ tại Hà Nội, dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy xu hướng điều chỉnh đang diễn ra ở nhiều loại hình bất động sản.

Theo báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026 của PropertyGuru Việt Nam, mặt bằng giá nhiều loại hình đã điều chỉnh trong quý II, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng mạnh.

Giá nhà mặt phố trên cả nước giảm khoảng 3% so với quý trước, từ 214 triệu đồng/m2 xuống 202 triệu đồng/m2. Nhà riêng giảm khoảng 6%, từ 139 triệu đồng/m2 xuống 130 triệu đồng/m2.

Ở nhóm bất động sản thấp tầng, giá biệt thự giảm từ 153 triệu đồng/m2 xuống 148 triệu đồng/m2, trong khi đất nền giảm nhẹ từ 41 triệu đồng/m2 xuống khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, báo cáo quý II/2026 của CBRE cho thấy giá sơ cấp bình quân nhà liền thổ đạt khoảng 216 triệu đồng/m2 đất, giảm 3% so với quý trước và thấp hơn 29,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Các số liệu cho thấy phân khúc thấp tầng đang có quá trình điều chỉnh rõ hơn so với căn hộ sơ cấp. Đây cũng có thể là bước sàng lọc cần thiết sau giai đoạn giá tăng nhanh, giúp thị trường từng bước tìm lại điểm cân bằng giữa giá bán và khả năng hấp thụ.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản Việt Nam đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, được dẫn dắt bởi quy hoạch, hạ tầng, minh bạch thông tin và nhu cầu thực.

Trong đó, quy hoạch và hạ tầng vẫn là lực kéo quan trọng, giúp tái phân bổ nguồn cung và lực cầu. Tại Hà Nội và TP.HCM, các dự án metro, vành đai, cao tốc liên vùng đang từng bước thay đổi bản đồ phát triển bất động sản. Nguồn cung mới không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm mà dịch chuyển ra các khu vực cận trung tâm, vùng vệ tinh và những trục phát triển mới.

Theo ông Tuấn, thị trường đang phân hóa mạnh. Chung cư vẫn duy trì sức hút nhờ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác ổn định, trong khi đất nền và một số loại hình có tính đầu cơ cao đã xuất hiện dấu hiệu chững lại hoặc điều chỉnh ở nhiều khu vực.

Dữ liệu thị trường quý II/2026 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư chiếm 37% tổng mức độ quan tâm đối với bất động sản bán, trong khi đất nền chiếm 23%, nhà riêng 22%, còn nhà mặt phố và biệt thự khoảng 9%.

Đáng chú ý, sự phân hóa còn diễn ra ngay trong từng loại hình. Cùng là chung cư, dự án có vị trí tốt, pháp lý đầy đủ, kết nối thuận lợi, tiện ích hoàn thiện và cộng đồng cư dân hiện hữu sẽ có sức cầu khác biệt so với sản phẩm xa trung tâm, thiếu kết nối hoặc chưa hình thành cộng đồng.

Tương tự, cùng là biệt thự hay đất nền, sản phẩm nằm tại khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và quy hoạch rõ ràng sẽ có giá trị khác với tài sản chủ yếu được định giá dựa trên kỳ vọng.

Thị trường chuyển sang cuộc chơi của giá trị thực

Ở góc nhìn rộng hơn, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng hạ tầng vẫn là một trong những nền tảng quan trọng nhất đối với sự phát triển của thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, mục tiêu cốt lõi của phát triển hạ tầng là tạo liên kết giữa các vùng kinh tế, mở rộng không gian phát triển và thúc đẩy hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Khi hoạt động kinh tế phát triển, việc làm và dân cư gia tăng, nhu cầu về nhà ở, thương mại, dịch vụ mới hình thành và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản.

Điều này cũng lý giải vì sao những khu vực có sự kết hợp giữa hạ tầng, việc làm, dân cư và hệ thống dịch vụ có khả năng tạo ra sức cầu bền vững hơn.

Tuy nhiên, ông Đính lưu ý việc lợi dụng thông tin phát triển hạ tầng để đầu cơ, đẩy giá vượt xa giá trị thực có thể làm suy giảm khả năng tiếp cận của người mua và khiến thị trường mất nhiều thời gian hơn để hấp thụ nguồn cung.

"Hệ quả là nhiều khu vực giá đất tăng vọt nhưng không có hoạt động kinh tế tương xứng. Chính mức giá ảo này đã cản trở các nhà đầu tư thực, khiến nhiều nơi rơi vào tình trạng gần như bị 'đóng băng'", ông Đính nhận định.

Vấn đề vì thế không nằm ở việc hạ tầng có tạo ra giá trị cho bất động sản hay không, mà ở chỗ giá trị đó đã được phản ánh đến đâu vào giá bán.

Hạ tầng có thể mở rộng khả năng kết nối, rút ngắn thời gian di chuyển và tạo ra những không gian phát triển mới. Nhưng để chuyển hóa thành giá trị bất động sản bền vững, cần có sự đồng hành của nhu cầu ở, hoạt động kinh doanh, việc làm và sự gia tăng dân cư.

Theo Chủ tịch VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, buộc các chủ thể phải thay đổi tư duy. Giai đoạn tới sẽ là thời kỳ của những giá trị thực, thay vì chạy theo kỳ vọng ngắn hạn.

Ông cho rằng xu hướng chủ đạo được dự báo là phát triển các khu đô thị tích hợp đa chức năng, trong đó hạ tầng đóng vai trò nền tảng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm, từ đó hình thành nhu cầu thực về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Lệ Chi