Nhận thế chấp mảnh đất đã có sổ đỏ, ngân hàng vẫn không được xử lý tài sản vì một lý do

Trong hoạt động cho vay, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp được công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm là những căn cứ quan trọng khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, một vụ tranh chấp được toà xét xử phúc thẩm cho thấy một tình huống đặc biệt: các thủ tục trên đã được thực hiện nhưng hợp đồng thế chấp vẫn bị Tòa tuyên vô hiệu.

Vay 190 triệu đồng, một nông dân ở Tây Ninh ký hợp đồng chuyển nhượng hơn 2.100 m² đất "để làm tin". Hai năm sau, thửa đất được bán lại cho người khác và chỉ 7 ngày sau đó đã nằm trong hồ sơ thế chấp tại một ngân hàng. Ngày 8/9/2026, TAND tỉnh Tây Ninh xử phúc thẩm, bác kháng cáo của ngân hàng, giữ nguyên phán quyết tuyên vô hiệu các giao dịch, trả đất cho gia đình người vay. Khoản nợ hơn 7,25 tỷ đồng của bên vay ngân hàng vẫn còn, nhưng không còn được bảo đảm bằng thửa đất này.

 Mượn 190 triệu đồng, làm hợp đồng chuyển nhượng đất để “làm tin”

Theo bản án, ông Hồ Văn B. có thửa đất số 177, diện tích 2.111,1 m2 tại Tây Ninh, có nguồn gốc do cha mẹ để lại.

Ngày 20/11/2015, do cần vốn đầu tư làm ăn, ông B. vay của ông Nguyễn Trần H. 190 triệu đồng, lãi suất 3%/tháng, thời hạn 3 năm. Để “làm tin” cho khoản vay, hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất cho ông H.

Tuy nhiên, sau khi đứng tên trên giấy chứng nhận, ông H. không trực tiếp quản lý, sử dụng đất. Gia đình ông B. vẫn quản lý, canh tác, có nhà ở và sinh sống ổn định trên thửa đất.

Đến ngày 2/11/2017, ông H. tiếp tục ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất này cho ông Đỗ Đăng A. Sau khi hoàn tất thủ tục sang tên, ông A. sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp tại một ngân hàng.

Ngày 9/11/2017, ngân hàng ký hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp với ông A. đối với 3 thửa đất, trong đó có thửa đất số 177 nói trên.

Tranh chấp sau đó phát sinh. Ông B. khởi kiện, đề nghị Tòa tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng đất giữa mình với ông H., hợp đồng chuyển nhượng giữa ông H. với ông A., đồng thời tuyên hợp đồng thế chấp giữa ông A. và ngân hàng vô hiệu đối với thửa đất số 177.

Ông B. đồng ý hoàn trả cho ông H. khoản tiền vay gốc 190 triệu đồng và tiền lãi, tổng cộng 427,5 triệu đồng.

Ngân hàng khẳng định đã nhận thế chấp đúng thủ tục

Ngân hàng không đồng ý với yêu cầu liên quan đến tài sản thế chấp. Theo phía ngân hàng, khi nhận thế chấp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã đứng tên ông A. và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Hợp đồng thế chấp cũng được công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm theo đúng trình tự.

Ngân hàng cho rằng mình nhận tài sản dựa trên giấy chứng nhận hợp pháp, do đó thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình và quyền lợi cần được pháp luật bảo vệ.

Ngân hàng đề nghị Tòa công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp đối với thửa đất số 177. Trường hợp ông A. không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng yêu cầu được xử lý toàn bộ các tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Ở cấp sơ thẩm, ngân hàng cho biết cán bộ có xem hiện trạng nhưng không biết gia đình ông B còn sống trên đất. Tại phiên phúc thẩm, ngân hàng trình bày cán bộ tín dụng đã cùng ông A khảo sát thửa đất; khi đó ông H nói đang cho người khác ở nhờ và sẽ đòi lại khi cần. Sau khi đất sang tên ông A, ngân hàng không thẩm định lại.

Ngân hàng cho rằng mình là người thứ ba ngay tình theo Điều 133 Bộ luật Dân sự, đề nghị công nhận hợp đồng thế chấp và được phát mãi cả 3 thửa đất nếu ông A không trả nợ.

Giấy tờ đầy đủ nhưng ngân hàng không xác minh thực địa

Tuy nhiên, quan điểm này không được Tòa chấp nhận. HĐXX xác định hợp đồng chuyển nhượng năm 2015 giữa ông B. và ông H. thực chất là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay 190 triệu đồng.

Một trong những căn cứ được Tòa xem xét là giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chỉ 190 triệu đồng, trong khi kết quả định giá xác định giá trị thực tế của thửa đất và tài sản gắn liền với đất tại thời điểm giải quyết vụ án là hơn 2,537 tỷ đồng.

Sau khi ký hợp đồng và hoàn tất sang tên, ông H. cũng không được bàn giao đất trên thực tế. Gia đình ông B. vẫn quản lý, canh tác, có nhà ở và sinh sống ổn định, liên tục trên đất.

Do giao dịch đầu tiên bị xác định vô hiệu, Tòa cũng tuyên hợp đồng chuyển nhượng tiếp theo giữa ông H. và ông A. vô hiệu.

Đáng chú ý, đối với hợp đồng thế chấp giữa ông A. và ngân hàng, HĐXX xem xét việc ngân hàng có được bảo vệ với tư cách người thứ ba ngay tình hay không.

Tòa ghi nhận ngân hàng nhận thế chấp dựa trên giấy chứng nhận mang tên ông A., hợp đồng được công chứng và đăng ký biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, HĐXX cho rằng khi nhận thế chấp, tổ chức tín dụng phải có nghĩa vụ kiểm tra, thẩm định thực tế hiện trạng tài sản nhằm xác định tình trạng chiếm hữu, sử dụng và tài sản gắn liền với đất.

Trong vụ việc này, trên thửa đất có nhà ở và toàn bộ gia đình ông B. vẫn trực tiếp cư trú, quản lý ổn định. Theo nhận định của Tòa, cán bộ thẩm định của ngân hàng không tiến hành xác minh thực địa, không ghi nhận người đang trực tiếp chiếm hữu và vi phạm quy trình nghiệp vụ thẩm định tài sản, thể hiện lỗi thiếu trách nhiệm.

Vì vậy, Tòa xác định ngân hàng không đáp ứng điều kiện để được coi là “người thứ ba ngay tình” đối với thửa đất này.

TAND tỉnh Tây Ninh không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và ông A. bị tuyên vô hiệu đối với thửa đất số 177.

Trong khi đó, nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng của ông A. vẫn được Tòa công nhận. Ông A. phải thanh toán cho ngân hàng hơn 7,251 tỷ đồng, gồm 3,1 tỷ đồng nợ gốc, gần 341 triệu đồng lãi trong hạn và hơn 3,81 tỷ đồng lãi quá hạn.

Theo Bản án phúc thẩm số 1140/2026/DS-PT ngày 8/9/2026 của TAND tỉnh Tây Ninh.

Thu Thuỷ