Chủ đầu tư bất động sản “chơi lớn”: Chiết khấu khủng dịp cuối năm

Thời điểm cuối năm, một số chủ đầu tư tăng tốc chiết khấu nhằm kích thích thanh khoản. Anh Phong - môi giới bất động sản - cho biết, mới đây chủ đầu tư một khu đô thị phía phía đông Hà Nội đã tung chính sách chiết khấu lên tới hơn 30%. 

Đây là chính sách chưa từng có trong tiền lệ. Cụ thể, chủ đầu tư sẽ chiết khấu 11% cho những khách hàng thanh toán sớm, cộng với chương trình về ở sớm trong vòng 12 tháng được chiết khấu tới 12%. Ngoài ra, khách hàng cũng nhận chiết khấu thêm 8% cho một số sản phẩm.

Gần đây nhiều chủ đầu tư khách cũng mạnh tay tung chiết khấu trong dịp cuối năm. Cụ thể, tại TPHCM, Van Phuc Group áp dụng mức chiết khấu lên đến 28% tại Khu đô thị Vạn Phúc City; khách hàng thanh toán nhanh được hưởng thêm ưu đãi tương ứng.

An Gia triển khai mức chiết khấu 18,5% cho các căn nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside. Một dự án nhà thấp tầng tại khu Đông TPHCM cũng áp dụng chiết khấu lên đến 20% cho sản phẩm biệt thự thanh toán nhanh trong tháng 1. Ngay cả dự án có mặt bằng giá thấp như Vinhomes Green Paradise Cần Giờ cũng đưa ra mức chiết khấu 8-10%, cùng chính sách thanh toán kéo dài gần 2 năm.

Theo JLL Việt Nam, trong quý vừa qua, nhiều chủ đầu tư đã thúc đẩy sức mua cuối năm bằng cách triển khai các chương trình chiết khấu cao và chính sách thanh toán đa dạng. Đặc biệt, chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng được áp dụng riêng tại Vinhomes Green Paradise đã giúp giảm đáng kể áp lực dòng tiền, thu hút thành công các nhóm nhà đầu tư có vốn nhỏ hơn với kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận từ các dự án hạ tầng trong tương lai.

Trong quý cuối năm, tại Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền thổ đã hạ nhiệt nhẹ xuống còn 9.700 USD/m2 đất, giảm 6,9% theo năm. Tuy nhiên, sự sụt giảm này không phản ánh sự đi xuống của thị trường, mà chủ yếu do nguồn cung mới trong quý nằm ở các vị trí xa trung tâm hơn, có mức giá cạnh tranh hơn.

Trên thực tế, loại hình shophouse tại các khu đô thị lớn vẫn duy trì mức giá rất cao, từ 10.000-17.000 USD/m2 đất. Niềm tin vào thị trường vẫn được thể hiện rõ ở kênh thứ cấp, nơi giá bán tăng mạnh 18,9% theo năm, đạt 8.700 USD/m2.

Tại TPHCM, mức giá sơ cấp của thị trường nhà liền thổ ghi nhận ở mức 8.033 USD/m2 đất, giảm mạnh 48,5% theo quý và 52,6% so với cùng kỳ, chủ yếu do sự tham gia rổ hàng bán của dự án Vinhomes Green Paradise tại Cần Giờ với mức giá cạnh tranh, làm giảm mức giá trung bình toàn thị trường so với giai đoạn trước vốn chỉ có các sản phẩm đắt đỏ. Trái lại, ở thị trường thứ cấp giá bán tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m2 đất.

Ông Phạm Đức Toản - chuyên gia bất động sản, nhận định thị trường thời gian qua diễn biến tương đối trầm lắng, trái ngược hoàn toàn với sự sôi động hồi đầu năm, trong đó có phân khúc nhà thấp tầng. Nguyên nhân cốt lõi là do mặt bằng giá nhà thấp tầng hiện đã neo ở mức cao, kéo giảm thanh khoản chung của toàn thị trường. Tâm lý nhà đầu tư cá nhân hiện tại đang có xu hướng "ngại" xuống tiền do lãi suất tăng cao và áp lực từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính trước đó.

Về phía các chủ đầu tư, hiện đang hình thành hai xu hướng rõ rệt. Thứ nhất là tập trung kích thích dòng tiền và thanh khoản dịp cuối năm. Do các chính sách kinh tế và tiền tệ năm 2026 chưa thực sự rõ ràng, các chủ đầu tư lựa chọn phương án an toàn là chiết khấu bán nhanh để thu hồi vốn và giải quyết hàng tồn kho.

Thứ hai là áp lực từ lãi suất. Trong bối cảnh lãi suất huy động tại một số ngân hàng đã vượt 8%/năm, kéo theo lãi suất vay lên khoảng 12%/năm (đã cộng biên độ 3-4%), các chủ đầu tư ưu tiên thu tiền về để giảm tải áp lực tài chính.

Ông Toản nhấn mạnh: "Một nguyên nhân khác là nguồn cung bất động sản năm 2026 rất lớn. Thời gian tới, nhiều dự án được gỡ vướng pháp lý và các đại đô thị mới được quy hoạch sẽ rục rịch ra hàng. Bên cạnh đó là nguồn cung thứ cấp, nhiều khách hàng được bàn giao nhà sẽ có xu hướng bán lại trong bối cảnh lãi suất tăng. Khi đó, nguồn cung bất động sản có thể dư thừa, bán hàng mới còn dễ hơn giải quyết hàng tồn kho".

Thực tế gần đây cho thấy, một số dự án ra hàng giá cao đã gặp khó trong khâu tiêu thụ. Nhiều nhà đầu tư lo ngại rủi ro "đu đỉnh" nếu mua vào lúc này, nên chuyển sang trạng thái nghe ngóng thêm tín hiệu từ thị trường.

Nhận định về bức tranh năm 2026, ông Phạm Đức Toản cho rằng thị trường sẽ khó tăng trưởng mạnh mẽ nếu không có sự điều chỉnh về giá. "Muốn bán được hàng, chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán hợp lý", ông khẳng định.

Một điểm đáng lưu ý khác là trong năm 2026, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tương đối lớn, đối trọng trực tiếp với nhà ở thương mại. Các chủ đầu tư dự kiến sẽ chăm chút kỹ hơn cho sản phẩm này, với chất lượng xây dựng có thể tương đương nhà ở thương mại nhằm tối đa hóa lợi nhuận.

Ông Toản cho rằng, nếu đầu tư vào nhà ở thấp tầng giai đoạn này cần cân nhắc kỹ bài toán nguồn vốn. Đây là dòng sản phẩm có giá trị cao, nếu sử dụng đòn bẩy quá lớn có thể sẽ gặp khó khăn, bởi theo ông: "Trong năm 2026, lãi suất sẽ rất khó để thấp như đầu năm ngoái".

TS Lê Xuân Nghĩa - Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng năm 2026 sẽ không xuất hiện “sóng lớn” trên thị trường địa ốc, nhưng là năm củng cố niềm tin, tạo tiền đề cho chu kỳ tăng trưởng dài hạn hơn trong các năm tiếp theo.

Dù triển vọng phục hồi được đánh giá tích cực, kinh tế và bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với không ít thách thức. Áp lực lạm phát quay trở lại nếu giá năng lượng và nguyên vật liệu tăng, tiến độ giải ngân đầu tư công không đồng đều giữa các địa phương, cùng với khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp còn hạn chế là những yếu tố có thể ảnh hưởng tới đà tăng trưởng.

Đối với thị trường bất động sản, tâm lý chờ đợi của người mua vẫn hiện hữu, nhất là trong bối cảnh thu nhập chưa tăng mạnh. Tuy nhiên, xét trên tổng thể, năm 2026 được kỳ vọng là năm bản lề, đánh dấu sự chuyển dịch từ giai đoạn “cầm cự” sang phục hồi có chọn lọc, đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển ổn định, bền vững hơn của cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản 2026 có nhiều điểm thuận lợi.

Thứ nhất, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với cơ cấu đa dạng hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn về phân khúc hơn. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được thúc đẩy triển khai và dự kiến sẽ mở bán trong thời gian tới, góp phần cung cấp nguồn cung nhà giá phù hợp.

Thứ hai, hàng loạt dự án, công trình được khởi công, khánh thành, nhất là các hệ thống hạ tầng giao thông, không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản , mà còn góp phần thúc đẩy phát triển mô hình TOD, hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn duy trì ổn định ở mức phù hợp, cùng với định hướng điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng, góp phần kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Miền, năm 2026 có hai vấn đề lớn cần đặc biệt lưu ý. Thứ nhất, nguồn cung tăng, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, trong đó bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thụ chung vẫn ở mức tích cực.

Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực, với mức điều chỉnh hầu hết là tăng cao hơn so với mức hiện hành, sẽ là thách thức tương đối lớn với các đơn vị đầu tư bất động sản.

Tâm Nguyên