Có 2 nhà cho thuê ở 2 nơi khác nhau, doanh thu 900 triệu đồng/năm: Vì sao không được “chia nhỏ” để giảm thuế?
Doanh thu cho thuê 900 triệu đồng/năm từ 2 căn nhà, nhưng mức miễn thuế 500 triệu đồng chỉ được áp dụng một lần. Đây là điểm nhiều người cho thuê nhà dễ hiểu nhầm khi kê khai thuế từ năm 2026.
Gửi câu hỏi tới Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính, bà T.B.N cho biết dự kiến trong năm nay bà có doanh thu cho thuê nhà khoảng 900 triệu đồng. Theo cách tự tính của bà, thu nhập tính thuế là 400 triệu đồng, sau khi trừ mức doanh thu được miễn thuế 500 triệu đồng.
Vì vậy, bà N. tự tính bản thân sẽ phải nộp 5% thuế giá trị gia tăng (GTGT) và 5% thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đều tính trên phần 400 triệu đồng, tương ứng tổng số thuế là 40 triệu đồng. Tuy nhiên, bà đặt câu hỏi liệu cách tính này có chính xác hay không?
Đồng thời, trong trường hợp 900 triệu đồng doanh thu đến từ 2 căn nhà cho thuê (mỗi căn 450 triệu đồng), nằm tại hai phường khác nhau ở TP.HCM, bà cần kê khai và nộp thuế như thế nào?
Trả lời vấn đề này, Thuế cơ sở 11 TP.HCM cho biết, căn cứ các quy định hiện hành, đối với thuế GTGT, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà 900 triệu đồng/năm (vượt mức 500 triệu đồng) thuộc đối tượng chịu thuế, với số thuế phải nộp được xác định theo phương pháp trực tiếp: 5% nhân với doanh thu.
Đối với thuế TNCN, cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, với thuế suất 5%.
Theo đó, số thuế phải nộp được xác định như sau: thuế GTGT là 900 triệu đồng x 5% = 45 triệu đồng; thuế TNCN là (900 triệu đồng – 500 triệu đồng) x 5% = 20 triệu đồng. Tổng số thuế GTGT và TNCN phải nộp trong năm 2026 là 65 triệu đồng, không phải mức 40 triệu đồng theo cách tính ban đầu của bà N.
Về câu hỏi phân bổ mức trừ 500 triệu cho 2 căn nhà ở 2 nơi khác nhau như thế nào, cơ quan thuế cho biết hiện chưa có hướng dẫn cụ thể.
Do Luật Quản lý thuế số 108 và các quy định liên quan có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, Bộ Tài chính sẽ ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết về hồ sơ, thủ tục phân bổ và kê khai trong thời gian tới.
Người nộp thuế được khuyến nghị chủ động theo dõi các nghị định, thông tư sắp ban hành để áp dụng đúng quy trình kê khai, nộp thuế cho năm tài chính 2026.
Tú An