Cơ quan thuế gửi thông báo đến hộ kinh doanh đang cho thuê bất động sản

Theo câu hỏi, năm 2025, hộ kinh doanh được thành lập để hoạt động trong lĩnh vực cho thuê bất động sản. Sang năm 2026, hộ kinh doanh có nhiều bất động sản cho thuê tại các tỉnh, thành khác nhau, với địa chỉ không trùng với địa chỉ trụ sở chính. Doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản dự kiến trên 3 tỷ đồng/năm. Trường hợp này, hộ kinh doanh cần kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn như thế nào?

Bên cạnh đó, hộ kinh doanh đã tìm hiểu Nghị định số 68/2026/NĐ-CP ngày 5/3/2026 của Chính phủ và cho rằng trường hợp trên phải kê khai thuế theo quý như các hộ kinh doanh thuộc nhóm 3.

Về cách tính thuế, câu hỏi nêu số thuế giá trị gia tăng phải nộp được xác định bằng doanh thu tính thuế giá trị gia tăng nhân với tỷ lệ thuế giá trị gia tăng theo ngành; số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính bằng doanh thu trừ chi phí, sau đó nhân với thuế suất 17%.

Tuy nhiên, hộ kinh doanh cho biết phần chi phí hiện chỉ có chi phí khấu hao tài sản cố định. Các tài sản này được hình thành từ năm 2020 nhưng hiện không còn lưu giữ các chứng từ hình thành tài sản cố định, do đó không xác định được giá trị tài sản để làm căn cứ trích khấu hao.

Từ đó, hộ kinh doanh đề nghị Bộ Tài chính hướng dẫn cách xác định chi phí khấu hao đối với tài sản cố định được hình thành từ năm 2020 trong trường hợp không còn chứng từ, cũng như cách kê khai, tính thuế và phát hành hóa đơn đối với hoạt động cho thuê bất động sản có doanh thu trên 3 tỷ đồng/năm.

Trả lời vấn đề này, Thuế tỉnh Ninh Bình cho biết,

Tại khoản 2, Điều 3, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:

…..

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 500 triệu đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Tại khoản 4, Điều 4, Nghị định số 68/2026/NĐ-CP, ngày 05/03/2026 của Chính phủ quy định:

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15:

a) Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê bất động sản do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê bất động sản. Trường hợp hợp đồng cho thuê bất động sản được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

b) ...

Căn cứ quy định nêu trên cá nhân cho thuê BĐS (trừ hoạt động kinh doanh lưu trú) thực hiện kê khai thuế như sau:

Thuế TNCN được xác định bằng phần doanh thu vượt trên 500 đồng nhân (x) với thuế suất.

Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố: Khai thuế theo hợp đồng cho các BĐS trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.

Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau thì được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng thuê BĐS. Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS được lựa chọn chưa đủ 500 triệu đồng thì được tiếp tục lựa chọn hợp đồng cho thuê BĐS khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng.

Ngọc Khánh