Cơn bão bất động sản giảm giá lan rộng, nhiều gia đình Trung Quốc rơi vào cảnh nợ nần

Giá nhà ở tại Trung Quốc tiếp tục giảm trong năm nay khi lượng lớn bất động sản bị bán đấu giá theo lệnh tòa án tràn ngập thị trường với mức giảm giá mạnh, làm gia tăng sự thận trọng của người mua và kìm hãm mọi dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Theo dữ liệu từ viện nghiên cứu bất động sản China Index Academy, cho thấy 539.000 bất động sản tại 355 thành phố của Trung Quốc được đưa ra đấu giá theo phán quyết của tòa án trong 7 tháng đầu năm, tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2025.

Lượng lớn bất động sản giảm giá đã làm giảm giá bán đấu giá, khiến giá giảm 9% so với cùng kỳ năm ngoái, do các tòa án và các nhà quản lý tài sản gấp rút bán tháo những ngôi nhà bị tịch thu từ những người vay vỡ nợ.

Theo các báo cáo truyền thông, chỉ khoảng một phần ba số bất động sản được đưa ra đấu giá tìm được người mua. Những căn bán được thường có giá thấp hơn khoảng 30% so với các bất động sản tương đương trên thị trường thứ cấp. Tại các thành phố hạng hai và hạng ba, mức chiết khấu thậm chí lên tới 50-60% ở một số trường hợp, trong khi phần lớn các bất động sản còn lại không tìm được người mua. Việc giảm giá mạnh đã tạo ra một áp lực tâm lý lên toàn thị trường, củng cố niềm tin của người mua rằng giá cả sẽ còn giảm sâu hơn nữa trước khi chạm đáy.

Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, người mua ngày càng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên những căn hộ có khả năng bán lại dễ dàng thay vì chỉ quan tâm đến mức giá giảm. Nhu cầu tập trung vào các bất động sản có vị trí thuận lợi tại các thành phố lớn, gần hệ thống giao thông và trường học tốt. Ngược lại, những căn nhà ở khu vực xa trung tâm, xuống cấp hoặc tại vùng nông thôn ngày càng khó thu hút người mua.

“Giao dịch nhà ở được bán đấu giá theo phán quyết của tòa án đã tăng 42,7% so với cùng kỳ năm ngoái trong 7 tháng đầu năm 2026, một con số rất lớn”, nhà báo Jiang Xiaorong cho biết. Tuy nhiên, theo bà, mức tăng này phản ánh việc người bán phải giảm giá để giải phóng lượng hàng tồn kho ngày càng lớn hơn là sự cải thiện trong tâm lý người mua.

Theo Jiang, vấn đề lớn nhất đối với nhiều người sở hữu căn nhà thứ hai không nằm ở việc giá nhà giảm vài phần trăm trên giấy tờ, mà là họ muốn bán nhưng không thể tìm được người mua, đặc biệt khi đang cần tiền để nâng cấp chỗ ở.

Bà dẫn trường hợp một gia đình cần 3 triệu NDT (tương đương khoảng 420.000 USD) tiền đặt cọc để mua căn hộ mới. Căn nhà cũ của họ được định giá 2,5 triệu NDT nhưng không thể bán trong 3 tháng. Sau hai lần giảm giá, mức chào bán được hạ xuống 2,2 triệu NDT nhưng vẫn không đủ nhanh để đáp ứng thời hạn giao dịch.

Một số gia đình buộc phải vay tiền để trang trải chi phí sinh hoạt hoặc sử dụng khoản tiết kiệm dành cho chăm sóc người cao tuổi và giáo dục con cái. Những gia đình khác tiếp tục hạ giá để bán nhà càng nhanh càng tốt. Với nhóm này, khả năng chuyển bất động sản thành tiền mặt quan trọng hơn giá trị trên giấy tờ.

Theo một nguồn tin được Asia Times dẫn lại, đến tháng 4/2026, khoảng 8 triệu người tại Trung Quốc được ghi nhận chính thức là vỡ nợ thế chấp do không thanh toán đúng hạn, trong đó khoảng 60% dưới 35 tuổi. Theo đó, có trường hợp một người mua căn hộ với giá 3,48 triệu NDT, vay thế chấp 2,8 triệu NDT. Vài năm sau, giá trị căn hộ chỉ còn khoảng 1,2 triệu NDT, trong khi khoản vay vẫn phải tiếp tục thanh toán. Nếu người vay ngừng trả nợ, căn nhà có thể bị bán đấu giá, trong khi chủ sở hữu vẫn phải gánh khoản nợ lớn còn lại.

Nguồn tin này cho biết thêm, khoảng 45% các trường hợp ngừng trả nợ thế chấp bắt nguồn từ mất việc, khi những ngành từng được xem là ổn định như dịch vụ ăn uống, bất động sản và dạy thêm tư nhân liên tục cắt giảm nhân sự trong những năm gần đây. Việc từ bỏ một căn nhà hiếm khi là lựa chọn chủ động mà thường là giải pháp cuối cùng.

Thị trường nhà cũ ngày càng phân hóa

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cho thấy giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất giảm 3,7% trong tháng 7 so với cùng kỳ năm trước. Quảng Châu ghi nhận mức giảm mạnh nhất trong nhóm 4 thành phố lớn, ở mức 4,7%, tiếp đến là Bắc Kinh giảm 4,5% và Thâm Quyến giảm 3,6%. Thượng Hải có mức giảm thấp nhất, 2%.

Tại các thành phố hạng hai, giá nhà cũ giảm 5,1%, trong khi nhóm thành phố hạng ba ghi nhận mức giảm 5,8%.

Các nhà quan sát cho rằng diễn biến này cho thấy thanh khoản, thay vì chỉ giá bán, đang trở thành yếu tố quyết định đối với thị trường nhà cũ Trung Quốc. Tại các thành phố lớn, thị trường hạ nhiệt chậm hơn khi người mua vẫn nhìn thấy nhu cầu và sự khan hiếm nhất định. Trong khi đó, nhiều thành phố nhỏ phải đối mặt với tình trạng dư cung kéo dài, khiến người bán ngày càng mất lợi thế thương lượng.

“Thị trường nhà ở thứ cấp đang thiếu những bất động sản chất lượng tốt, vì vậy một số căn hộ mới tại khu vực có trường học tốt hoặc vị trí đắc địa vẫn giữ được giá trị”, Phó giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản E-house tại Thượng Hải, Yan Yuejin, nhận định. Tuy nhiên, ông cho rằng phần lớn người bán tại các thành phố vẫn phải giảm giá để duy trì giao dịch và có thể cần tiếp tục điều chỉnh giá nếu muốn thu hút người mua trở lại.

Tỷ lệ bán thành công tại các cuộc đấu giá nhà do tòa án tổ chức cũng phản ánh rõ sự khác biệt giữa các khu vực. Trong 7 tháng đầu năm 2026, khoảng 245.000 bất động sản nhà ở được đưa ra đấu giá trên toàn Trung Quốc, trong đó 89.000 căn bán được, tương đương tỷ lệ thành công 36,2%. Tỷ lệ này cao hơn đáng kể tại các thành phố lớn và những đô thị hạng hai phát triển. Ninh Ba dẫn đầu với 80,8%, tiếp theo là Thượng Hải 78,5%, Thâm Quyến 71,3%, Hàng Châu 70,4% và Quảng Châu 55,6%.

Ngược lại, nhiều thành phố nhỏ có thanh khoản rất thấp. Tại Lạc Dương, chỉ 12,87% số bất động sản đưa ra đấu giá tìm được người mua, tức chưa đến 13 căn trong mỗi 100 căn được niêm yết.

Trên toàn quốc, những căn nhà được đấu giá trong năm 2026 được bán với giá trung bình khoảng 73% giá trị thẩm định, tương đương mức giảm khoảng 27%. Nếu không bán được trong lần đầu tiên, giá khởi điểm ở vòng đấu giá tiếp theo có thể giảm tới 20%.

Theo nhà báo Yang Po, tình hình đặc biệt khó khăn tại Thạch Gia Trang, thành phố hạng hai gần Bắc Kinh, nơi nhiều chủ nhà đã mất việc, mất nhà và thậm chí mất toàn bộ khoản tiết kiệm tích lũy trong thời kỳ suy thoái bất động sản. Bà cho biết một người đàn ông họ Trương mua căn hộ 3 phòng ngủ với giá 1,1 triệu NDT vào năm 2019. Ông trả trước 350.000 NDT, vay thế chấp 750.000 NDT và phải trả khoảng 4.200 NDT mỗi tháng. Ông Trương mất việc vào mùa đông năm 2024 và chuyển sang làm giao hàng nhưng thu nhập vẫn không đủ trang trải cuộc sống. Sau đó, căn hộ bị đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 660.000 NDT, tương đương khoảng 70% giá trị thẩm định, nhưng không có người mua. Đến vòng đấu giá thứ hai, căn nhà được bán với giá 560.000 NDT. Sau thương vụ, ông Trương vẫn còn khoản nợ ngân hàng khoảng 190.000 NDT.

Bà Yang cho biết, những thương vụ bán nhà với giá quá thấp còn có thể kéo giá trị bất động sản xung quanh đi xuống, qua đó làm gia tăng lo ngại đối với những chủ nhà khác trong cùng khu vực.

Trong khi thị trường nhà ở tiếp tục chịu áp lực, các nhà phát triển bất động sản cũng đang thu hẹp quy mô và trì hoãn các dự án mới. NBS cho biết đầu tư phát triển bất động sản trên toàn Trung Quốc giảm 19,2% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 4,3 nghìn tỷ NDT trong 7 tháng đầu năm 2026.

Hà Thu

Nguồn tham khảo: Asia Times