CTCK điểm tên 5 cổ phiếu bất động sản nền tảng tốt, tiềm năng hưởng lợi từ đầu tư công và định giá hấp dẫn để "xuống tiền"

Sau giai đoạn giảm và đi ngang trong năm 2024, chỉ số ngành bất động sản ghi nhận mức tăng 128% từ đầu năm 2025, vượt xa so với mức tăng 31% của VN-Index. Diễn biến chủ yếu được dẫn dắt bởi VIC, VHM, trong khi các cổ phiếu khác phân hóa với mức tăng từ 20% - 60%. Kết quả phản ánh kỳ vọng ngành BĐS dần phục hồi nhờ sự cải thiện về khung pháp lý, nguồn cung và nhu cầu thị trường.

Trong báo cáo mới cập nhật, Chứng khoán Agriseco cho rằng mặt bằng định giá của nhóm BĐS đang giao dịch ở mức P/B 2,2x lần, cao hơn mức bình quân 5 năm quá khứ (1,8x) và tiệm cận vùng +1 độ lệch chuẩn. Tuy nhiên, nếu loại trừ các cổ phiếu vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE), P/B ngành chỉ quanh 1,7x, tương đương mức trung bình dài hạn.

Nhìn chung, mặt bằng định giá ngành bất động sản đã hồi phục lên mức bình quân 5 năm, song sự phân hóa giữa các nhóm cổ phiếu vẫn rõ nét. Nhóm vốn hóa lớn (VIC, VHM, VRE) phục hồi mạnh nhưng định giá vẫn thấp so với trung bình quá khứ. Các cổ phiếu vừa và nhỏ (KDH, NLG, DIG, HDC…) giao dịch ở vùng định giá hợp lý hoặc chiết khấu, phù hợp với triển vọng kinh doanh 2–3 năm tới. Cơ hội đầu tư tập trung ở các doanh nghiệp quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và hưởng lợi từ chính sách pháp lý, trong bối cảnh rủi ro ngắn hạn đến từ áp lực chốt lời sau nhịp tăng mạnh và tiến độ giải ngân dự án.

Agriseco Research chọn lọc các doanh nghiệp với tiêu chí: (1) Tình hình tài chính lành mạnh, an toàn; (2) Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công; (3) Khả năng triển khai dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ; (4) Hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường; (5) Có mức định giá phù hợp và hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng KQKD trong tương lai.

Với Nam Long (NLG), Agriseco đánh giá doanh số bán hàng cải thiện sẽ thúc đẩy tăng trưởng. Tính đến cuối tháng 8/2025, NLG đang tiếp tục mở bán các dự án mới như: An Zen Residences Hải Phòng, Mizuki Park, và giai đoạn tiếp theo của Cần Thơ. Các tháng cuối năm, NLG dự kiến sẽ mở bán Southgate, Izumi Canaria trong đại đô thị Izumi City sau khi được tháo gỡ pháp lý, Paragon. Agriseco kỳ vọng doanh số bán hàng sẽ tiếp tục tăng giúp thúc đẩy KQKD các năm tới khi NLG mở bán thêm sản phẩm mới. Thị trường BĐS ven TP. HCM như Long An, Đồng Nai – nơi tập trung dự án của NLG dự kiến sẽ phục hồi nhờ sự phát triển hạ tầng và sát nhập tỉnh thành. Bên cạnh đó, lợi nhuận năm 2025 được dự phóng gia tăng nhờ lãi thoái 15,1% vốn tại dự án Izumi City

Mặt khác, Agriseco Research kỳ vọng phương án chào bán thêm hơn 100 triệu cổ phiếu ra công chứng, tỷ lệ 26% với giá chào bán 25.000 đồng/cp có thể triển khai trong quý 4 tới, giúp NLG mở rộng hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc các khoản nợ. Xa hơn, NLG sẽ hưởng lợi trong trung và dài hạn nhờ quỹ đất khu đô thị lớn gần 700ha với các dự án nhà ở bình dân, phù hợp nhu cầu ở thực trong bối cảnh nguồn cung hạn chế tại khu vực phía Nam.

Agriseco nhận định Vinhomes (VHM) có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn về vị thế và quỹ đất lớn, tình hình tài chính lành mạnh trong ngành. Doanh số bán hàng 2025 dự báo sẽ tiếp tục tăng. Cuối quý 2/2025, VHM đã ký hợp đồng bán hàng trị giá 67,5 nghìn tỷ đồng (+31% svck), doanh số bán hàng chưa ghi nhận là 138 nghìn tỷ đồng, chủ yếu từ dự án lớn như Wonder City, Royal Island, Green City, Golden City. Đây là nền tảng vững chắc để thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận của Công ty. LNST năm nay có thể đạt 31.000 tỷ đồng, tương đương EPS khoảng 7.548 đồng/cp.

Cổ phiếu VHM đang giao dịch P/B ở mức 1,9x – thấp hơn so với bình quân 5 năm lịch sử (2,1x), phản ánh tiềm năng tăng trưởng dài hạn của doanh nghiệp.

Đối với Nhà Khang Điền (KDH), KQKD 2025 có thể tăng trưởng tích cực phần lớn nhờ mở bán dự án Gladia. Các sản phẩm kỳ vọng có tỷ lệ hấp thụ cao (trên 65%) khi thị trường BĐS thấp tầng tại TP. HCM hồi phục trong bối cảnh nguồn cùng nhà liền thổ khan hiếm. Doanh số bán BĐS giai đoạn 2025 – 2026 dự kiến tăng cao đóng góp chính từ dự án Gladia và một phần từ Solina.

Triển vọng trung và dài hạn nhờ quỹ đất lớn, trên 600ha tại khu vực phía Đông TP. HCM. Tính tới thời điểm 30/6/2025, hàng tồn kho đạt 23.005 tỷ đồng, tập trung tại các dự án KDC Tân Tạo, Gladia Solina, KCN Lê Minh Xuân 3 mở rộng, Green Village, Phong Phú 2, cụm CN Bình Trưng. Đây đều là các dự án có tiềm năng tăng giá, dự kiến sẽ giúp thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng dài hạn cho KDH.

Tại Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HDC), lợi nhuận năm 2025 được dự báo tăng cao so với mức nền thấp năm 2024 (67 tỷ đồng) và vượt kế hoạch năm, nhờ các động lực chính tới từ việc ghi nhận bàn giao The Light City GĐ1 và Ngọc Tước 2; cộng thêm lợi nhuận tài chính từ thoái vốn Dự án Đại Dương, số tiền hơn 1.000 tỷ đồng ghi nhận dần trong 2025 – 2026. Trong ngắn hạn, HDC kỳ vọng được hưởng lợi từ thông tin thoái vốn cổ phần các dự án lớn. Đồng thời, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng quay lại nhóm cổ phiếu BĐS, trong bối cảnh Chính phủ đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ ngành như tháo gỡ pháp lý, thúc đẩy đầu tư công và nới lỏng tín dụng nhà ở.

Theo Agriseco, HDC sở hữu quỹ đất 490 ha tại BR-VT với giá vốn thấp được kỳ vọng hưởng lợi từ chu kỳ phục hồi BĐS tại khu vực này được dự báo phục hồi từ cuối 2025. Doanh số bán hàng được kỳ vọng cải thiện trong giai đoạn 2025–2026.

Đối với Tập đoàn Hà Đô (HDG), lợi nhuận năm 2025 được dự báo tăng trưởng so với năm 2024 nhờ ghi nhận bàn giao dự án Hà Đô Charm Villas 3. Đây là giai đoạn tiếp theo thuộc khu đô thị Hado Charm Villas tại Hoài Đức, Hà Nội, gồm 108 căn biệt thự cao cấp. Với kỳ vọng thị trường bất động sản thấp tầng Hà Nội phục hồi, Charm Villas 3 có khả năng duy trì tốc độ tiêu thụ tích cực. Dự án được ước tính mang về khoảng 3.000 tỷ đồng doanh thu trong giai đoạn 2025–2027. Đây sẽ là động lực tăng trưởng lợi nhuận cho HDG trong giai đoạn nửa cuối năm và cả năm 2026

Cùng với đó, mảng thủy điện hồi phục nhờ pha El Nino đã kết thúc. Theo trung tâm khí tượng thuỷ văn quốc gia, xác suất cao chu kỳ thời tiết trung tính sẽ xảy ra trong phần còn lại của năm 2025 giúp gia tăng sản lượng huy động từ thủy điện của HDG.

Tuệ Giang