Đã qua thời cứ cho tiền vào căn hộ, đất nền là lãi lớn, Chủ tịch IDJ chỉ ra kênh đầu tư hấp dẫn ít ai biết

Thị trường bất động sản đang bộc lộ những nghịch lý lớn giữa giá cả và thu nhập, đặt ra nhiều câu hỏi về cấu trúc thị trường, phân bổ nguồn lực xã hội và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra nhanh chóng.

Trong cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ đã đưa ra cái nhìn tổng thể về thị trường và cho rằng nhà đầu tư cần mở rộng tư duy, thay vì chỉ tập trung vào căn hộ hay đất nền như trước đây.

Giá nhà Hà Nội ngang Singapore, trong khi thu nhập chỉ bằng 1/12

Một trong những nội dung được ông Khánh đặc biệt nhấn mạnh là sự phi lý của thị trường bất động sản Hà Nội khi so sánh trực tiếp với Singapore.

Theo ông, thu nhập bình quân đầu người của Singapore hiện đạt khoảng 81.000 USD/năm, trong khi Hà Nội chỉ khoảng 13.000 USD/năm. Tuy nhiên, giá nhà tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đã tiệm cận, thậm chí ngang bằng với trung tâm của đảo quốc sư tử, ở mức vài trăm triệu đồng mỗi mét vuông.

“Thu nhập không bằng 1/12 Singapore, nhưng giá nhà lại ngang Singapore là một nghịch lý kinh tế rất đáng báo động”, ông nhận định.

Theo Chủ tịch DTJ, thực trạng này phản ánh việc nguồn lực xã hội đang bị dồn quá mức vào đất đai, khiến bất động sản trở thành nơi trú ẩn tài sản của giới giàu có, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân. Khi dòng tiền không đi vào sản xuất, kinh doanh mà tập trung vào tích trữ đất đai, thị trường có nguy cơ hình thành bong bóng giá, kéo theo rủi ro hệ thống.

Ông cũng cảnh báo, nếu giá bất động sản tiếp tục bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, kịch bản đổ vỡ có thể xảy ra, không chỉ gây thiệt hại cho nhà đầu tư mà còn tạo gánh nặng lớn cho xã hội, đặc biệt là người thu nhập thấp và thế hệ trẻ – những nhóm đang ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Khi dòng vốn rời nhà ở để tìm đến bất động sản công nghiệp và logistics

Từ góc độ đó, ông Khánh cho rằng việc chuyển hướng dòng vốn sang các lĩnh vực gắn với sản xuất, logistics và hạ tầng công nghiệp không chỉ là lựa chọn đầu tư hợp lý, mà còn là giải pháp góp phần cân bằng lại cấu trúc nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Trong bối cảnh bất động sản nhà ở đối mặt với áp lực thanh khoản, giá cao và chính sách ngày càng siết chặt, bất động sản công nghiệp được ông đánh giá là một trong những kênh đầu tư bền vững, tạo dòng tiền ổn định và phù hợp với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ông phân tích, hệ thống logistics của Việt Nam đang được đầu tư bài bản cả về hàng không, cảng biển và kho vận. Trước đây, hàng hóa từ châu Á sang châu Âu hoặc Mỹ thường phải trung chuyển qua Singapore hoặc Thái Lan, nhưng hiện nay Việt Nam đang hướng tới xây dựng các sân bay quốc tế đủ lớn để trở thành điểm trung chuyển mới trong khu vực.

Song song với đó, hệ thống cảng biển đã đủ năng lực tiếp nhận tàu trọng tải lớn, cho phép hàng hóa đi thẳng vào Việt Nam thay vì phải trung chuyển qua các nước khác. Cùng với mạng lưới kho vận ngày càng hoàn thiện, Việt Nam đang từng bước hình thành một chuỗi logistics khép kín.

So với Singapore hay Malaysia, Việt Nam sở hữu lợi thế vượt trội về diện tích lãnh thổ, vị trí địa lý chiến lược và quy mô thị trường nội địa lớn. Đặc biệt, việc nằm cạnh Trung Quốc, một nền kinh tế lớn nhất khu vực sẽ tạo điều kiện để Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.

Những nền tảng này đã thúc đẩy bất động sản công nghiệp và hệ thống kho vận tăng trưởng ổn định trong nhiều năm qua, trong bối cảnh nhu cầu thuê kho lạnh, kho khô, kho trung chuyển, nhà xưởng và hạ tầng cảng biển ngày càng lớn, không chỉ từ doanh nghiệp trong nước mà còn từ dòng vốn FDI.

“Việt Nam có cơ hội trở thành một ‘kho trung chuyển’ mới của khu vực, thậm chí thay thế vai trò của một số trung tâm logistics truyền thống nếu tận dụng tốt lợi thế về hạ tầng và chính sách thương mại”, ông nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng, khác với bất động sản nhà ở, nơi nhà đầu tư quen với việc mua căn hộ, đất nền hay nhà phố, thì bất động sản công nghiệp đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu hơn. Mỗi loại hình như kho lạnh, kho khô, kho trung chuyển hay logistics tích hợp đều phục vụ các nhóm ngành khác nhau và có yêu cầu kỹ thuật riêng, buộc nhà đầu tư phải làm việc với các đơn vị chuyên môn, am hiểu chuỗi cung ứng.

Về quy mô vốn, ông Khánh cho biết, một khu đất khoảng 5.000 m2 có thể cần vốn đầu tư từ 15 - 20 tỷ đồng, nếu phát triển thành kho xưởng, tổng mức đầu tư có thể lên tới 30 - 40 tỷ đồng. Với quy mô lớn hơn, một khu đất khoảng 10.000 m2 (1 ha), tỷ lệ xây dựng khoảng 70%, thì tổng vốn đầu tư có thể vượt 50 tỷ đồng, nhưng mức cho thuê có thể đạt trên 500 triệu đồng mỗi năm.

Trong khi đó, một căn nhà phố hoặc shophouse trị giá khoảng 50 tỷ đồng thường chỉ cho thuê được khoảng 20 - 40 triệu đồng mỗi tháng, tương đương 200 - 400 triệu đồng mỗi năm, và còn phụ thuộc lớn vào khả năng tìm khách thuê.

Không chỉ tạo dòng tiền tốt, bất động sản công nghiệp còn có khả năng tăng giá theo thời gian, dù không “bùng nổ” như nhà ở trong các giai đoạn sốt đất. Tuy nhiên, mức tăng thường bền vững và gắn với sự phát triển thực của hạ tầng và sản xuất.

Ví dụ, nếu giá thuê tăng thêm 5 - 10 USD/m2/năm, với diện tích 10.000 m2, doanh thu tăng thêm có thể đạt 50.000 - 100.000 USD mỗi năm, tương đương hơn 1 - 2 tỷ đồng, trong khi vẫn duy trì dòng tiền ổn định.

Chính vì vậy, các ngân hàng thường đánh giá cao loại tài sản này khi thẩm định cho vay, nhờ khả năng tạo dòng tiền rõ ràng và mức độ biến động thấp hơn so với bất động sản nhà ở.

Về bản chất, ông Khánh nhấn mạnh, Nhà nước ưu tiên phát triển bất động sản công nghiệp để phục vụ sản xuất, logistics và thương mại, chứ không phải để mua đi bán lại kiếm lời ngắn hạn. Do đó, trong chiến lược phân bổ tài sản dài hạn, đây là kênh đầu tư phù hợp, đặc biệt trong bối cảnh dòng vốn FDI tiếp tục đổ vào Việt Nam và hoạt động giao thương quốc tế ngày càng mở rộng.

Ngược lại, thị trường nhà ở đang đối mặt với nhiều thách thức. Giá nhà tăng nhanh hơn rất nhiều so với thu nhập của người lao động, khiến khoảng cách này ngày càng giãn rộng.

Theo ông Khánh, trong bối cảnh sắp tới có thể áp dụng thuế với nhà thứ hai, siết đầu cơ và tăng cường quản lý thị trường, nhà đầu tư cần mở rộng tư duy, không chỉ tập trung vào căn hộ, đất nền hay nhà phố.

“Đây là thời điểm nhà đầu tư cần chuyển từ tư duy đầu cơ sang tư duy đầu tư bền vững, gắn với sản xuất, thương mại và dòng vốn FDI – những động lực tăng trưởng cốt lõi của nền kinh tế”, Chủ tịch DTJ kết luận.

Tú An