Đại dự án bùng nổ chưa từng thấy: “Kỷ nguyên của dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ đang dần khép lại”

Năm 2025 đánh dấu hàng loạt đại dự án được khởi động, tái khởi động hoặc công bố kế hoạch triển khai với quy mô hàng trăm ha, thậm chí không ít dự án trên 1.000 ha. Các đại dự án lần lượt xuất hiện gắn với tên tuổi của các “đại bàng” ngành địa ốc đã làm nóng "cuộc chơi" không chỉ về quy mô mà còn về tầm nhìn phát triển đô thị trong trung và dài hạn.

Ghi nhận thực tế, ở khu vực phía Bắc, Hà Nội tiếp tục là tâm điểm với hai dự án có quy mô đặc biệt lớn được khởi công cùng thời điểm ngày 19/12/2025, gồm Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng với tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng và diện tích quy hoạch khoảng 11.000 ha và Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic hơn 925.000 tỷ đồng với quy mô hơn 9.000 ha.

Cùng trong năm, khu vực vệ tinh Hà Nội ghi nhận thêm dự án Trump International Hưng Yên ở Khoái Châu, Hưng Yên với quy mô gần 1.000 ha, kết hợp sân golf, đô thị thương mại – dịch vụ và không gian công cộng.

Tại Bắc Ninh, Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha cũng chính thức khởi công, bổ sung thêm một khu đô thị mới vào vành đai phát triển công nghiệp – đô thị của vùng Thủ đô.

Đáng chú ý, dự án khu đô thị quy mô lớn nhất của Vingroup ở phía Bắc phải kể đến Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh. Khu đô thị phức hợp này có tổng diện tích hơn 4.119 ha, tổng mức đầu tư ước tính khoảng 456.639 tỷ đồng (tương đương gần 18 tỷ USD). Theo quy hoạch, Hạ Long Xanh sẽ cung cấp hơn 55.000 sản phẩm, gồm căn hộ, condotel, shophouse, biệt thự và khách sạn, đáp ứng quy mô dân số hơn 244.000 người. Đây cũng là dự án có quy mô lớn nhất từng được Vingroup công bố, đóng vai trò định hình lại không gian phát triển đô thị khu vực Hạ Long – Cẩm Phả trong dài hạn.

Cũng tại Quảng Ninh, ngày 19/12/2025, Sun Group khởi công khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn với tổng mức đầu tư khoảng 51.636 tỷ đồng (tương đương 2 tỷ USD), quy mô lập quy hoạch khoảng 244 ha.

Tiến dần về phía Nam, khu vực duyên hải miền Trung nổi lên với các đại đô thị ven biển và ven vịnh. Tại Khánh Hòa, Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh có quy mô hơn 1.250 ha, tổng vốn đầu tư trên 85.000 tỷ đồng, được khởi công cuối năm 2025, hướng tới hình thành một đô thị mới với quy mô dân số trên 230.000 người.

Ở Quảng Trị, Sun Group đồng loạt khởi công ba khu đô thị hỗn hợp lớn gồm ven biển Nhật Lệ (276 ha), trung tâm Đồng Hới (212 ha) và phía Tây sông Lệ Kỳ (291 ha), tạo nên cụm dự án đô thị quy mô lớn hiếm thấy tại khu vực Bắc Trung Bộ.

Ở phía Nam, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise quy mô 2.870 ha được khởi công ngày 19/4/2025 với tổng vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD. Dự án không chỉ mở ra hướng phát triển đô thị lấn biển quy mô lớn cho TP.HCM mà còn gây chú ý với các công trình điểm nhấn, trong đó có tòa tháp 108 tầng cao 550 m.

Việc hàng loạt đại đô thị từ Bắc vào Nam đồng loạt được khởi công và thúc đẩy triển khai trong năm 2025 cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào một chu kỳ mới, nơi các dự án quy mô lớn đóng vai trò dẫn dắt cả về không gian phát triển lẫn kỳ vọng dài hạn.

Trước sự xuất hiện của loạt đại dự án bất động sản trong năm 2025, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng làn sóng đại dự án khẳng định vị thế của các chủ đầu tư lớn. Đây là sân chơi dành riêng cho các đơn vị có năng lực tài chính vững mạnh, quỹ đất tích lũy lâu dài và khả năng triển khai hạ tầng đồng bộ. Kỷ nguyên của các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản đang dần khép lại.

Ở góc độ quy hoạch, các dự án này không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm nhà ở, mà còn đóng vai trò kiến tạo động lực kinh tế cho cả khu vực. Vị trí của chúng thường gắn liền với các tuyến cao tốc huyết mạch, Vành đai 4, Vành đai 5 hoặc các cảng hàng không quốc tế mới hoàn thiện.

Song song đó, thị hiếu tiêu dùng trên thị trường cũng đang có sự dịch chuyển rõ rệt. Nhu cầu của thị trường đã chuyển từ việc tìm kiếm nơi cư trú đơn thuần sang nhu cầu thụ hưởng không gian sống và hệ sinh thái tiện ích toàn diện. Chỉ những quỹ đất quy mô lớn mới đủ điều kiện để phát triển đồng bộ các tiện ích như công viên, bệnh viện quốc tế, và hệ thống giáo dục liên cấp ngay trong nội khu.

Về tác động thị trường, ông Kiệt nhận định các đại dự án sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp với hệ tiện ích “all-in-one”. Đồng thời, quá trình hình thành các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh cũng giúp giảm áp lực hạ tầng cho vùng lõi đô thị cũ (như Hà Nội, TP.HCM) thông qua việc hình thành các trung tâm mới (mô hình thành phố đa cực). Bên cạnh đó, việc chuyển đổi các vùng đất chưa khai thác thành các khu đô thị dịch vụ, du lịch sầm uất sẽ đóng góp đáng kể vào ngân sách và GDP của địa phương.

Tuy nhiên, dòng vốn đầu tư có xu hướng tập trung cục bộ vào các điểm nóng này, dẫn đến nguy cơ thanh khoản của các dự án nhỏ lẻ hoặc đất nền tự phát khu vực lân cận bị suy giảm nếu không kết nối được hạ tầng đồng bộ.

Đánh giá sâu hơn, Giám đốc CBRE cho rằng làn sóng đại dự án là quá trình tái định hình cấu trúc đô thị, trong đó yếu tố tái cấu trúc là xu thế chủ đạo và tất yếu. Dù vậy, không loại trừ khả năng một số doanh nghiệp mở rộng quỹ đất nhằm gia tăng giá trị tài sản hoặc huy động vốn. Nếu quy hoạch không đi kèm với khả năng lấp đầy dân cư và giải quyết bài toán việc làm, thị trường sẽ đối mặt với rủi ro hình thành các "đô thị hoang hóa". Quy mô càng lớn, áp lực vận hành và thu hút dân cư càng trở nên cấp thiết.

Liên quan đến triển vọng nguồn cung giai đoạn 2026 trở đi, ông Kiệt cảnh báo nguy cơ dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp. Phân khúc này phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong bối cảnh kinh tế biến động hoặc lãi suất điều chỉnh tăng, khả năng hấp thụ lượng hàng lớn với giá trị cao sẽ là thách thức, có thể dẫn đến tình trạng ngưng trệ thanh khoản cục bộ tại một số phân khu. Điều này buộc các chủ đầu tư phải áp dụng các chính sách bán hàng linh hoạt và đột phá (như ân hạn nợ gốc kéo dài, cam kết thuê lại) để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, khả năng sụt giảm diện rộng khó xảy ra. Những dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, tiện ích vận hành ổn định vẫn sẽ duy trì giá trị. Rủi ro chủ yếu tập trung tại các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc mang tính đầu cơ cao.

Về mặt bằng giá nhà, ông Kiệt cho rằng nguồn cung lớn từ các siêu đô thị khó có thể kéo giảm giá nhà trung bình. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường, đẩy chi phí đền bù và tiền sử dụng đất lên cao, kết hợp với chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích, giá thành sản phẩm khó có thể giảm thấp. Thay vì điều chỉnh giá, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên “bình ổn” khả năng tiếp cận thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc đa dạng phương án tài chính cho người mua.

Cuối cùng, ông Kiệt nhấn mạnh thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư đại dự án nằm ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn. Việc triển khai dự án trong chu kỳ 10–20 năm đòi hỏi dòng vốn bền bỉ, trong khi chỉ một vướng mắc nhỏ về pháp lý hay giải phóng mặt bằng cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ. Quan trọng hơn, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; khả năng thu hút cư dân, tạo việc làm và hình thành cộng đồng sống thực sự mới là điều kiện đủ để các đại đô thị thành công.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng, các chủ đầu tư cần lên kế hoạch vốn rõ ràng, phân tách rõ giai đoạn dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường. Ngoài tín dụng ngân hàng, có thể giảm áp lực vốn bằng cách hợp tác với quỹ đầu tư, phát hành trái phiếu, REITs hoặc M&A từng phân khu với các đối tác phù hợp.

Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10-20 năm.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc, Avison Young Việt Nam

Dự án nên được phân kỳ theo nhu cầu thị trường. Giai đoạn đầu tập trung sản phẩm có thanh khoản cao, giai đoạn sau triển khai phân khúc cao cấp hơn. Các tài sản thương mại như trung tâm thương mại hay khách sạn nên được giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.

Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10 đến 20 năm, thay vì lệ thuộc vào vài năm đầu bán hàng.

Phương Hoàng