Đằng sau đà giảm điểm của BCG Land

Là một thành viên nòng cốt thuộc Bamboo Capital, sự kiện cổ phiếu BCR của CTCP BCG Land chào sàn UPCOM đã thu hút sự chú ý của giới đầu tư. BCG Land thành lập vào năm 2018, lĩnh vực kinh doanh tập trung vào các phân khúc bất động sản từ cao cấp đến hạng sang với danh mục dự án đa dạng, có vị trí đắc địa tại TP.HCM.

Với “profile” sơ lược như vậy, cổ phiếu BCR phiên chào sàn UPCOM hôm 8/12 đã tăng mạnh 12,5% đạt mức 13.500 đồng/CP, giá bình quân là 13.450 đồng/CP. Tuy vậy, BCR sau đó rơi vào chuỗi giảm điểm liên tục trong 6 phiên, với nhiều phiên mức giảm trên 10%. Tại phiên 29/12, giá bình quân cổ phiếu BCR đạt 10.260 đồng/CP, giảm mạnh gần 23,7% so với giá đóng phiên 8/12. Lưu ý rằng BCR giảm điểm trong bối cảnh chỉ số VN-Index tăng nhẹ 0,49%.

Vậy điều gì lý giải cho đà giảm của cổ phiếu BCR? Sẽ là hợp lý khi bắt đầu từ tình hình tài chính của BCG Land. Dù thành lập từ năm 2018, song với việc nắm và quản lý lĩnh vực bất động sản của Tập đoàn Bamboo Capital, BCG Land gây ấn tượng khi thu về hàng trăm tỷ đồng lãi ròng giai đoạn 2020-9 tháng năm 2023. Trong đó, đỉnh cao lãi ròng mà BCG Land đạt được là trong năm 2021 khi đạt hơn 660,3 tỷ đồng.

Tính toán cho thấy, doanh thu thuần và lãi ròng BCG Land tăng trưởng lần lượt 509,3%/năm và 129%/năm. Dù vậy, nếu bóc tách kỹ, lợi nhuận BCG Land từ năm 2021 trở lại đây có xu hướng suy giảm. Cụ thể, lãi ròng năm 2022 đạt 316 tỷ đồng, giảm 52% so với năm 2021; lợi nhuận lũy kế 9 tháng năm 2023 giảm 77% xuống hơn 135,6 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Chưa kể, chỉ số ROE và ROA của BCG Land giai đoạn 2020-9 tháng năm 2023 liên tục suy giảm, nguyên nhân do tổng tài sản/vốn chủ sở hữu liên tục tăng, trong khi tốc độ tăng trưởng lợi nhuận không thể theo kịp (thậm chí còn giảm).

Không những thế “chất lượng” lợi nhuận của BCG Land cũng là vấn đề đáng bàn. Các BCTC (năm 2021, 2022 và 9 tháng 2023) cho thấy đóng góp chính cho lãi ròng BCG Land là khoản doanh thu hoạt động tài chính (HĐTC) – chủ yếu nhờ vào hoạt động hợp tác đầu tư kinh doanh (BCC), thoái vốn và chuyển nhượng vốn công ty. Đỉnh điểm là năm 2021 khi HĐTC chiếm 78,67% tổng các khoản doanh thu; năm 2022 và 9 tháng 2023 lần lượt chiếm 51,43% và 45,76%.

Đáng chú ý, HĐTC BCG Land năm 2021 còn có sự đóng góp từ 875 tỷ đồng lãi từ hoạt động chuyển nhượng vốn. Đây là các khoản BCG Land chuyển nhượng vốn tại Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Friends, CTCP Biệt thự Nghỉ Dưỡng Mỹ Khê, Công ty TNHH Thanh An An.

Trong đó, Friends từng là doanh nghiệp với 100% vốn thuộc sở hữu của CTCP Tập đoàn R&H. Tuy nhiên, R&H Group sau đó đã chuyển nhượng hết vốn cho CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô Thị Vinahud (UPCOM: VHD) – một doanh nghiệp có ít  nhiều liên hệ với nhóm Bamboo Capital. 

Tương tự Friends, Công ty TNHH Thanh An An cũng ít nhiều có mối liên hệ với Bamboo Capital. Đây là doanh nghiệp thành lập vào tháng 11/2012, cơ cấu cổ đông sáng lập gồm các cá nhân tên Lê Thái Xuân Liên (8,16%), Đoàn Xuân Dũng (91,84%). Đến tháng 8/2020, thành phần cổ đông được thay máu gồm: CTCP Đầu tư và Dịch vụ Helios (99%) – cựu cổ đông lớn Bamboo Capital, và bà Phạm Thị Ngọc Thanh (1%) – một mắt xích thuộc cùng nhóm Bamboo Capital.

Bên cạnh lãi chuyển nhượng vốn, BCG Land còn ghi nhận lợi nhuận từ hoạt động BCC với loạt pháp nhân cùng nhóm như CTCP Biệt thự Nghỉ dưỡng Mỹ Khê, CTCP Đầu tư Phát triển Công nghiệp và Vận tải, CTCP White Magnolia, Công ty TNHH Phoenix Mountain, CTCP Thắng Phương, Bamboo Capital…

Do đó, khoản phải thu hợp tác đầu tư BCC luôn chiếm tỷ trọng lớn trên BCTC BCG Land. Tính tại thời điểm ngày 30/9/2023, tổng các khoản phải thu BCC dài/ngắn hạn và lãi của BCG Land lên đến 5.462 tỷ đồng, chiếm 43,5% tổng tài sản.

Đáng chú ý, có đến gần 2.500 tỷ đồng là khoản phải thu BCC nhằm hợp tác phát triển dự án bất động sản tại quận Bình Tân, TP.HCM với 3 pháp nhân là CTCP Đầu tư và Dịch vụ Orchid, CTCP White Magnolia, và CTCP Plus Investment. Cả 3 pháp nhân kể trên đều có liên hệ với nhóm Bamboo Capital.