Đất thương mại dịch vụ tăng 100% diện tích sau 10 năm, từ 25.000ha lên 50.000ha nhưng đang gặp nhiều rào cản pháp lý

Chiều 31/7, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức Toạ đàm với chủ đề "Đất thương mại dịch vụ - Từ nhận thức đúng đến đột phá chính sách".

Đất TMDV đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn

Tại tọa đàm, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế - Tài chính của Quốc hội, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, đất TMDV lại tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước, và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động. Thực tế cho thấy, một khu vực phát triển sầm uất luôn là nơi tập trung nhiều công trình thương mại, dịch vụ. Do đó, xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV thậm chí còn đóng vai trò rất quan trọng.

PGS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng: “Những khu đất có vị trí đẹp và hạ tầng tốt nên được ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ".

Ở góc độ đơn vị quản lý nhà nước, ông Phạm Ngô Hiếu, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, trong thập kỷ qua, diện tích đất TMDV trên toàn quốc đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000ha vào năm 2015 lên gần 50.000ha hiện nay. Con số này khẳng định đây là một phân khúc hấp dẫn, thu hút đáng kể các doanh nghiệp tham gia đầu tư.

Ở góc độ doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản trên đất TMDV, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO chia sẻ: “Các dự án TMDV như dự án phát triển du lịch, nghỉ dưỡng mang lại lợi ích tổng thể lớn hơn các dự án khác. Cụ thể, đất TMDV mãi là tài sản công (không như đất ở, giao và thu tiền sử dụng đất một lần là hết), là tài sản dự trữ để lại cho tương lai, ngày càng có nhiều thặng dư, tạo nguồn thu ngân sách lớn từ việc thu thuế hằng năm, tạo rất nhiều việc làm cho người lao động, mở ra cơ hội kiến tạo đất nước. 

Đặc biệt, dự án du lịch nghỉ dưỡng có tính lan tỏa mạnh đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng trên 2.000 sản phẩm và dịch vụ của nền kinh tế. Tuy nhiên, tiềm năng của đất TMDV hiện chưa được đánh giá đúng, chưa có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này”.

Tuy nhiên, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư, khách hàng khi mua sản phẩm là các loại bất động sản mới như shophouse, condotel,… thì thường băn khoăn về tính lâu dài của loại đất TMDV này.

“Đây là băn khoăn hợp lý vì mua bất động sản là khoản đầu tư lớn. Tuy nhiên, điều này không quá đáng lo ngại, chúng ta cũng không nên quá lo lắng về vấn đề thời hạn sử dụng đất. Bởi vì Luật Đất đai 2024 cũng như Khoản 2 Điều 54 Hiến pháp 2013 đã quy định rõ quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ; Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng an ninh và mục đích công cộng. Đặc biệt, nếu thu hồi đất, quyền lợi của người dân vẫn được bảo hộ, sẽ được bồi thường hỗ trợ tái định cư. Đặc biệt, khi hết thời hạn, người sở hữu vẫn được xem xét gia hạn sử dụng nếu sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch”, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết.

Nếu trước khi hết thời hạn sử dụng đất 6 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng tiếp thì làm đơn gửi UBND cấp tỉnh, cấp huyện (trước 1/7/2025). Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường rất khẩn trương soạn thảo luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, dự kiến trình Quốc hội vào tháng 10 tới, để chuyển thẩm quyền về quản lý đất đai từ cấp huyện về cấp xã, có cơ sở pháp luật cho cấp xã thực hiện.

Khi có đơn, các cơ quan sẽ xem xét, nếu đất được sử dụng đúng mục đích thì sẽ được gia hạn chu kỳ 50 năm mới. Có nghĩa pháp luật đã có quy định xử lý để người sử dụng đất yên tâm. Nếu mua bất động sản là đất thương mại dịch vụ từ chủ đầu tư thì được pháp luật bảo hộ, do đó người mua hoàn toàn yên tâm.

GS. TS. Hoàng Văn Cường cho hay: “Hiện chúng ta đang trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, và cần nhìn nhận về đất TMDV một cách khách quan, xuất phát từ thực tiễn chứ không theo cảm tính chủ quan. Rõ ràng đất TMDV đang là loại hình đất có giá trị thực tiễn rất lớn, nhưng trong nhận thức chung vẫn chưa được đánh giá đúng mức”.

Rào cản pháp lý và điểm nghẽn trong phát triển đất TMDV

Nói về rào cản, thách thức của bất động sản hình thành trên đất TMDV, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, nhiều doanh nghiệp rất mong muốn được tiếp cận quỹ đất TMDV. Thế nhưng trên thực tế, không ít trường hợp dù đã đã xây dựng xong dự án, nhưng không thể bán được sản phẩm ra thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc không thể tách sổ cho khách hàng, đây cũng là một trở ngại lớn với các dự án thấp tầng. Có dự án xây dựng cả trăm căn nhà, nhưng khi triển khai lại không thể tách sổ, khiến sản phẩm bị tắc ngay từ khâu giao dịch đầu tiên.

Bên cạnh đó, các chuyên gia, luật sư, đại diện doanh nghiệp chỉ ra, đất TMDV còn gặp vấn đề như cách thức thu tiền sử dụng đất, hạn chế về quyền sử dụng đất, hoặc sự khác biệt giữa đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm hay vấn đề gia hạn thời gian thuê đất...

Trước những rào cản của đất TMDV, bà Đoàn Thị Vân, Trưởng ban Pháp chế, Tập đoàn CEO cho hay: “Đối với các dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thường có quy mô lớn, các chủ đầu tư dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất trả tiền hằng năm hoặc một lần đối với các khu vực hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan của dự án và chủ đầu tư thực hiện việc quản lý, vận hành các hạng mục này trong khi đây là các hạng mục phục vụ công cộng.

Từ thực tế nêu trên, chúng tôi đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định theo hướng miễn tiền thuê đất đối với hạng mục hạ tầng kỹ thuật, cây xanh cảnh quan của dự án thực hiện trên đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như đang áp dụng với khu đô thị; sau khi hoàn thành dự án, chủ đầu tư bàn giao các hạng mục này cho nhà nước quản lý, vận hành giống như khu đô thị, nhà ở”.

Ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng, Giám đốc Điều hành Khu vực, Tập đoàn Novaland nêu 3 kiến nghị:

Thứ nhất, Novaland đề xuất trong Luật Đất đai sửa đổi sắp tới sẽ cho phép được gia hạn thời gian thực hiện dự án cũng như thời gian sở hữu tính từ thời điểm có những công tác điều chỉnh hoặc công tác khởi động lại. 

Thứ hai, Nhà nước tham gia quyết liệt và nhanh chóng xây dựng một trung tâm dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản để đảm bảo dữ liệu đồng bộ, minh bạch và chính xác - dữ liệu thu thập từ nhiều nguồn thông tin, tránh bỏ sót. Đồng thời, dữ liệu cần được kiểm tra định kỳ, bổ sung, thay thế liên tục để loại bỏ các giao dịch bất thường, mang yếu tố đầu cơ.

Thứ ba, các địa phương xây dựng bảng giá đất để áp dụng cho chu kỳ 5 năm và điều chỉnh hệ số K trong từng năm thì nên tham khảo ý kiến của các đơn vị doanh nghiệp trực tiếp tham gia vào công tác phát triển, xây dựng dự án tại các địa phương đó.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: “Việc hoàn thiện khung pháp lý về quản lý và sử dụng đất TMDV không chỉ là yêu cầu kỹ thuật của quá trình sửa đổi Luật Đất đai, mà còn là đòi hỏi mang tính chiến lược để tháo gỡ các điểm nghẽn thể chế, giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển khu vực dịch vụ, động lực chính cho tăng trưởng trong giai đoạn tới. 

Đất TMDV nếu có chính sách phát triển rõ ràng, sử dụng minh bạch và vận hành theo cơ chế thị trường sẽ trở thành “đòn bẩy tài chính” và “nền tảng hạ tầng mềm” cho hàng loạt ngành kinh tế mới, từ logistics, du lịch, tài chính, công nghệ đến các loại hình dịch vụ đô thị hiện đại”.

Sau tọa đàm, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp những ý kiến, hoàn thiện báo cáo gửi Chính phủ thời gian tới.

Dương Dương