Đề xuất mới: Doanh nghiệp được Nhà nước thu hồi đất nếu đã thỏa thuận 75% diện tích dự án
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) vừa đưa ra loạt góp ý đối với dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
VARS IRE vừa tổ chức chương trình thảo luận chuyên sâu với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế, tài chính, bất động sản cùng đại diện doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án. Tại đây, nhiều ý kiến phản biện, kiến nghị cụ thể đã được đưa ra nhằm hoàn thiện dự thảo luật.
Quy hoạch đất đai: Bỏ quy hoạch cấp xã
VARS IRE ủng hộ phương án không lập quy hoạch sử dụng đất cấp xã, mà chỉ lập kế hoạch sử dụng đất. Theo phân tích, sau sáp nhập đơn vị hành chính, quy mô cấp xã đã mở rộng nhưng nguồn lực hạn chế, trong khi yêu cầu về bộ máy quản lý ngày càng cao. Việc duy trì quy hoạch cấp xã dễ dẫn tới chồng chéo với quy hoạch cấp tỉnh, kéo dài tiến độ thực hiện. Hội đề xuất cấp xã chỉ nên tham gia ở vai trò cung cấp số liệu, góp ý và phản biện quy hoạch cấp tỉnh.
Thu hồi đất: Gỡ vướng bằng cơ chế 75%
Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất là việc bổ sung cơ chế thu hồi đất trong trường hợp doanh nghiệp đã đạt thỏa thuận với trên 75% diện tích hoặc trên 75% số hộ dân (chiếm trên 50% diện tích). Khi đó, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho chủ đầu tư.
Theo VARS IRE, thực tế nhiều dự án bị đình trệ dù đã đạt thỏa thuận 80–98% diện tích, chỉ vì vướng mắc ở số ít hộ dân. Quy định này sẽ giúp gỡ khó cho doanh nghiệp, đồng thời cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư và cộng đồng dân cư, tránh tình trạng "thiểu số gây ách tắc đa số".
Thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường
VARS IRE đồng ý với đề xuất cho phép thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong một số trường hợp đặc biệt: dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp, hoặc khi có trên 75% người sử dụng đất đồng ý. Tuy nhiên, Hội kiến nghị cần ban hành tiêu chí rõ ràng để tránh lúng túng trong áp dụng và hạn chế tình trạng "xin – cho".
Căn cứ tính tiền sử dụng đất: Nhà nước quyết định cuối cùng
Đối với việc định giá đất, VARS IRE ủng hộ quy định căn cứ theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, không dùng giá đất cụ thể. Kết quả định giá của các tổ chức tư vấn chỉ mang tính tham khảo, Nhà nước giữ quyền quyết định cuối cùng để bảo đảm tính thống nhất.
Tuy nhiên, để cơ chế này minh bạch, Hội nhấn mạnh cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đầy đủ, cập nhật thường xuyên; ban hành bộ tiêu chuẩn định giá áp dụng chung toàn quốc nhưng vẫn có điều chỉnh linh hoạt cho từng địa phương; và thiết lập chế tài rõ ràng với các tổ chức, cá nhân tham gia định giá.
Nguyên tắc và phương pháp định giá đất
Theo VARS IRE, việc định giá đất cần kết hợp giữa cơ chế thị trường và vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Hội cũng đề xuất cân nhắc bổ sung phương án định giá đất theo chi phí để có thêm cơ sở tham chiếu, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường chưa đầy đủ.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh
VARS IRE đồng thuận với việc ban hành bảng giá đất theo loại đất, khu vực, vị trí với chu kỳ 5 năm/lần. Tuy nhiên, Hội cho rằng cần bổ sung yếu tố mục đích sử dụng đất để tăng tính linh hoạt. Đồng thời, việc xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phải tham chiếu yếu tố thị trường, trên cơ sở dữ liệu cập nhật và xác thực, nhằm đảm bảo công bằng và góp phần điều tiết thị trường.
Hội đồng thẩm định giá đất
Hội kiến nghị thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, với thành phần bao gồm cả đại diện "bên ngoài" và cơ quan quản lý nhà nước. Quy trình thẩm định cần cụ thể, minh bạch để tránh tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi" trong công tác định giá.
Bổ sung định nghĩa về công trình theo tuyến
VARS IRE đề nghị bổ sung "điện gió" vào danh mục công trình xây dựng theo tuyến. Theo phân tích, các công trình theo tuyến thường đi qua nhiều địa bàn, có thể kết hợp sử dụng đất hiệu quả hơn, nên việc bổ sung là cần thiết để đồng bộ với thực tiễn phát triển hạ tầng.
Nộp bổ sung tiền sử dụng đất: Đề nghị bỏ
VARS IRE kiến nghị bỏ quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính. Thực tế, nhiều dự án bị kéo dài do chậm xác định giá đất, dẫn tới khoản bổ sung quá lớn, gây áp lực tài chính, thậm chí làm đình trệ triển khai và đẩy giá bán sản phẩm tăng cao.
Chuyển mục đích sử dụng đất trong dự án nhà ở thương mại
VARS IRE đồng tình bỏ yêu cầu chỉ được thỏa thuận đất ở khi làm dự án nhà ở thương mại. Quy định hiện hành đã khiến nhiều dự án bị vướng mắc. Nếu được gỡ bỏ, hàng trăm dự án sẽ được tháo gỡ, nguồn cung nhà ở ra thị trường được cải thiện, góp phần cân bằng cung – cầu.
Nhấn mạnh yêu cầu số hóa và minh bạch dữ liệu
Theo VARS IRE, Luật Đất đai cần coi việc số hóa dữ liệu đất đai và bất động sản là một trụ cột. Cơ sở dữ liệu thống nhất, liên thông với các hệ thống quốc gia khác sẽ giúp minh bạch thông tin, hỗ trợ quản lý và tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận.
VARS IRE cho rằng, Luật Đất đai là một trong những đạo luật có tầm ảnh hưởng đặc biệt, tác động trực tiếp và lâu dài tới sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung và sự ổn định, bền vững của thị trường bất động sản nói riêng. Do vậy, để tránh tình trạng phải sửa đổi, bổ sung nhiều lần, quá trình xây dựng và hoàn thiện luật cần được thực hiện một cách thận trọng, có tầm nhìn dài hạn. Đồng thời, cần tiếp tục lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp và người dân để bảo đảm vừa phù hợp với thực tiễn, vừa tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và nhất quán cho sự phát triển.
Kỳ Thư