Đề xuất "nóng": Đánh thuế trực tiếp 10% lên giá bán BĐS nếu không xác định được giá mua vào, chuyên gia nói gì?

Mới đây, tại hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) được Bộ Tài chính lấy ý kiến, Bộ này đề xuất áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng. Thu nhập tính thuế này được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Trường hợp không xác định giá mua và các chi phí liên quan, thuế thu nhập cá nhân được tính bằng giá bán nhân (x) với thuế suất. Mức thuế suất trong trường hợp này sẽ theo thời gian sở hữu, tối đa 10%.

Với bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất chuyển nhượng vẫn như hiện hành, ở mức 2%, mà không tính theo thời gian nắm giữ. Bởi, Luật Dân sự quy định thừa kế là việc dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống, khác với cho, tặng bất động sản.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, sở hữu bất động sản.

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Từ năm 2015, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân, mức thu thống nhất là 2% trên giá chuyển nhượng bất động sản.

Trao đổi về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, dự thảo sửa đổi thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đang gây chú ý khi đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10%, cao gấp 5 lần so với hiện nay. Mục tiêu được nêu là để hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu ngân sách. Tuy nhiên điều này lợi bất cập hại:

Thứ nhất, người tiêu dùng bất động sản thích bất động sản nhưng… không thích nắm giữ lâu: Một khảo sát gần đây do Batdongsan thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy 59% người tham gia khảo sát mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng 1 năm tới.

Điều này phản ánh 2 thực tế quan trọng: người Việt rất thích đầu tư vào bất động sản, nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn, có xu hướng "bán khi được giá", linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

Thứ hai, đề xuất thuế theo thời gian nắm giữ. Thay vì áp dụng mức thuế cố định 2% như hiện hành, dự thảo mới đưa ra cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ – càng giữ lâu, thuế càng thấp. 

Cụ thể, nếu bất động sản được chuyển nhượng sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, mức thuế suất đề xuất là 10%. Nếu thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, mức thuế là 6%. Trường hợp nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, mức thuế áp dụng là 4%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế thì chỉ chịu thuế suất 2%.

Theo ông Tuấn, mức thuế mới cao gấp 2 đến 5 lần hiện tại, đánh trực diện vào các nhà đầu tư ngắn hạn và lướt sóng, những người đang chiếm tỷ trọng lớn trong lực cầu thị trường. Đây là một bước đi thể hiện rõ mục tiêu "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", nhưng đồng thời cũng đặt ra nhiều lo ngại về tính kịp thời và tác động lan tỏa trong bối cảnh thị trường chưa kịp hồi phục.

Ông Tuấn chỉ ra những tác động tiêu cực có thể nhìn thấy trước nhất. Phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp chịu ảnh hưởng đầu tiên. Các nhà đầu tư thường lướt sóng trong vòng 6-18 tháng để tối đa hóa lợi nhuận. Với mức thuế 10%, biên lợi nhuận sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ bị loại khỏi cuộc chơi, thanh khoản thị trường sụt giảm.

Cùng với đó, thị trường thứ cấp có nguy cơ "đóng băng" trước khi phục hồi. "Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang phục hồi chậm, việc tăng thuế là một cú "phanh gấp" không đúng thời điểm", ông Tuấn nhấn mạnh. Đồng thời, việc này còn tác động dây chuyền đến nhiều ngành khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, tài chính ngân hàng (giải ngân chậm, vay ít), môi giới và dịch vụ pháp lý…

Vị này cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vừa trải quan giai đoạn khó khăn kéo dài, các giao dịch gần như đóng băng và đến hiện tại vừa hồi phục được một phần. Việc xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng là một thách thức lớn, đặc biệt đối với những tài sản được mua từ nhiều năm trước.

Do vậy, nếu áp dụng đề xuất của Bộ Tài chính vào thời điểm này là còn quá sớm. Chỉ nên áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ khi đáp đứng được hai điều kiện: Thị trường bất động sản đã đi vào trạng thái ổn định, cân bằng hơn và đã xây dựng được cơ sở dữ liệu để xác định được giá bán.

"Một thị trường lành mạnh không phải là thị trường bị kiểm soát bằng thuế nặng, mà là thị trường có thanh khoản, minh bạch và công bằng cho cả nhà đầu tư và người dân", Giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ. 

Hạ Vy