Đề xuất thắt chặt cho vay bất động sản nhằm kìm hãm đà "tăng nóng" của thị trường địa ốc
Chính sách tín dụng là một trong những biện pháp điều tiết thị trường bất động sản Việt Nam khi thị trường này có hiện tượng bong bóng.
Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho rằng, việc điều tiết thị trường bất động sản bằng chính sách pháp luật và tín dụng là một trong những cách thức hữu hiệu, đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế. Đây cũng là biện pháp được Chính phủ và cơ quan tài chính nhiều nước trên thế giới áp dụng.
Theo đánh giá của đơn vị này, thị trường bất động sản tại Việt Nam thường xuyên phải đối mặt với nhiều thách thức lớn, từ tình trạng nợ xấu, tồn kho bất động sản tăng cao, đến khó khăn trong việc huy động vốn và suy giảm niềm tin của nhà đầu tư. Những khó khăn này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của thị trường mà còn gây ra những hệ lụy lan tỏa đối với toàn bộ nền kinh tế.
"Do đó, trên cơ sở tôn trọng tối đa các quy luật cung - cầu tự nhiên, việc Nhà nước có những tăng cường điều tiết thị trường bất động sản khi thị trường có "dấu hiệu bất ổn" là vô cùng cần thiết"", VARs nhấn mạnh.
Cũng theo VARs, hiện tại, các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản Việt Nam được sử dụng bao gồm chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, chính sách tín dụng khi thị trường có hiện tượng bong bóng, đảm bảo tỷ lệ dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ tín dụng không vượt quá 20% trong 3 tháng hoặc đưa ra các biện pháp nhằm ổn định kinh tế - xã hội. Song cũng theo VARS, để làm được điều này không hề đơn giản. Bởi lẽ cơ sở dữ liệu của chúng ta hiện chưa thực sự đầy đủ, chính xác.
VARs dẫn một số kinh nghiệm của các nước trên thế giới trong công tác điều tiết thị trường địa ốc.
Cụ thể, để đảm bảo sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản, tránh những tác động gây bất ổn cho nền kinh tế, nhiều nước đã có các biện pháp điều tiết và kiểm soát sát sao thị trường bất động sản. Thông qua việc kiểm soát tín dụng, thuế và các chỉ số liên quan đến thị trường, ngân hàng trung ương và các cơ quan tài chính sẽ đưa ra các biện pháp kịp thời để điều chỉnh các hoạt động trong thị trường và tình hình kinh tế cụ thể của mỗi quốc gia.
Như tại Trung Quốc, để kiểm soát dòng vốn đầu tư, Chính phủ Trung Quốc áp đặt nhiều biện pháp hạn chế đối với việc mua bất động sản bằng tín dụng, đặc biệt là các khoản vay cho đầu cơ. Họ cũng kiểm soát dòng vốn ra nước ngoài nhằm ngăn chặn dòng tiền đầu cơ đổ vào các thị trường bất động sản nước ngoài.
Cụ thể, năm 2010, thị trường bất động sản ở Trung Quốc phát triển nóng, giá nhà đất tăng chóng mặt. Thời điểm ấy, hàng chục triệu căn hộ ở Trung Quốc đã xây xong từ lâu nhưng không có người ở. Tình trạng này kéo dài và trầm trọng tới mức cuối năm 2017, Trung Quốc phải đưa ra chủ trương "nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ", đồng thời chỉ đạo thiết lập một hệ thống chính sách để "kiểm soát và điều chỉnh" thị trường nhằm phân biệt người đầu cơ với người mua nhà có nhu cầu ở thực.
Nhằm kìm hãm đà "tăng nóng" của thị trường bất động sản, ngoài các quy định rất nghiêm ngặt về việc sở hữu nhà thứ hai trở lên như yêu cầu người mua căn thứ hai phải đặt cọc từ 60 - 85%, căn thứ ba đến 100%; quy định bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản ít nhất ba năm rưỡi; sa thải các quan chức cấp cao ở những địa phương để giá nhà tăng phi mã; và thậm chí áp dụng biện pháp định giá tham chiếu, phân phối suất mua,...
Nhiều thành phố tại Trung Quốc còn sử dụng hàng loạt các biện pháp tín dụng như áp trần tín dụng vay mua nhà, nâng lãi suất đối với các khoản vay mua nhà và thắt chặt các quy định về thế chấp. Những điều chỉnh này đã phần nào phát huy hiệu quả, giảm đáng kể tình trạng đầu cơ.
Tại Singapore, nhằm kiểm soát tình trạng đầu cơ và ngăn ngừa bong bóng bất động sản, chính phủ Singapore đã tăng tỷ lệ đặt cọc tối thiểu khi vay mua bất động sản, đặc biệt đối với người mua nhà thứ hai hoặc thứ ba. Đồng thời để giảm số tiền vay và kiềm chế giá bất động sản, Chính phủ nước này cũng giới hạn thời gian vay mua nhà kết hợp với chính sách tín dụng thắt chặt.
Tại Hoa Kỳ, sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) đã hạ lãi suất nhằm thúc đẩy nền kinh tế và kích thích nhu cầu mua nhà. Tuy nhiên, FED cũng đồng thời áp dụng các tiêu chuẩn tín dụng nghiêm ngặt hơn đối với người vay, yêu cầu phải có lịch sử tín dụng tốt hơn để ngăn chặn rủi ro từ các khoản vay thế chấp dưới chuẩn. Chính phủ Mỹ cũng đã thực hiện nhiều chương trình hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà lần đầu, chẳng hạn như chương trình FHA (Federal Housing Administration) với yêu cầu đặt cọc thấp và lãi suất ưu đãi.
Tại Canada, Chính phủ nước này đã thắt chặt các quy định về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản để hạn chế các khoản vay có rủi ro cao. Người mua nhà tại các thành phố lớn như Toronto và Vancouver thường phải đặt cọc cao hơn khi vay mua bất động sản.
Nhiều nước còn áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng đối với người mua bất động sản là người nước ngoài, nhằm hạn chế đầu cơ, kiềm chế giá nhà tăng cao và bảo vệ người dân có thu nhập trung bình tại các thành phố lớn như Úc, Canada,...
Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới, VARs đề xuất các giải pháp như thắt chặt tín dụng với người đầu cơ, đồng thời tăng cường giám sát và quản lý tín dụng cho người mua bất động sản.
Đức Anh