“Điểm nóng” bất động sản mới gọi tên Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc: Loạt ông lớn Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Bim Group… rầm rộ đổ bộ
Trong khi thị trường Hà Nội đang đối mặt với quỹ đất hạn chế và giá bán leo thang, loạt tỉnh vệ tinh như Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc nổi lên là những thị trường phát triển sôi động về nguồn cung nhà ở, lực cầu từ phía người mua và giá bán.
Theo báo cáo mới đây của Avison Young Việt Nam, phân khúc công nghiệp và nhà ở tại các tỉnh giáp ranh Hà Nội đang có triển vọng phát triển mạnh mẽ nhờ nhiều lợi thế: hạ tầng kết nối liên vùng, dòng vốn FDI và nguồn lao động dồi dào, quỹ đất lớn và chi phí phát triển hợp lý. Những yếu tố này thúc đẩy mục tiêu công nghiệp hoá và đô thị hóa cho khu vực.
Về hạ tầng, hệ thống giao thông ở miền Bắc Việt Nam đang phát triển nhanh chóng nhờ các tuyến vành đai mới bao quanh Hà Nội và mạng lưới cao tốc liên tỉnh được hoàn thiện. Các dự án đã được quy hoạch như Vành đai 4 và 5 sẽ giúp giảm ùn tắc và thúc đẩy sự phát triển của các đô thị vệ tinh.
Trong khi Hà Nội ngày càng khan hiếm quỹ đất, các tỉnh lân cận lại sở hữu diện tích rộng lớn, giá đất còn ở mức cạnh tranh. Nhờ đó, nhiều dự án quy mô hàng trăm ha đang dịch chuyển về khu vực vệ tinh của Hà Nội.
Làn sóng phát triển bất động sản ở các tỉnh vệ tinh Hà Nội.
Avison Young cho biết, Hà Nam, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Phú Thọ là những thị trường phát triển sôi động về nguồn cung nhà ở, lực cầu từ phía người mua và giá bán. Các thị trường vệ tinh này có lợi thế quỹ đất lớn và giá thuê đất cạnh tranh, nhờ đó trở thành điểm đến lý tưởng cho các tập đoàn phát triển bất động sản lớn như Sun Group, Phú Mỹ Hưng, Bim Group…
Đồng thời, xu hướng giãn dân ra vùng vệ tinh càng thể hiện rõ nét sau khi thay đổi địa giới hành chính, thể hiện qua mức độ quan tâm đối với bất động sản ở các tỉnh lân cận Hà Nội gia tăng.
Từ những thị trường khu công nghiệp cấp 1 sôi động
Bên cạnh đó, các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam là những điểm nóng FDI. Dòng vốn đầu tư tạo ra nhu cầu lớn cho hạ tầng khu công nghiệp (KCN), nhà xưởng, nhà kho và các loại hình liên quan.
"Giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 tăng nhanh hơn mặt bằng chung phía Bắc" – ông Vũ Minh Chí, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ KCN, Avison Young Việt Nam nhận định.
Giá thuê ở thị trường cấp 1 có thể tăng quanh mức 5-7%/năm trong khi các thị trường phía Bắc khác chỉ tăng 2–3%/năm. Hay tại Hải Phòng, giá thuê đã tăng từ 95–97 USD/m²/kỳ hạn (năm 2023) lên 125–130 USD/m²/kỳ hạn (năm 2025), phản ánh tốc độ tăng trưởng bình quân năm (CAGR) đạt khoảng 14,5% – 15,8%.
"Trước đây, phần lớn quỹ đất là đất nông nghiệp, giờ được chuyển đổi công năng sang công nghiệp. Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng vì vậy nhìn chung thấp hơn so với phía Nam, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu và duy trì giá thuê cạnh tranh" – ông Chí bổ sung. Cuối tháng 8 vừa qua, 4 KCN cùng lúc khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội, Ninh Bình – quỹ đất dồi dào hứa hẹn dư địa phát triển dài hạn.
Đến bài toán nhà ở – ba hướng đi khác biệt
Sự gia nhập mạnh mẽ của doanh nghiệp FDI làm tăng nhu cầu lao động và kéo theo dòng di cư. Năm 2024, Bắc Ninh dẫn đầu cả nước về dịch chuyển dân cư, kế đến gồm Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Giang, Vĩnh Phúc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở lớn tại các tỉnh vệ tinh này không chỉ giải quyết vấn đề chỗ ở ngắn hạn cho chuyên gia mà còn khuyến khích lực lượng lao động an cư lập nghiệp.
Avison Young Việt Nam cho biết, giải pháp nhà ở tại các thị trường vệ tinh Hà Nội thực tế đang đi theo ba hướng.
Một, doanh nghiệp FDI lớn tự đầu tư ký túc xá, khu lưu trú cho cấp quản lý, nhân viên và công nhân: Samsung cung cấp hơn 30.000 chỗ ở tại Thái Nguyên và Bắc Ninh, Foxconn tại Bắc Giang và Texhong tại Quảng Ninh.
Hai, chủ đầu tư KCN tự phát triển hoặc hợp tác với nhà phát triển BĐS dân dụng để xây nhà ở thương mại, căn hộ dịch vụ tại các quỹ đất gần hoặc bên trong KCN. Tại Hà Nam, nhiều dự án căn hộ dịch vụ của một chủ đầu tư KCN được đặt mua ngay khi chào bán.
Ba, xu hướng phát triển khu đô thị quy mô lớn. Tận dụng quỹ đất rộng và chi phí đất hợp lý, các khu đô thị trên 100ha tập trung nhiều ở vành đai ngoại thành Hà Nội và đang mở rộng về phía Hà Nam (cũ), Vĩnh Phúc (cũ), Hưng Yên (cũ) và Hòa Bình (cũ).
Avison Young Việt Nam đánh giá, thị trường BĐS tại các tỉnh vệ tinh quanh Hà Nội có tiềm năng phát triển độc lập chứ không phụ thuộc vào lõi trung tâm Hà Nội nhờ lực hút đặc biệt về vốn và nhân lực. Trọng tâm đầu tư vì vậy sẽ tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực này, thể hiện qua mức độ quan tâm cao, giá cả biến động và lượng sản phẩm chào bán ngày càng đa dạng trong phân khúc bất động sản công nghiệp và nhà ở.
Dương Dương