Dự báo bất ngờ về thị trường đất nền nửa cuối năm 2025

Tại Tọa đàm thực chiến: Thị trường chung cư Hà Nội và đất nền các tỉnh phía Bắc diễn ra mới đây, ông Dương Văn Sỹ – Tổng Giám đốc An Vượng Land đã có những nhìn nhận, chia sẻ về chu kỳ 2022 – 2025 của thị trường đất nền. Theo đó, đầu năm 2022, thị trường đất nền miền Bắc chứng kiến sự sôi động hiếm có, giá bán tăng mạnh. 

Tuy nhiên, "cơn sốt" nhanh chóng hạ nhiệt khi ngân hàng siết tín dụng, lãi suất tăng cao và Chính phủ đẩy mạnh rà soát pháp lý các dự án. Từ quý 3/2022, thanh khoản sụt giảm mạnh, hiện tượng cắt lỗ lan rộng trên diện rộng.

Bước sang năm 2023, thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng sâu. Giao dịch gần như đóng băng trong nửa đầu năm. Tâm lý phòng thủ bao trùm khi nhiều nhà đầu tư rút khỏi thị trường. Nguồn cung giảm, song nhu cầu cũng lao dốc. Mặt bằng giá tại nhiều địa phương được định giá lại, với mức giảm phổ biến từ 20 – 50%.

Đến năm 2024, thị trường bắt đầu có những tín hiệu phục hồi nhẹ, đặc biệt từ giữa năm. Việc nới lỏng tín dụng giúp dòng tiền nhỏ lẻ quay lại tìm kiếm cơ hội. Nhiều địa phương công bố quy hoạch, đầu tư phát triển hạ tầng, góp phần tạo lực đẩy mới cho thị trường. Giá bán ổn định hơn, một số khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ từ 5 – 10%. Thanh khoản cải thiện rõ rệt tại các thị trường vùng ven Hà Nội và các tỉnh công nghiệp.

Giai đoạn 2025 được kỳ vọng tiếp nối đà phục hồi, tuy nhiên thị trường có sự phân hóa rõ nét. Tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn, giao dịch sôi động trở lại tại các khu vực có thông tin quy hoạch, sáp nhập hành chính và hạ tầng đồng bộ.

Cũng theo ông Dương Văn Sỹ, hiện nay nguồn cung đất nền không thiếu, nhưng đang phân hóa mạnh theo từng địa phương. Cụ thể, các tỉnh phát triển công nghiệp và có kết nối vùng tốt với Hà Nội như Bắc Giang, Thái Nguyên đều ghi nhận 6 dự án mới. Bắc Ninh có 3 dự án, Hải Phòng 4 dự án và Hưng Yên cũng có 3 dự án được triển khai.

Ngược lại, tại các khu vực kém phát triển hơn như Lạng Sơn, Cao Bằng, Tuyên Quang, Yên Bái – nơi chủ yếu là các tỉnh trung du và miền núi phía Bắc thì nguồn cung mới khá hạn chế, phần lớn đến từ những lô đấu giá nhỏ lẻ.

Nhận định về xu hướng thị trường đất nền thời gian tới, Tổng Giám đốc An Vượng Land cho rằng, nguồn cung sẽ phục hồi nhờ loạt chính sách tháo gỡ pháp lý được triển khai, cùng với nền tảng kinh tế duy trì đà tăng trưởng, hạ tầng giao thông phát triển mạnh và mặt bằng lãi suất giữ ở mức thấp, ổn định.

Về phía cầu, xu hướng đầu tư "lướt sóng" đang có dấu hiệu chững lại khi nhà đầu tư tạm thời quan sát thêm các tác động từ chính sách thuế quan và biến động vĩ mô. Thay vào đó, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực còn dư địa tăng giá – những "vũng trũng" về giá, nhưng có động lực phát triển từ quy hoạch, hạ tầng cải thiện và kinh tế địa phương tăng trưởng.

Về mặt bằng giá, ông Sỹ cho rằng, thị trường khó có khả năng giảm sâu. Các tỉnh có nội lực mạnh, hệ thống giao thông kết nối tốt sẽ tiếp tục giữ được độ "nóng" nhất định, tuy nhiên, đà tăng giá nhìn chung sẽ chậm lại so với các giai đoạn trước.

Giao dịch trên thị trường vẫn diễn ra trong trạng thái thận trọng. Niềm tin chưa thực sự hồi phục rõ rệt khiến tỷ lệ hấp thụ giảm tốc, nhất là khi mặt bằng giá hiện tại vẫn ở mức cao, trong khi nguồn cung không còn khan hiếm như trước.

Qua đó, ông Sỹ khuyến nghị các nhà đầu tư nên chọn lọc sản phẩm theo tiêu chí: pháp lý – hạ tầng – thanh khoản. Phân bổ nguồn vốn vào các loại hình bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định như nhà ở, thương mại, văn phòng… Tập trung đầu tư vào các địa phương thu hút FDI, phát triển công nghiệp và GDP cao. Cùng với đó là xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, tránh chạy theo đám đông hay kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.

Nhật Anh