Đừng vội mừng vì lãi suất hạ: Chuyên gia tài chính chỉ rõ 4 dấu hiệu khoản vay BĐS có thể "vỡ trận"

Kịch bản lãi suất cho vay 10 - 12% vẫn hiện hữu

Gần đây, các ngân hàng đồng thuận giảm lãi suất khoảng 0,5% ở cả mảng huy động và cho vay. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thu Giang, cố vấn tài chính tại CTCP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT nhận định đợt giảm vừa qua chủ yếu mang tính chất điều hành.

Chia sẻ trong chương trình Tài chính cá nhân chủ đề "Cách giảm áp lực nợ khi lãi thả nổi tăng cao" của VnExpress, bà Giang cho biết, để lãi suất giảm bền vững, ngân hàng cần căn cứ vào nhiều yếu tố như chi phí vốn bình quân, chất lượng tín dụng, kế hoạch kinh doanh. Vì vậy, độ trễ này thường kéo dài vài tháng. Sau giai đoạn đó, có thể kỳ vọng lãi suất cho vay giảm thêm, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế cần hỗ trợ. Khi kinh tế ổn định trở lại, lãi suất sẽ quay về mức thông thường.

Trong chu kỳ dài hạn, vị này cho biết, nếu quan sát 10 năm, lãi suất thường dao động quanh 10 - 11%. Người vay nên dự phòng kịch bản lãi suất khoảng 12% để chủ động kế hoạch tài chính, dòng tiền và quản lý tài sản.

"Thực tế, nhiều người vay mua nhà giai đoạn 2024 - 2025 được hưởng lãi suất 7- 8%, nhưng khi lãi suất tăng lên 10 - 11% đã phát sinh áp lực trả nợ. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao và thiếu kế hoạch tài chính từ đầu. Người vay thường nhìn vào cơ hội, ít tính đến rủi ro, kỳ vọng lợi nhuận cao như cổ phiếu tăng 20 - 30% hay bất động sản tăng gấp đôi, gấp ba, nhưng không lường trước các yếu tố ngoài tầm kiểm soát như biến động vĩ mô hay sự kiện bất khả kháng", bà Giang nêu thực tế.

Theo chuyên gia của FIDT, một khoản vay rủi ro thường có 4 dấu hiệu rõ ràng:

Thứ nhất, nghĩa vụ trả nợ bắt đầu ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, buộc phải cắt giảm chi tiêu thiết yếu.

Thứ hai, sau khi trả nợ không còn khả năng tiết kiệm.

Thứ ba, nếu mất thu nhập trong 3 - 6 tháng sẽ rơi vào khủng hoảng tài chính.

Thứ tư, phải vay ngắn hạn để trả nợ dài hạn, tức "giật gấu vá vai".

Đặc biệt, việc sử dụng các khoản vay ngắn hạn như thẻ tín dụng, vay nóng, vay người thân để bù đắp nghĩa vụ dài hạn là tín hiệu nguy hiểm, do lãi suất thường cao và rủi ro lớn.

"Chỉ cần xuất hiện một trong các dấu hiệu trên, đặc biệt là dấu hiệu thứ tư, khoản vay đã ở trạng thái rủi ro. Khi đó, áp lực không chỉ đến từ dòng tiền mà còn lan sang tâm lý, ảnh hưởng trực tiếp đến sự ổn định tài chính cá nhân", bà nói.

Trả nợ thế nào để thoát áp lực tài chính?

Để bức tranh tài chính an toàn, theo chuyên gia, nguyên tắc hợp lý là chỉ dùng khoảng 80% phần thặng dư hàng tháng để trả nợ. 

Ví dụ, nếu mỗi tháng dư 10 triệu đồng, nên dành khoảng 8 triệu để trả gốc và lãi; nếu dư 20 triệu, trả khoảng 16 triệu. Phần 20% còn lại nên giữ làm dự phòng hoặc đầu tư vào tài sản có tính thanh khoản cao, như chứng chỉ quỹ (đặc biệt là quỹ cổ phiếu), có thể rút tiền sau khoảng 2 ngày và có tiềm năng lợi suất tốt.

Trong bối cảnh tài chính eo hẹp, không thể tất toán toàn bộ nợ, chuyên gia gợi ý 2 phương pháp sắp xếp thứ tự trả nợ:

Thứ nhất, phương án "tuyết lở" dành cho người thiên về lý trí, có tài sản lớn: ưu tiên trả khoản có lãi suất cao nhất trước để tối ưu chi phí lãi.

Thứ hai, phương án "quả cầu tuyết" dành cho người cần động lực tâm lý: ưu tiên trả khoản nhỏ nhất trước để tạo động lực.

Ví dụ, một người có ba khoản nợ: Thẻ tín dụng 50 triệu đồng, đã quá hạn, lãi khoảng 30%/năm. Vay ngân hàng 1 tỷ đồng, trước trả 10 triệu/tháng, nay tăng lên 12 triệu/tháng do lãi suất tăng. Vay người thân 500 triệu đồng, lãi khoảng 5%/năm.

Theo phương pháp "tuyết lở", cần dồn nguồn lực tất toán thẻ tín dụng trước. Sau đó, với khoản vay ngân hàng, có thể làm việc lại để tăng mức trả hàng tháng (ví dụ từ 12 lên 15 triệu) nhằm rút ngắn thời hạn và giảm tổng lãi phải trả. Khoản vay người thân có lãi thấp hơn có thể đàm phán giãn thời gian trả.

Theo phương án "quả cầu tuyết", vẫn ưu tiên trả khoản nhỏ trước như thẻ tín dụng, sau đó đến vay người thân, rồi mới tập trung vào khoản vay ngân hàng. Tuy nhiên, với khoản vay ngân hàng, dù không ưu tiên tất toán sớm vẫn phải đảm bảo trả đúng nghĩa vụ hàng tháng theo lịch.

Trong trường hợp buộc phải bán tài sản để trả nợ, chuyên gia cũng gợi ý hai cách tiếp cận:

Theo hướng lý trí, ưu tiên bán tài sản có hiệu suất sinh lời thấp trong tương lai.

Theo hướng thực tế, ưu tiên bán tài sản có tính thanh khoản cao, dễ bán.

Bà Giang cho biết, khác với việc chọn thứ tự trả nợ, khi phải bán tài sản thường là tình huống khẩn cấp, dư địa lựa chọn không nhiều. Nguyên tắc thực tế là "bán được là bán". Nếu có nhiều lựa chọn tương đương, mới cân nhắc giữ lại tài sản có tiềm năng sinh lời tốt hơn.

Về quyết định giữa trả nợ và đầu tư, theo chuyên gia, nguyên tắc cốt lõi là so sánh lợi suất đầu tư với chi phí vốn. Nếu lãi vay 9% nhưng khoản đầu tư có thể tạo lợi nhuận 11–14%, chênh lệch dương, khoản nợ được sử dụng hiệu quả và có thể tiếp tục duy trì. Ngược lại, nếu lãi vay 11% nhưng tài sản chỉ sinh lời 8–9%, nên ưu tiên trả nợ.

"Tuy nhiên, cần nhìn trong dài hạn. Khoản vay có thể kéo dài 15–20 năm, nên không nên đánh giá dựa trên biến động ngắn hạn. Với các tài sản như bất động sản, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ, có thể chấp nhận biến động hoặc giảm giá ngắn hạn nếu kỳ vọng lợi suất trung bình dài hạn đạt 12–14% và vẫn nằm trong ngưỡng chi phí vốn chấp nhận được (khoảng 10–11%)", bà Giang nhấn mạnh.

Phan Trang