Giá chung cư Hà Nội tăng trở lại: Hiện tượng "nhất thời" hay mặt bằng giá mới?

Căn hộ thiết lập mặt bằng giá mới

Làn sóng tăng giá căn hộ tại Hà Nội đang phủ rộng ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Đơn cử, một căn hộ đã qua sử dụng có diện tích 60m2 tại chung cư Intracom (huyện Đông Anh cũ) vừa được chủ nhà bán thành công với giá 3,75 tỷ đồng - cao hơn khoảng 250 triệu đồng so với mức giao dịch hồi đầu tháng 3/2025.

Hay một căn hộ rộng 80m2 thuộc khu Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm cũ) được chủ nhà rao bán 7,1 tỷ đồng (tương đương giá 89 triệu đồng/m2), tăng 300 triệu đồng so với hồi tháng 1/2025.

Ngoài dự án chung cư cũ, hàng loạt dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động từ 80-170 triệu đồng/m2.

Khảo sát cho thấy dự án Galia Hà Nội (quận Hoàng Mai cũ) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m2; dự án Greenera Southmark (huyện Thanh Trì cũ) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m2; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m2.

Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116-166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (quận Cầu Giấy cũ) của Sun Group với giá dự kiến 160 triệu đồng/m2…

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, KPBT và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m2, báo cáo cho hay.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp có mức giá trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm - đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm ghi nhận cuối năm 2024.

Tương tự, báo cáo của One Mount Group cho biết trong quý II/2025, thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội ghi nhận sự phục hồi sau giai đoạn chững, giá bán trung bình đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Theo đơn vị này, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng nhanh, ngày càng rút ngắn khoảng cách với TP.HCM. Nếu đầu năm 2024, giá trung bình ở TP.HCM cao hơn Hà Nội gần 20 triệu đồng/m2 thì đến giữa năm 2025, mức chênh lệch chỉ còn khoảng 9 triệu đồng/m2.

Nếu sức cầu vẫn giữ vững, mặt bằng giá sẽ còn nhích lên

Đánh giá về diễn biến thị trường căn hộ Hà Nội, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group nhìn nhận sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá Hà Nội tăng nhanh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II/2025 tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán với mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Thực tế, ông Tiến cho biết không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m2) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận (Văn Giang, Hưng Yên).

Dự báo trong 6 tháng cuối năm, Giám đốc One Mount Group cho rằng nếu sức cầu tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại thị trường Hà Nội sẽ còn nhích lên.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property cũng nhận định thị trường căn hộ tại Hà Nội đang ở vùng giá cao, đặc biệt ở nhiều khu vực ngoài trung tâm.

"Thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn. Nhưng từ quý tới, nguồn cung sẽ tăng mạnh khi hơn 300 dự án tại Hà Nội được tháo gỡ vướng mắc pháp lý theo Nghị quyết 171", ông Toản cho biết.

Theo CEO EZ Property, khu vực trung tâm thành phố, đặc biệt trong Vành đai 2, sẽ khó có đợt giảm giá do quỹ đất hạn chế và nhu cầu ổn định. Tuy nhiên, các khu vực ngoài Vành đai 3 và 3.5 sẽ chịu áp lực giảm giá rõ rệt.

"Giá ở một số nơi đã vượt ngưỡng chi trả của đại đa số người mua. Nếu không điều chỉnh, chủ đầu tư sẽ gặp áp lực thanh khoản rất lớn. Những dự án có mức giá hợp lý, tầm dưới 5 tỷ đồng, hạ tầng tốt vẫn ghi nhận giao dịch, còn phân khúc cao cấp sẽ rất khó tiếp cận thị trường thời điểm này", ông Toản đánh giá.

Một ví dụ được ông nhắc đến là dự án Galia tại Hoàng Mai - nơi ghi nhận mức giá khoảng 80 triệu đồng/m2, được xem là "dễ thở" hơn so với mặt bằng thị trường và đang bán tương đối tốt. Ngược lại, nhiều dự án cao cấp đang "nghe ngóng" thị trường, dù đã hoàn thiện và sẵn sàng mở bán.

Trần Uyên