Giá nhà tăng 20%/năm, thu nhập chỉ tăng 6–8%: Chuyên gia nói gì?

Thách thức lịch sử cho người mua nhà

Tại Diễn đàn Bất động sản Vùng Động lực phía Nam lần thứ I và Lễ Vinh danh Thương hiệu, Sản phẩm, Dịch vụ Bất động sản tiêu biểu Vùng động lực phía Nam năm 2025 do Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) phối hợp tổ chức, ông Thành cho biết khoảng cách giữa thu nhập và chi phí sở hữu nhà ở đang trở thành vấn đề mang tính hệ thống. Ông dẫn chứng, giai đoạn 2010, một căn nhà tại Bến Cát (Bình Dương cũ) có giá khoảng 300 triệu đồng, người lao động thu nhập 5–7 triệu đồng/tháng có thể tích lũy 5–6 năm để mua được nhà. 

"Áp lực giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập đang trở thành thách thức lớn. Bởi điều này tạo nên khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân. Đây là thách thức của cả quốc gia, tồn tại nhiều vấn đề cần đưa ra hướng tháo gỡ", ông Thành nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch Thắng Lợi Group, trong khi nhu cầu nhà ở thực chiếm 70–80% toàn thị trường, tốc độ đô thị hóa vượt 41% và Việt Nam có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động, áp lực cung – cầu đang ngày càng lớn. Người dân ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá phù hợp, tiện ích cơ bản, chi phí vận hành hợp lý và thanh khoản tốt. Tuy nhiên, mặt bằng giá đã vượt xa khả năng chi trả.

Ông Thành đánh giá thị trường nhà ở hiện đối diện 4 thách thức lớn. Áp lực đầu tiên đến từ việc giá nhà tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập. Suốt một thập kỷ, trong khi thu nhập bình quân của người dân chỉ tăng khoảng 6–8% mỗi năm, giá nhà lại leo thang 12–20%/năm. Khoảng cách này ngày càng nới rộng, khiến khả năng tiếp cận nhà ở trở nên khó khăn hơn.

Một điểm nghẽn khác nằm ở cơ cấu sản phẩm. Theo đại diện Thắng Lợi Group, thị trường thời gian qua chủ yếu phát triển các dự án cao cấp, diện tích rộng, sử dụng vật liệu đắt đỏ, đưa giá bán lên cao hơn mức mà phần lớn người mua có thể chi trả. Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung vào những căn hộ có tiện ích phù hợp, môi trường sống an toàn, văn minh và mức giá vừa tầm thu nhập.

Bên cạnh đó, chi phí đầu vào cũng tạo sức ép không nhỏ. Các khoản liên quan đến pháp lý, thuế, đơn giá đất tăng mạnh; giá vật liệu xây dựng biến động theo chiều hướng đi lên; cùng với đó là tác động từ chi phí vốn… tất cả đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm trên thị trường.

"Về vấn đề lãi suất, trong giai đoạn 2024 - 2025, lãi suất bắt đầu tăng. Lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng. Người mua nhà chịu áp lực lớn từ khoản vay, biến động lãi suất và những hạn chế trong chính sách tín dụng khiến việc sở hữu nhà càng thêm khó khăn", ông Thành nêu.

Cơ hội lớn cho TP. HCM

TS. Huỳnh Thanh Điền - Giảng viên Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cũng cho rằng một thị trường chỉ thật sự có triển vọng khi đáp ứng ba điều kiện: nhu cầu ở thực đủ lớn, doanh nghiệp có khả năng phát triển sản phẩm phù hợp và dòng vốn được lưu thông ổn định. Khi đặt ba yếu tố này vào bối cảnh Vùng động lực phía Nam, ông nhận định khu vực đang đứng trước giai đoạn mở ra nhiều cơ hội mới.

Ông Điền cho biết, trong nhiều năm sinh sống và làm việc tại TP. HCM, ông quan sát thấy sự dịch chuyển mạnh trong định hướng phát triển đô thị. Sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính, khu vực trung tâm cũ được định vị theo mô hình công nghiệp – đô thị – thương mại – dịch vụ; các hoạt động sản xuất quy mô lớn sẽ dần dịch chuyển về phía Đông Bắc; còn cảng biển, logistics và du lịch biển được ưu tiên phát triển tại Bà Rịa – Vũng Tàu, nơi có cụm cảng Cái Mép – Thị Vải giữ vai trò trung chuyển hàng hóa lớn nhất cả nước.

Theo ông, việc đẩy nhanh đầu tư hạ tầng liên kết các cực tăng trưởng này không chỉ tạo dư địa phát triển kinh tế mà còn mở rộng đáng kể không gian sống. Thay vì dồn nén trong khu vực trung tâm cũ, người dân sẽ có xu hướng lựa chọn những đô thị mới được quy hoạch đồng bộ, chất lượng môi trường sống cao và chi phí hợp lý hơn. Ông cho rằng đây là thời điểm các chủ đầu tư cần tập trung vào phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật, thay vì chạy theo các phân khúc xa rời nhu cầu số đông.

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân - Thành viên Tổ Tham mưu Thành lập Trung tâm Tài chính Quốc tế tại TP. HCM cũng nhìn nhận TP. HCM đang đứng trước một cơ hội hiếm có để bứt tốc. Ông cho biết thành phố hiện được xếp vào nhóm "mega city" khi quy mô dân số và diện tích tương đương Tokyo và chỉ thấp hơn Thượng Hải, nhưng GRDP mới đạt khoảng 120 tỷ USD – bằng 1/10 hai đô thị lớn trong khu vực. Việc hợp nhất TP. HCM (cũ) với Bình Dương (cũ) và Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) vì thế mở ra dư địa đất đai và không gian phát triển rất lớn, tạo nền tảng để thành phố hướng tới mục tiêu 1.000 tỷ USD theo tinh thần sửa đổi Nghị quyết 98.

Ở góc độ thể chế, ông Huân đánh giá Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam (IFC) với quy mô 898 ha và cơ chế pháp lý đặc thù là một lợi thế rõ rệt. Tại đây, doanh nghiệp được áp dụng tiêu chuẩn quốc tế, chọn luật nước ngoài trong giao dịch nếu có yếu tố nước ngoài, hưởng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, được áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế, cùng nhiều ưu đãi dành cho chuyên gia như visa dài hạn hay miễn thuế thu nhập cá nhân. Chính sách này tạo ra nhu cầu thực về không gian làm việc, nhà ở và dịch vụ liên quan.

Ông Huân nhấn mạnh thêm rằng TP. HCM đang sở hữu lợi thế cạnh tranh quan trọng về chi phí sinh hoạt và nguồn nhân lực. So với Singapore hay Dubai – nơi chi phí có thể gấp 5 lần – thành phố có khả năng thu hút doanh nghiệp và chuyên gia quốc tế tốt hơn. Đây là nền tảng cho sự phát triển bền vững của phân khúc bất động sản gắn với nhu cầu thật, thay vì kỳ vọng tăng giá.

Bên cạnh đó, năm trụ cột tăng trưởng mới của TP. HCM đang được triển khai cũng mở ra chu kỳ phát triển tiếp theo cho thị trường bất động sản, sau thời gian trầm lắng kéo dài từ 2022 đến nay. Ông kỳ vọng thị trường sẽ dần vận hành theo nhu cầu ở thật, hạn chế sự chi phối của hoạt động đầu cơ như giai đoạn trước.

Đăng Quang