Giai đoạn 'tiền rẻ' dần khép, TS Nguyễn Văn Đính nói thẳng: Lãi suất vay mua nhà tăng đang tạo 'bài kiểm tra sức chịu đựng' với thị trường bất động sản

Theo thông tin từ VARS IRE, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần tiến tới trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung có dấu hiệu tăng trưởng rõ nét và tiếp tục xu hướng gia tăng trong thời gian tới. Diễn biến này cho thấy thị trường đang dịch chuyển sang mô hình phát triển dựa trên cán cân cung – cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh đó, dòng vốn tín dụng trở thành yếu tố có ảnh hưởng lớn đến nhịp vận động của thị trường. Bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay, do đó bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả cũng như kỳ vọng của các chủ thể tham gia.

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024. Mức tăng này tương đương khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng và sử dụng bất động sản.

Lãi suất tăng và quá trình "thanh lọc tự nhiên" của thị trường

Báo cáo mới nhất từ VARS IRE cho biết Ngân hàng Nhà nước đã có động thái kiểm soát tăng trưởng tín dụng nói chung, tín dụng bất động sản nói riêng. Cụ thể, tăng trưởng tín dụng quý I/2026 không được vượt quá 1/4 chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (3,75% - tương đương chỉ tiêu cả năm 15%). Đồng thời, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, mặt bằng lãi suất tăng trong giai đoạn này đang trở thành "bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, đồng thời là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính."

Giai đoạn tiền "rẻ" dần khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân đến các tổ chức phát triển dự án phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định. Thay vì mở rộng nhanh và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, các chủ thể trên thị trường đang chuyển sang cách tiếp cận thận trọng hơn, chú trọng quản trị rủi ro và chiến lược dài hạn.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trên thị trường không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.

Lãi suất vay mua nhà tăng, nhà đầu tư trở nên thận trọng

Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể, tạo áp lực lớn lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.

Trong khi trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5–6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, khoảng 3–6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh, khiến nhiều tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng".

Một rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở độ trễ của thị trường. Nhóm mua nhà giai đoạn 2023–2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027–2028, khi nhóm mua nhà năm 2025 ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn – đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính đối với nhóm này sẽ trở nên rõ nét hơn.

Sự gia tăng của chi phí tài chính cũng đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình và phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, dòng tiền không hoàn toàn rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Thị trường có thể phân hóa mạnh trong thời gian tới

Theo VARS IRE, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản dự kiến tiếp tục tăng khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và nhiều khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, có thể cung cấp hơn 100.000 sản phẩm ra thị trường.

Nguồn cung tăng giúp giảm áp lực khan hiếm và góp phần tái cân bằng cung – cầu. Tuy nhiên, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn và chi phí tuân thủ pháp lý đều tăng.

Thay vì giảm giá đồng loạt, thị trường có xu hướng phân hóa mạnh: những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản; trong khi các sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác có thể gặp khó khăn.

Song song với các yếu tố tài chính, thị trường vẫn đối mặt với rủi ro về thông tin bất đối xứng, khi người mua thường nắm ít thông tin hơn so với chủ đầu tư, môi giới và sàn giao dịch. Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả được kỳ vọng sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường.

Theo VARS IRE, khi hệ thống dữ liệu được hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, qua đó góp phần củng cố niềm tin và cải thiện thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn.

Trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực cùng tư duy đầu tư dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại đối với những nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Kỳ Thư