Hạ giá đất trong cơ cấu tổng giá trị dự án sẽ giúp hạ giá bất động sản

Chiều ngày 10/3, CTCP Chứng khoán VnDirect đã tổ chức Diễn đàn DInsights “Triển vọng TTCK: Tâm điểm ngành thép và bất động sản” với sự tham gia của nhiều chuyên gia tài chính cũng như lãnh đạo doanh nghiệp.

Dự báo thị trường BĐS hồi phục năm 2025

Phát biểu tại Diễn đàn, bà Phạm Minh Hương, Chủ tịch Chứng khoán VNDirect cho rằng rủi ro nhất hiện nay đối với doanh nghiệp bất động sản là rủi ro pháp lý khi các dự án mới không được phê duyệt, dự án cũ không đủ giấy tờ, thậm chí có một số loại hình bất động sản còn chưa được định danh cụ thể.

Cùng với đó, giá bất động sản đang ở mức cao. Nguyên do một phần do giá đất chiếm phần lớn trong cơ cấu tổng giá trị của một dự án bất động sản, có những dự án giá đất chiếm tới 50% giá trị.

Lấy dẫn chứng từ nước ngoài, vị lãnh đạo của VNDirect cho rằng các dự án bất động sản có giá đất chỉ thấp ở mức 10-20% là kịch khung. Nếu tại thị trường Việt Nam có thể hạ giá đất, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và sở hữu đất đai, từ đó việc triển khai dự án sẽ dễ dàng và giá thành dự án sau khi hoàn thiện cũng sẽ được hạ thấp.

Giá bất động sản theo đó có thể phù hợp với nhu cầu của người dân, đáp ứng được mong muốn giá nhà tương ứng với thu nhập của đại đa số người dân hiện nay. Từ đó, thanh khoản của các dự án sẽ tăng cao và tất cả các chủ thể tham gia vào thị trường là Nhà nước, doanh nghiệp và nhân dân sẽ cùng được lợi.

Dẫn báo cáo của VNDirect, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Trung tâm Phân tích VNDirect cho rằng nền kinh tế đang bước sang năm 2023 với nhiều khó khăn, thử thách.

“Dù vậy, trong nguy có cơ, đặc biệt đối với ngành gặp nhiều khó khăn nhất là bất động sản vẫn đang le lói một số cơ hội”, bà Hiền nói.

Dẫn báo cáo của VNDirect, bà Hiền thông tin cơ cấu sản phẩm bất động sản hiện đang có hiện tượng mất cân đối trong nhiều năm gần đây (2019-2022).

Tới năm 2022, thị trường còn phải chứng kiến thêm sự sụt giảm cả cung lẫn cầu, đồng thời tỉ lệ hấp thụ gần như là biến mất. Theo đó, giá nhà có xu hướng giảm song vẫn chưa đến ngưỡng tạo lực cầu tự nhiên.

Thị trường bất động sản khó khăn kéo theo sự suy giảm của các doanh nghiệp bất động sản thể hiện qua việc tỉ lệ hàng tồn kho của các doanh nghiệp tăng mạnh trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp.

Bên cạnh đó hệ số thanh toán lãi vay của doanh nghiệp bất động sản hiện tại đang giảm mạnh xuống mức thấp nhất (tương ứng giai đoạn 2011-2013 khi xảy ra khủng hoảng).

Ngoài ra, tỉ số thanh toán hiện thời của các doanh nghiệp bất động sản đều đang sụt giảm cho thấy rủi ro mất khả năng thanh toán nợ cao như năm 2013.

Theo chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam suốt nhiều năm qua, đại diện VNDirect cho rằng thời kỳ “đóng băng” của bất động sản có vẻ đang quay trở lại và có khả năng sẽ kéo dài đến hết năm 2024.

Dự báo về phân khúc bất động sản sẽ phục hồi trước tiên, báo cáo của VNDirrect rút ra bài học từ giai đoạn 2011-2013 thì các phân khúc nhà trung cấp, bình dân, NOXH, đất nền và nhà liền kề sẽ hồi phục trước tiên.

Cùng với đó, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý, đồng thời sở hữu dòng tiền tốt sẽ hồi phục trước tiên ví dụ như: NLG, DIG, ITC, CEO, KDH, HQC, KHG, CRE,…

Cuối cùng, bà Hiền cho rằng nhà đầu tư cần quan sát 3 yếu tố khi lựa chọn cổ phiếu bất động sản là:

Thứ nhất, chính sách của cơ quan quản lý: các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản tiếp cận nguồn vốn để tái cấu trúc ca kia vụ thanh toán ngắn hạn, vướng mắc pháp lý các dự án hiện tại được dần tháo gỡ.

Thứ hai, các doanh nghiệp có khả năng quản trị rủi ro và lựa chọn phân khúc hợp lý: các doanh nghiệp hướng đến phân khúc bình dân và nhà ở Hà Nội, doanh nghiệp có tỷ trọng đòn bẩy thấp và khả năng thanh toán đảm bảo, doanh nghiệp có năng lực phát triển và quản lý dự án đã được chứng thực.

Thứ ba, giải ngân đầu tư công: cơ hội phát triển cho các khu vực bất động sản tại các thành phố cấp 2.

Bản chất thị trường BĐS hiện nay đối lập với thời kỳ khủng hoảng 2011-2013

Đối lập với nhận định của VNDirect, TS. Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng phân tích trong báo cáo của VNDirect đang “hơi bi quan”.

Theo đó, ông Lực cho rằng so sánh bất động sản hiện nay đối với giai đoạn 2011-2013 là có phần khập khiễng.

Cụ thể, khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2011-2013 là khủng hoảng nguồn cung trong bối cảnh lực cầu của thị trường yếu, cùng với toàn nền kinh tế vừa trải qua 1 đợt suy thoái nặng nề, tăng trưởng kinh tế trên toàn thế giới chậm, lạm phát cao ở mức báo động, lãi suất khi huy động vốn lên đến 20-23% (gấp đôi hiện tại).

Còn thị trường bất động sản thời điểm này về bản chất lại có sự đối lập với giai đoạn 2011-2013 khi thiếu nguồn cung trong khi lực cầu vẫn còn dư địa, các chính sách được đồng bộ hơn về cơ chế (hoàn thiện 3 bộ luật đất đai – nhà ở - kinh doanh bất động sản cùng lúc), có những quyết sách của Quốc hội đưa ra vô cùng thực tiễn, dài hơi và được suy xét kỹ càng.

Bên cạnh đó, kinh nghiệm quản trị của các doanh nghiệp và ngân hàng đều được nâng cao, có “đệm” rủi ro rất tốt, đặc biệt là tỉ lệ bao phủ nợ xấu lên đến ngưỡng “1 đồng nợ xấu có đến 1,5 đồng dự phòng”.

Đồng thời, Nghị định 08 là một trường hợp vô tiền khoáng hậu. Trước đây, nguyên tắc trái phiếu đến hạn phải trả, nếu doanh nghiệp không trả được phải phá sản, bán tháo tài sản để trả nợ. Nhưng nay đã bổ sung thêm quyền giãn, hoãn nợ đồng thời trao đổi tài sản lấy trái phiếu.

“Do đó, thị trường bất động sản có khả năng nhúc nhích hồi phục vào khoảng cuối năm 2023, dù không sôi động như tôm tươi nhưng sẽ dần trở lại”, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm.