Hà Nội công bố quy hoạch 'thế kỷ', chuyên gia từ cường quốc đã di dân thành công chỉ thẳng: Đông Anh đặc biệt phù hợp nhờ gần trung tâm và kết nối tốt

Khi Hà Nội bước vào giai đoạn chuẩn bị cho kế hoạch di dời hơn 860.000 cư dân khỏi khu vực nội đô lịch sử, bài toán đặt ra không chỉ là “đưa người đi đâu”, mà quan trọng hơn là “làm thế nào để việc dịch chuyển này trở thành động lực phát triển bền vững”. Đây không chỉ là một quyết định quy hoạch thuần túy, mà là một cuộc tái cấu trúc đô thị quy mô lớn, tác động sâu rộng đến hạ tầng, thị trường bất động sản và chất lượng sống của hàng triệu người dân.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thành công của chương trình di dời phụ thuộc vào hai trụ cột nền tảng: Hạ tầng và động lực cùng cơ chế khuyến khích. 

Hà Nội hiện có nhiều khu vực đạt mật độ dân cư rất cao, vượt xa khả năng chịu tải của hạ tầng kỹ thuật và xã hội, vì vậy việc phát triển các đô thị vệ tinh bên ngoài trung tâm là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên, di dời dân cư không thể thành công nếu chỉ dựa vào các quyết định hành chính hay lời kêu gọi. 

Các khu vực mới phải được đầu tư đồng bộ về nhà ở, giao thông và đặc biệt là hệ thống vận tải công cộng như metro, đường sắt đô thị và mạng lưới đường bộ. Người dân cần có khả năng sinh sống, làm việc, học tập và tiếp cận khu vực trung tâm một cách thuận tiện, đồng thời được thụ hưởng đầy đủ các dịch vụ giáo dục, y tế, thể thao và tiện ích thiết yếu.

Song song với hạ tầng là động lực và cơ chế khuyến khích. Hạ tầng tốt là điều kiện cần nhưng chưa đủ. Việc di dời không thể đơn giản là “xây cho người dân một căn nhà đẹp cách trung tâm vài chục km”. Người dân còn có gia đình, các mối quan hệ xã hội và sự gắn bó văn hóa sâu sắc với khu vực nội đô. 

Ông Matthew Powell cho rằng, nếu không tạo ra những động lực đủ mạnh, từ cơ hội việc làm, môi trường sống tốt hơn cho đến chi phí sinh hoạt hợp lý sẽ rất khó để họ tự nguyện dịch chuyển. Quy hoạch vì vậy phải mang tính hấp dẫn, tạo ra cơ hội và chất lượng sống tốt hơn.

Từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kết nối giao thông mạnh với trung tâm là một trong những yếu tố sống còn. London là một ví dụ điển hình. Vào thập niên 1980, khu bến cảng phía Đông London rơi vào tình trạng hoang phế sau khi cảng biển đóng cửa. 

Thay vì phát triển manh mún, Chính phủ Anh đã thành lập Tập đoàn Phát triển Docklands (LDDC) với cơ chế đặc thù và xác định một nguyên tắc cốt lõi: Đầu tư hạ tầng giao thông trước, rồi mới phát triển đô thị. Tuyến đường sắt nhẹ Docklands Light Railway (DLR), sau đó là tuyến tàu điện ngầm Jubilee Line, đã kết nối khu vực này với trung tâm thành phố. 

Chính sự kết nối đó đã biến Docklands thành Canary Wharf – trung tâm tài chính thứ hai của London, cạnh tranh trực tiếp với khu “The City” lịch sử. Nếu không có giao thông công cộng hiện đại, Canary Wharf có lẽ chỉ tồn tại trên giấy.

Những mô hình tương tự cũng có thể thấy tại Tokyo, Seoul, Bắc Kinh, Thượng Hải hay Kuala Lumpur. Điểm chung của các thành phố này là phát triển đô thị vệ tinh một cách bài bản, dựa trên nền tảng hạ tầng đồng bộ – không chỉ là giao thông, mà còn là toàn bộ hệ thống hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, bệnh viện, không gian cho người cao tuổi, cơ hội việc làm và nhà ở với mức giá phù hợp. 

Tokyo là một ví dụ thuyết phục, nơi người dân có thể sống ngoài trung tâm nhưng vẫn tiếp cận nơi làm việc hiệu quả. Kuala Lumpur cũng cho thấy mô hình tương tự, khi nhiều cư dân sinh sống tại các khu vực lân cận và chỉ mất khoảng 30 phút để vào trung tâm bằng ô tô hoặc phương tiện công cộng.

Từ góc nhìn này, ông Matthew Powell cho rằng Hà Nội đang nắm giữ một “mỏ vàng” tương tự, đó là khu vực bãi giữa và hai bên sông Hồng. Đây là không gian hiếm hoi còn đủ lớn để phát triển thành một trung tâm đô thị mới, thậm chí có thể trở thành “Canary Wharf” của Việt Nam nếu được quy hoạch bài bản, lấy giao thông công cộng và không gian xanh làm trục xương sống. 

Trong những trường hợp như vậy, yếu tố quyết định không còn là khoảng cách địa lý, mà là thời gian di chuyển và chất lượng sống. Nếu quãng đường 50 km chỉ mất 25 phút thay vì 90 phút, cách nhìn của người dân về việc di dời sẽ hoàn toàn khác. Khi hệ thống giao thông đủ tin cậy, họ có thể sống trong những căn nhà tốt hơn, môi trường xanh hơn, con cái học tại các trường chất lượng, mà không phải đánh đổi quá nhiều thời gian đi lại.

Trên thực tế, Hà Nội đã khởi động nhiều dự án đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoài trung tâm, trong đó có dự án khoảng 700 ha tại Đông Anh. Theo ông Powell, Đông Anh đang trở nên đặc biệt đáng chú ý nhờ vị trí gần trung tâm và khả năng kết nối ngày càng được cải thiện.

Với việc đầu tư các cây cầu mới, khu vực này về cơ bản đã được “mở khóa”, giúp việc di chuyển vào nội đô và các khu vực khác của Hà Nội trở nên nhanh chóng và thuận tiện hơn đáng kể. 

Song song với đó là làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các dự án quy mô lớn, bao gồm nhà ở, bán lẻ và các khu phát triển đa chức năng, cung cấp đầy đủ các cấu phần thiết yếu như trung tâm mua sắm, căn hộ, nhà ở thấp tầng, công viên, bệnh viện và cơ sở giáo dục. Những yếu tố này giúp các khu vực ngoài trung tâm ngày càng hấp dẫn hơn, khi mang lại không gian sống rộng rãi và môi trường sống tốt hơn so với nội đô.

Từ góc nhìn thị trường, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc cho rằng hiện nay đang tồn tại hai luồng tâm lý trái ngược.

Một bộ phận nhà đầu tư lạc quan cho rằng gần 1 triệu người phải di chuyển ra khỏi khu vực nội đô sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở rất lớn, từ đó đẩy giá bất động sản tăng tiếp. Với lập luận "cầu tăng thì giá tăng", họ lựa chọn không bán, tiếp tục nắm giữ tài sản.

Tuy nhiên, một bộ phận khác lại tỏ ra thận trọng, thậm chí lo ngại. Trong bối cảnh lãi suất vay ngân hàng ở mức 12 – 14%/năm, việc giữ bất động sản để chờ sóng di dân có thể trở thành gánh nặng tài chính lớn. Nhiều nhà đầu tư chưa biết chắc giá có tăng hay không, nhưng áp lực lãi vay thì là hiện hữu và liên tục.

Đáng chú ý, Hà Nội hiện đang quy hoạch và triển khai hàng loạt khu đô thị lớn ở cả 4 hướng: trục cảnh quan sông Hồng, Vinhomes Cổ Loa, khu đô thị thể thao Olympic, cùng các đại đô thị phía Đông, Tây, Nam và Bắc, với quy mô lên tới hàng nghìn hecta.

Khi các đại đô thị này đồng loạt triển khai, thị trường sẽ đón nhận một nguồn cung rất lớn, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Trong kịch bản đó, nguồn cung hoàn toàn có thể hấp thụ lượng dân di dời. Thậm chí, nếu cung quá dồi dào, không loại trừ khả năng giá bất động sản không những không tăng mà còn chịu áp lực giảm. 

Một câu hỏi lớn khác là: Người dân sẽ đi bao xa? Liệu họ có sẵn sàng chuyển về các khu đô thị mới tại những khu vực xa như Thường Tín, Mê Linh, hay vẫn muốn ở quanh Mỹ Đình, Cầu Giấy, Long Biên – tức các khu vực giáp nội đô? Nếu chỉ khoảng 20% trong số gần 1 triệu người phải di dời, tương đương khoảng 200.000 người, tức 70.000 – 80.000 hộ gia đình, không thể hoặc không muốn đi xa và buộc phải tìm nhà ở tại khu vực giáp nội đô, thì áp lực cầu tại những khu vực này sẽ rất lớn. 

Trong bối cảnh giá chung cư hiện nay đã phổ biến ở mức 100 – 150 triệu đồng/m2, việc cầu tăng đột biến có thể đẩy giá mua lên cao hơn nữa. Không chỉ vậy, giá thuê nhà cũng sẽ chịu áp lực tăng, khi nhu cầu thuê tăng nhanh trong khi quỹ nhà cho thuê tại khu vực giáp nội đô vốn đã hạn chế.