Hợp đồng ghi rõ 4 tỷ nhưng người đàn ông chấp nhận trả 5,5 tỷ tất toán để rút sổ đỏ, 6 năm sau bất ngờ kiện ngân hàng thu quá tiền
Chấp nhận trả cả gốc lẫn lãi thay cho người vay để rút sổ đỏ bán nhà, giao dịch đã hoàn tất êm thấm. Thế nhưng, 6 năm sau, chủ tài sản thế chấp bất ngờ khởi kiện, cho rằng mình đã nộp "lố" gần 1,5 tỷ đồng so với hạn mức trong hợp đồng ban đầu.
Vụ tranh chấp hy hữu này chính thức khép lại sau phán quyết phúc thẩm của Tòa án nhân dân TP.HCM vào tháng 4/2025. Bản án là một ví dụ điển hình về rủi ro pháp lý khi các thỏa thuận giải chấp không được nhìn nhận nhất quán giữa các bên.
Theo nội dung vụ kiện, tháng 8/2010, ông H. và bà T. ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại đường Calmette (Quận 1, TP HCM) cho Ngân hàng X - Chi nhánh Bà Rịa Vũng Tàu.
Tài sản này được dùng để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của người quen là bà P. Các bên thỏa thuận số tiền được bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ là 4 tỷ đồng.
Đến tháng 7/2014, ông H. tìm được khách mua nhà. Tuy nhiên, rắc rối nằm ở chỗ sổ hồng căn nhà đang bị ngân hàng giữ làm tài sản đảm bảo. Muốn giao dịch, ông H. buộc phải thực hiện thủ tục giải chấp tức là trả hết nợ để rút giấy tờ về sang tên
Ngày 29/7/2014, để tháo gỡ thế kẹt, một quy trình xử lý nợ và giải chấp tài sản đã diễn ra ngay tại ngân hàng với sự tham gia của các bên liên quan. Thay vì tranh cãi về con số 4 tỷ đồng trong hợp đồng cũ, ông H. đã ký biên bản làm việc mới, đồng ý phương án: Dùng tiền bán nhà để tất toán toàn bộ nợ gốc (4 tỷ) và lãi (1,48 tỷ) cho khoản vay của bà P. Cơ chế "tiền vào – sổ ra" được thực hiện ngay trong ngày: Người mua nhà chuyển khoản tiền mua vào tài khoản của ông H. tại ngân hàng; ông H. ủy quyền cho ngân hàng lập tức trích 5,48 tỷ đồng từ số tiền này để thu nợ; ngân hàng giải chấp và trao trả bản chính giấy tờ nhà.
Ngay khi ngân hàng bàn giao sổ hồng, vợ ông H. là người trực tiếp nhận lại giấy tờ. Giao dịch kết thúc êm đẹp, nhà đã bán, nợ đã xóa.
Tuy nhiên, đến tháng 5/2020, ông H. khởi kiện ngân hàng. Nguyên đơn cho rằng theo hợp đồng thế chấp năm 2010, nghĩa vụ bảo đảm của vợ chồng ông đối với khoản vay của bà P. chỉ tối đa là 4 tỷ đồng.
Ngoài ra, phía nguyên đơn cũng cho rằng biên bản thỏa thuận trích tiền năm 2014 chỉ có chữ ký của ông H. Việc ngân hàng trích tiền từ tài sản chung của vợ chồng (tiền bán nhà) mà không có chữ ký của bà T. là không đúng quy định.
Tại phiên tòa phúc thẩm, sau khi xem xét hồ sơ và tranh luận của các bên, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận định quan hệ thế chấp và việc xử lý nợ giữa các bên được chia thành hai giai đoạn với các thỏa thuận pháp lý khác nhau.
Về trách nhiệm bảo lãnh, HĐXX cho rằng biên bản làm việc ngày 29/7/2014 là một văn bản thỏa thuận mới được xác lập dựa trên cơ sở hợp đồng thế chấp và đơn đề nghị miễn giảm lãi của ông H.
Tại thời điểm đó, ông H. đã hiểu rõ nghĩa vụ, tự nguyện ký tên đồng ý trả nợ thay (bao gồm cả gốc và lãi) để được giải chấp tài sản. Đây là sự thỏa thuận dựa trên ý chí tự nguyện của ông H., phù hợp với các quy định tại hợp đồng thế chấp đã ký kết, nên việc ngân hàng trích thu số tiền hơn 5,48 tỷ đồng là có căn cứ.
Đối với lập luận cho rằng việc trích tiền là vô hiệu do thiếu sự đồng ý của bà T., Tòa án không chấp nhận. HĐXX căn cứ vào các tài liệu và lời khai nhân chứng, xác định vào ngày 29/7/2014, bà T. có mặt tại ngân hàng để làm việc liên quan đến thỏa thuận giải chấp.
Đáng chú ý, chính bà T. là người trực tiếp nhận lại bản chính giấy tờ nhà đất từ ngân hàng để thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho người mua.
Từ những phân tích trên, Tòa án nhân dân TP HCM quyết định không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm, tuyên bố Ngân hàng X không phải hoàn trả số tiền 1,48 tỷ đồng.
Thu Thủy