Khi bất động sản được coi như “két sắt”: Khoảng 60% giao dịch là để "giữ tiền", không xuất phát từ nhu cầu ở thực

Sáng ngày 13/1 tại Hà Nội, Lễ vinh danh FChoice 2025 và Hội thảo "Động lực tăng trưởng kinh tế 2 chữ số và Cơ hội đầu tư năm 2026" đã diễn ra với sự tham gia của các chuyên gia kinh tế hàng đầu, đại diện Doanh nghiệp.

Chia sẻ tại phiên tọa đàm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest đã đưa ra những phân tích về chu kỳ, động lực và thách thức của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay, trong quá trình nghiên cứu thị trường đã nhận thấy một quy luật chu kỳ khá rõ ràng của bất động sản Việt Nam: Cứ khoảng 10 năm, thị trường lại trải qua một đợt khủng hoảng. Chu kỳ suy thoái gần nhất diễn ra vào năm 2012. Đến năm 2022, thị trường tiếp tục chịu một "cú sốc kép" khi đại dịch Covid-19 bùng phát đúng thời điểm chu kỳ lặp lại, khiến bất động sản rơi vào giai đoạn trầm lắng kéo dài.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2024 đã xuất hiện những tín hiệu đảo chiều quan trọng. Điểm tựa then chốt đến từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khi ba đạo luật có tác động trực tiếp và sâu rộng đến thị trường gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt được thông qua.

Thực tế cho thấy, năm 2025 đánh dấu sự chuyển động rõ nét của thị trường bất động sản. Theo số liệu 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đưa ra thị trường đạt khoảng 86.000 sản phẩm. Trong đó, đất nền và nhà ở riêng lẻ chiếm khoảng 32.000 sản phẩm, còn phân khúc căn hộ chung cư đạt trên 50.000 căn. Sự gia tăng nguồn cung này là minh chứng cho đà phục hồi tích cực so với năm 2024.

Bên cạnh yếu tố chu kỳ và pháp lý, ông Hiệp cho rằng cần nhìn nhận tâm lý đầu tư đặc trưng của người Việt, vốn xoay quanh bốn kênh chính: Vàng; Chứng khoán; Bất động sản; Tiết kiệm. Trong bối cảnh lãi suất huy động đầu năm 2025 duy trì ở mức thấp, dòng tiền tìm kiếm kênh trú ẩn chống lạm phát gần như chỉ còn ba lựa chọn: Vàng; Chứng khoán; Bất động sản.

Hệ quả là, cùng với sự tăng trưởng mạnh của vàng và chứng khoán, giá bất động sản cũng leo thang đáng kể, trở thành một đặc điểm nổi bật của thị trường năm 2025. Mức tăng giá phổ biến từ 15 - 20%, trong khi tốc độ tăng thu nhập của người dân không theo kịp. Chính sự lệch pha này đã trở thành rào cản lớn đối với khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

"Theo đánh giá của chúng tôi, khoảng 60% giao dịch bất động sản hiện nay mang tính chất "giữ tiền", coi bất động sản như một kênh trú ẩn an toàn của dòng vốn, thay vì phục vụ nhu cầu ở thực thuần túy", ông Hiệp nói.

Ông cho rằng chính đặc điểm này khiến thị trường năm 2025 mang nhiều sắc thái khác biệt so với các chu kỳ trước và buộc các nhà đầu tư phải tính toán thận trọng hơn cho chiến lược năm 2026.

Nhìn về triển vọng, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 có thể giải quyết được một phần bài toán chênh lệch cung - cầu nhờ một số động lực quan trọng.

Thứ nhất, cuối năm 2025 đã có hơn 700 dự án nhà ở xã hội được thông qua, bổ sung nguồn cung lớn theo mục tiêu 1 triệu căn NOXH đến năm 2030 của Thủ tướng Chính phủ, qua đó góp phần điều chỉnh mặt bằng giá ở phân khúc thấp.

Thứ hai, Nghị quyết 171 của Quốc hội, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng một số loại đất khác sang phát triển nhà ở thương mại, sẽ tạo thêm nguồn cung đáng kể cho thị trường.

Thứ ba, chương trình cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, với quyết tâm rất lớn của cả Hà Nội và TP.HCM, cũng được kỳ vọng đóng góp một phần nguồn cung quan trọng trong những năm tới.

Đáng chú ý, làn sóng đầu tư hạ tầng đang thúc đẩy thị trường dịch chuyển mạnh ra các khu vực vùng ven. Khi hệ thống tiện ích xã hội và giao thông được cải thiện, các dự án nằm ngoài Vành đai 2, Vành đai 3 ngày càng gia tăng. Đây là sự thay đổi cấu trúc rõ nét của thị trường, đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn, dự báo đúng tốc độ đô thị hóa cũng như lộ trình phát triển hạ tầng, đường sắt đô thị và các trục giao thông huyết mạch.

Song song với đó, thị trường đang trải qua quá trình sàng lọc rất mạnh mẽ. Nếu cách đây 10 năm, bất động sản thu hút nhiều nhà đầu tư "tay ngang" từ lĩnh vực xây dựng hay thương mại, thì hiện nay, những doanh nghiệp còn trụ lại đều là các chủ đầu tư có năng lực tài chính, kinh nghiệm và tầm nhìn chiến lược. Thực tế giai đoạn 2023 - 2024 đã chứng kiến không ít thương hiệu lớn gặp rủi ro pháp lý nghiêm trọng do đầu tư dàn trải, vượt quá khả năng kiểm soát.

Ở chiều ngược lại, thách thức của năm 2026 cũng rất rõ ràng. Dù tốc độ đô thị hóa cao kéo theo nhu cầu lớn, nhưng nguồn cung dù tăng vẫn chưa thực sự đáp ứng đầy đủ nhu cầu thị trường, tạo ra nghịch lý: Dư địa còn nhiều nhưng bài toán phát triển hiệu quả ngày càng khó.

Số liệu 9 tháng đầu năm 2025 cho thấy lượng hàng tồn kho lên tới khoảng 26.000 sản phẩm, trong đó phân khúc căn hộ chung cư chiếm hơn một nửa, phản ánh khả năng hấp thụ của thị trường đang trở nên khắt khe hơn.

Ngoài ra, phụ thuộc lớn vào vốn tín dụng ngân hàng tiếp tục là điểm nghẽn của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Chỉ trong 2 tháng cuối năm 2025, lãi suất đã có 3 - 4 lần điều chỉnh tăng, làm gia tăng áp lực chi phí tài chính. Trong khi đó, kênh huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi hoàn toàn sau cú sốc năm 2022.

Đáng lưu ý, sức mua thị trường trong hai tháng cuối năm 2025 đã có dấu hiệu sụt giảm so với 9 tháng đầu năm, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua nhà khi chi phí vay vốn tăng cao.

Tựu trung lại, thị trường bất động sản năm 2026 là bức tranh đan xen giữa cơ hội và thách thức. Doanh nghiệp buộc phải tính toán kỹ lưỡng hơn bao giờ hết, từ lựa chọn địa điểm đầu tư, cơ cấu sản phẩm, chiến lược giá cho đến kiểm soát chi phí và dòng tiền. Nếu không có chiến lược phù hợp, rủi ro phải trả giá trong giai đoạn tới là rất lớn, dù thị trường vẫn còn những dư địa phát triển đáng kể.

Tú An