Khu vực giáp ranh TP.HCM có loạt "ông lớn" đổ về đang trở thành điểm "nóng" của thị trường bất động sản

"Cú hích" mới của thị trường bất động sản Tây Ninh

Trong báo cáo chuyên sâu về thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) đã chỉ ra những động lực thúc đẩy sự phát triển của bất động sản khu vực này – nơi đang trở thành điểm sáng đầu tư trong bối cảnh mới.

Động lực đầu tiên đến từ nền tảng kinh tế vững mạnh và tốc độ tăng trưởng kinh tế cao với các trụ cột chính là kinh tế công nghiệp và kinh tế cửa khẩu. Thông tin từ UBND tỉnh Tây Ninh, sau sáp nhập, tăng trưởng GRDP 9 tháng đầu năm 2025 của tỉnh đạt 9,52%, đứng đầu vùng Đông Nam Bộ và xếp thứ 8/34 tỉnh, thành trong cả nước. Chính nguồn lực kinh tế tăng trưởng bền vững sẽ là động lực lớn thu hút đầu tư trên địa bàn tỉnh, từ đó tạo cú hích cần thiết để phát triển thị trường bất động sản - thương mại dịch vụ - đô thị vệ tinh.

Thứ hai là loạt hạ tầng giao thông kết nối liên vùng được đốc thúc đầu tư mạnh mẽ từ năm 2023 đến nay.

Theo đó, từ khu vực giáp ranh của Tây Ninh với TP.HCM như Đức Hòa, Bến Lức, Cần Giuộc (cũ), dễ dàng tiếp cận các trục giao thông huyết mạch của khu vực miền Nam nhờ hệ thống Tỉnh lộ 10 (kết nối với Quốc lộ 1A), Tỉnh lộ 823 (kết nối với Quốc lộ 22) và Tỉnh lộ 824 (kết nối với Quốc lộ 22, cao tốc TP.HCM - Trung Lương, cao tốc TP.HCM- Mộc Bài, cao tốc Bến lức – Long Thành). 

Ngoài ra, Vành đai 3 và Vành đai 4 đang dần hình thành và dự kiến khép kín lần lượt vào năm 2026 - 2027 sẽ thúc đẩy kiến tạo đồng bộ vành đai kinh tế - logistics, vành đai đô thị - dân sinh.

Thứ ba là chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp của địa phương. Toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp, với quy hoạch lên đến 59 khu vào năm 2030, mục tiêu trở thành một trong những tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước.

Thứ tư là làn sóng người mua nhà dịch chuyển từ TP.HCM và các đô thị vệ tinh sang Tây Ninh. Tại TP.HCM - từ lâu đã trong tình trạng "đất chật người đông" và giá bất động sản "neo cao". Nhờ lợi thế về hạ tầng, quỹ đất dồi dào, mặt bằng giá bất động sản thấp, Tây Ninh đang đón làn sóng giãn dân mạnh nhất từ trước đến nay.

Thứ năm là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư một cách rõ nét. Chỉ số PCI năm 2024 của tỉnh nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước, phản ánh môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.

Thứ sáu là sự đổ bộ mạnh mẽ của các "ông lớn" trong các lĩnh vực công nghiệp, F&B, năng lượng tái tạo, du lịch – thương mại, bất động sản… về Tây Ninh. Việc này không chỉ bổ sung nguồn vốn mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa, nâng cao sức cạnh tranh và định hình các cực tăng trưởng công nghiệp - đô thị - du lịch mới trong giai đoạn tới.

Cuối cùng, động lực thứ bảy đến từ chính xu hướng tạo lập đô thị tích hợp đang hình thành rõ nét tại khu vực hành lang giáp ranh TP.HCM. Thời gian qua, hàng loạt dự án đô thị vệ tinh quy mô lớn đều ưu tiên phát triển theo mô hình đô thị "all-in-one". Các dự án "all-in-one" cũng đang được định hình và hoàn thiện nhanh chóng.

Một số dự án có thể kể đến như khu đô thị tích hợp Waterpoint quy mô 355ha của Nam Long. Hiện chủ đầu tư này đã ra mắt phân khu The Pearl - phân khu compound cao cấp nhất tại dự án với các sản phẩm dinh thự, biệt thự ven sông và phân khu cao tầng Solaria Rise quy mô 4 tháp, cung cấp gần 700 sản phẩm, giá từ 1,39 tỷ đồng/căn.

Dự án quy mô lớn của Vingroup cũng đang trở thành động lực phát triển cho thị trường phía Tây TP.HCM. Phải kể đến dự án Vinhomes Green City (Hậu Nghĩa Đức Hoà, nay thuộc xã Hậu Nghĩa, tỉnh Tây Ninh) với diện tích gần 200ha được khởi công tháng 3/2025.

Hay khu đô thị mới Vinhomes Phước Vĩnh Tây Cần Giuộc (Vinhomes City Royal) tại xã Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, Long An (nay là xã Phước Vĩnh Tây, tỉnh Tây Ninh) với diện tích hơn 1.000 ha được khởi công vào tháng 8/2025.

Ngoài ra, dự án Eco Retreat của Eco Park, T&T City Millennia của T& T Group, La Home của Prodezi Long An, An Huy Mỹ Việt của An Huy Group… Các dự án đều là khu đô thị tích hợp đa tiện ích: thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học,…

Theo nghiên cứu của VIRES, tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập đang hội tụ những động lực đột phá rõ rệt để phát triển kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Đặc biệt, khu vực giáp ranh TP.HCM là Bến Lức - Đức Hòa - Cần Giuộc đang trở thành những điểm nóng của thị trường bất động sản - dịch vụ - đô thị. 

Nhà phố, biệt thự tăng giá mạnh

Báo cáo của DKRA Consulting chỉ ra, phân khúc nhà phố/biệt thự tại thị trường bất động sản TP.HCM và khu vệ tinh ghi nhận nhiều điểm sáng. Nguồn cung tăng 64% và lượng tiêu thụ gấp 5,9 lần so với cùng kỳ năm 2024. Tổng cộng có khoảng 3.438 giao dịch thành công, chủ yếu tập trung tại Long An (cũ, nay là Tây Ninh), hưởng lợi từ sự gia nhập mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn.

Theo đơn vị này, sự hạn chế về nguồn cung và mặt bằng giá cao tại TP.HCM đang cho thấy dấu hiệu "san tải" rõ nét về thị trường bất động sản vệ tinh trong các phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự.

Dữ liệu mới nhất từ CBRE chỉ ra, giá sơ cấp trung bình tại TP. HCM tăng gần 30%/năm, Bình Dương và Đồng Nai tăng khoảng 14 - 15%/năm, trong khi Long An (cũ) tăng cao nhất với khoảng 90%/năm. Dự báo đến năm 2027, thị trường TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 10%, 11%, 10% và 19% cho phân khúc căn hộ và -1%, 4%, 6% và 12% cho phân khúc nhà phố/biệt thự.

Trong các khu vực trên, Long An (cũ) ghi nhận mức tăng giá cao nhất, ở cả loại hình căn hộ và nhà phố/ biệt thự, nguyên nhân phần lớn đến từ mặt bằng giá hiện tại của Long An (cũ) thấp hơn khu vực và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Báo cáo chuyên sâu của VIRES cho thấy, trong bối cảnh dân cư dịch chuyển từ TP.HCM ra vùng lân cận để tìm nơi ở phù hợp về giá và môi trường sống, bất động sản nhà ở trung cấp, nhà phố liền kề, căn hộ vừa túi tiền sẽ là phân khúc hút dòng vốn mạnh. Đặc biệt, các mô hình đô thị mới đang được quy hoạch và xây dựng bài bản với sự tham gia của các chủ đầu tư lớn, chuyên nghiệp tiếp tục thu hút dòng tiền đầu tư.

Phương Hoàng