Kỳ 2: Giải nén đô thị không phải là giãn dân: TOD, metro và 4 nhóm ngành sẽ hưởng lợi

Giải thoát sự "ngột ngạt"

Theo báo cáo Triển vọng đô thị hoá thế giới (2025, UN), trong giai đoạn từ năm 2000 đến năm 2025, khu vực Đông Nam Á là nơi có diện tích xây dựng tại các thành phố tăng nhanh hàng đầu toàn cầu. Uớc tính, TP.HCM có hơn 6 triệu dân vào năm 2000 và con số này tăng lên hơn 14 triệu dân trong năm 2025. Dự báo của UN tương đối "sát" với số dân thực tế của TP.HCM năm 2025 (13,8 triệu người).

Siêu đô thị ở phía Nam xếp thứ 20 toàn cầu về quy mô dân. Tuy nhiên, trong danh sách các thành phố với hơn 5 triệu cư dân sinh sống, TP.HCM lại dẫn đầu về tỷ lệ tăng dân trung bình năm, với 3,4%. Tốc độ gia tăng cư dân tại siêu đô thị này còn cao hơn cả Jakarta (Indonesia) với gần 42 triệu dân (tăng 1,97%), hay Dhaka (Bangladesh) với 36,5 triệu dân (tăng 2,96%).

Trong bối cảnh đó, giải nén cho TP.HCM bằng việc phát triển mạng lưới đường sắt đô thị theo mô hình TOD được đánh giá là phương thức hỗ trợ tái cấu trúc không gian đô thị.

Trên thực tế, theo bà Giang Đỗ, Giám đốc Toàn quốc Bộ phận Tư vấn và Định giá Savills Việt Nam, UBND TP.HCM đã phê duyệt ranh giới quy hoạch 5 khu TOD với tổng diện tích gần 940 ha dọc tuyến Metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), trải dài qua các khu vực từ ga Bến Thành, Tao Đàn đến ga Tham Lương.

"Thách thức hiện nay không còn là có nên làm TOD hay không, mà là làm thế nào để triển khai đồng bộ giữa quy hoạch, tài chính và quản lý đất đai. Nếu được thực hiện đúng hướng, TOD có thể trở thành một trong những công cụ quan trọng nhất để giải quyết bài toán nhà ở đô thị trong 10 đến 20 năm tới", đại diện Savills nói.

Ở cấp độ Quốc gia, Quyết định Về việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch tổng thể hệ thống đô thị và nông thông thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 mà Bộ Xây dựng mới ban hành hồi tháng 6, đã định hình việc phát triển hệ thống đô thị Việt Nam trong tương lai theo mô hình mạng lưới đa trung tâm, đa cực gắn với cấu trúc cực - vùng - hành lang - mạng lưới; phân bố hợp lý trên các vùng kinh tế - xã hội và các vùng đô thị lớn, gắn với các cực tăng trưởng và vùng động lực của đất nước. Theo đó, cả nước sẽ có 4 vùng đô thị lớn, gồm: Vùng đô thị Hà Nội; Vùng đô thị TP.HCM; Vùng đô thị Đà Nẵng - Huế; Vùng đô thị Cần Thơ.

Để chuyển đổi từ đơn cực sang đa cực, các đô thị sẽ cần được giải nén.

"Giữ vai trò hạt nhân trong quá trình giải nén đô thị chính là đường sắt đô thị gắn với mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng – TOD", PGS.TS Đỗ Phú Trần Tình, Viện trưởng Viện Phát triển chính sách (Đại học Quốc gia TP.HCM) cho hay. Trong đó, metro và TOD là "mạch máu" tạo sức sống cho từng cực đô thị; các tuyến vành đai và hệ thống giao thông liên vùng là mạng lưới kết nối các cực đó với toàn bộ nền kinh tế vùng.

Đường vành đai có vai trò phân tách dòng giao thông quá cảnh, kết nối các khu vực ngoại vi và tạo điều kiện đưa hoạt động logistics, kho bãi, sản xuất công nghiệp ra khỏi khu vực lõi. Giao thông liên vùng giúp các cực đô thị mới tiếp cận thị trường, nguồn lao động, cảng biển, sân bay và các chuỗi cung ứng lớn hơn.

Tuy nhiên, việc kết nối giao thông mới chỉ tạo ra khả năng tiếp cận. Nó chưa tự động tạo ra một trung tâm phát triển có sức sống. Muốn hình thành một cực đô thị thực sự, phải tạo được mật độ phù hợp về dân cư, việc làm, thương mại, giáo dục, y tế và dịch vụ ngay tại khu vực đó. Đây là vai trò đặc biệt của metro và TOD.

Khi một tuyến metro được quy hoạch đồng bộ với sử dụng đất, nhà ở và dịch vụ công, khu vực quanh nhà ga có thể trở thành hạt nhân tổ chức không gian đô thị. Người dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và sử dụng các dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách đi bộ hoặc bằng phương tiện công cộng. Khi đó, nhà ga không còn chỉ là nơi đón – trả khách, mà trở thành trung tâm tạo lập giá trị đất đai, thương mại và dịch vụ.

Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 188/2025/QH15, cho phép thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù để phát triển mạng lưới đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM. Điều này cho thấy metro không còn được nhìn nhận như một dự án giao thông đơn lẻ, mà là hạ tầng chiến lược để tái cấu trúc không gian đô thị.

Theo các định hướng đã được công bố, Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 410,8 km đường sắt đô thị vào năm 2035. Nghị quyết số 09-NQ/TW ngày 26/5/2026 của Bộ Chính trị xác định mục tiêu TP.HCM sẽ hoàn thành khoảng 355 km vào năm 2035.

Dẫu vậy, metro chỉ phát huy vai trò dẫn dắt khi được đầu tư trước hoặc đồng thời với các khu đô thị mới. Nếu nhà ở hình thành trước còn metro đến sau nhiều năm, người dân sẽ hình thành thói quen sử dụng phương tiện cá nhân và cấu trúc đô thị phụ thuộc vào ô tô, xe máy rất khó đảo ngược.

"Không nên đặt metro, đường vành đai và giao thông liên vùng vào thế phải lựa chọn một trong ba. Nếu thiếu metro và TOD, cực mới dễ trở thành một khu dân cư xa trung tâm. Nếu thiếu vành đai, dòng xe tải và giao thông quá cảnh vẫn xuyên qua đô thị. Nếu thiếu kết nối liên vùng, cực mới có nguy cơ trở thành một 'ốc đảo' kinh tế", ông Tình phân tích kỹ hơn vấn đề.

Giải nén đô thị thế nào cho đúng?

Như vậy, đường vành đai có thể mở ra quỹ đất, nhưng chính metro và TOD mới tạo được đời sống kinh tế – xã hội bền vững trên phần đất đó.

Ở đây, giải nén đô thị cần được hiểu rộng hơn rất nhiều so với nghĩa của từ "giãn dân". Mục tiêu của giải nén không phải chỉ là đưa người dân ra vùng ven, mà là phân bổ lại dân cư, việc làm, dịch vụ công và hoạt động kinh tế theo một cấu trúc đa cực. Mỗi cực mới phải có khả năng tạo việc làm, tạo thu nhập, cung ứng dịch vụ và hình thành hệ sinh thái kinh tế của riêng mình.

PGS Đỗ Phú Trần Tình chỉ ra 4 lĩnh vực có thể sẽ phát triển ở những cực đô thị mới.

Nhóm ngành có dư địa phát triển đầu tiên là logistics. Khi các cực mới được kết nối với đường vành đai, cao tốc, cảng biển và sân bay, khu vực ngoại vi có điều kiện hình thành các trung tâm logistics, ICD, kho phân phối và các đầu mối trung chuyển hàng hóa quy mô lớn. Trong khu vực dân cư và quanh các ga metro có thể phát triển hệ thống logistics chặng cuối. Cấu trúc logistics nhiều tầng sẽ giúp đưa xe tải và hoạt động vận chuyển quy mô lớn ra khỏi khu vực lõi, đồng thời nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa trên phạm vi toàn vùng.

Nhóm thứ hai là công nghiệp công nghệ cao, R&D và giáo dục – đào tạo. Các ngành như bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, tự động hóa, công nghệ sinh học, trung tâm dữ liệu và nghiên cứu phát triển cần quỹ đất đủ lớn, hạ tầng hiện đại, khả năng kết nối tốt và môi trường sống có chất lượng. Trong khi khu vực lõi ngày càng hạn chế về không gian và có chi phí cao, các cực mới có thể tạo ra môi trường phù hợp hơn để hình thành các khu công nghệ, trung tâm đổi mới sáng tạo, trường đại học và hệ sinh thái khởi nghiệp.

Nhóm thứ ba là thương mại và dịch vụ phục vụ dân cư. Khi dân cư và việc làm được phân bổ lại, nhu cầu về bán lẻ, y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao, giải trí, dịch vụ cá nhân và kinh tế ban đêm cũng sẽ dịch chuyển theo. Các ga metro và khu vực TOD có thể trở thành những trung tâm thương mại – dịch vụ mới, hoạt động trong suốt cả ngày thay vì chỉ là điểm trung chuyển hành khách.

Nhóm thứ tư là kinh tế xanh và dịch vụ đô thị thông minh. Các cực mới được quy hoạch từ đầu có điều kiện áp dụng đồng bộ giao thông xanh, năng lượng tái tạo, công trình tiết kiệm năng lượng, quản lý nước, xử lý chất thải, hạ tầng dữ liệu và các nền tảng quản trị đô thị số.

Nói một cách dễ hình dung, giải nén không gian phải đi cùng giải nén cơ hội. Hà Nội và TP.HCM không thể tiếp tục phát triển bằng cách dồn thêm dân cư, phương tiện, nhà ở và hoạt động kinh tế vào những khu vực vốn đã quá tải. Nhưng giải nén đô thị cũng không thể chỉ thực hiện bằng việc mở rộng địa giới, xây thêm khu nhà ở hoặc dịch chuyển dân cư ra vùng ven.

Cốt lõi của quá trình giải nén là hình thành những cực phát triển mới có việc làm, dịch vụ công, hạ tầng, bản sắc kinh tế và khả năng tự vận hành tương đối độc lập. Các cực đó phải được kết nối bằng metro, đường vành đai và mạng lưới giao thông liên vùng, đồng thời được dẫn dắt bằng quy hoạch tích hợp và cơ chế điều phối đủ mạnh. Nếu làm đúng, đô thị đa cực không chỉ giúp giảm áp lực cho khu vực trung tâm mà còn mở rộng không gian tăng trưởng, nâng cao chất lượng sống cũng như củng cố năng lực cạnh tranh của toàn vùng.

"Giải nén đô thị không đơn thuần là đưa dân cư ra xa khu vực trung tâm, mà phải đưa cả việc làm, dịch vụ công và cơ hội phát triển đến gần nơi người dân sinh sống", thành viên Đại học Quốc gia TP.HCM tóm lại vấn đề. "Giải nén đô thị, xét đến cùng, không phải là phân tán con người, mà là phân bố lại cơ hội phát triển. Nếu chỉ giãn dân mà không giãn việc làm, chúng ta không xóa được ùn tắc mà chỉ kéo dài quãng đường ùn tắc".

Trần Chung