Lãi cho vay mua nhà tăng nhưng giá bất động sản vẫn khó giảm, chuyên gia chỉ thẳng 3 lý do chính

Theo khảo sát, những ngày đầu tháng 3, lãi suất cho vay mua nhà đang đi lên. Một số ngân hàng như Vietcombank, BIDV, VietinBank đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà dao động 7–9%/năm trong 6 - 12 tháng đầu. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi phổ biến ở mức 10 - 12%/năm, tùy biên độ và điều kiện từng khách hàng.

Tại Vietcombank, theo thông báo từ một chi nhánh ở TP.HCM, lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, hiện thấp nhất từ 9,6%/năm. Trong khi cùng kỳ năm ngoái, mức lãi suất chỉ khoảng 6%/năm cố định 12 tháng và 7%/năm cho 24 tháng, tức tăng xấp xỉ 60%.

VietinBank hiện cũng đã nâng lãi suất vay mua bất động sản cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV đưa lãi suất cho vay bất động sản lên tối thiểu 9,7% trong 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và tới 13,5% nếu cố định 18 tháng. Trong khi năm ngoái, lãi suất cho vay bất động sản chỉ dao động từ 6,5 - 8% trong 6 - 12 tháng đầu tiên.

Ở các ngân hàng tư nhân, lãi suất cho vay mua nhà tiếp tục neo ở mức cao và tăng dần theo thời gian vay. Techcombank cho vay ở mức 8,5 - 9,5%, ACB khoảng 9,5 - 10,5%, trong 6 - 12 tháng; Ngân hàng MB áp dụng phổ biến từ 9 - 9,5% cho gói vay cố định 12 - 24 tháng; VIB dao động từ 9,9 - 12%.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, các tổ chức tín dụng định hướng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Trước câu chuyện về lãi suất tăng, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chia sẻ ý kiến: "Nhiều người tin rằng khi lãi suất tăng hoặc khi thế giới bất ổn như chiến tranh, giá bất động sản sẽ giảm. Lý do rất đơn giản: Tiền sẽ quay về ngân hàng, vàng thay vì chảy vào tài sản rủi ro.

Tuy nhiên, nhìn vào dữ liệu trong những năm gần đây lại cho thấy một câu chuyện khác. Trong giai đoạn 2022–2025, khi lãi suất ngân hàng tăng cao và thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn nhất trong nhiều năm, giá chung cư tại hai thành phố lớn vẫn tiếp tục tăng. 

Cụ thể, Hà Nội từ khoảng 40 triệu/m² lên gần 87 triệu/m². TP.HCM từ khoảng 46 triệu/m² lên khoảng 75 triệu/m². Điều đáng chú ý là Hà Nội thậm chí tăng mạnh hơn TP.HCM".

Lý giải giá nhà chung cư không giảm, ông Tuấn chỉ ra 3 nguyên nhân. Thứ nhất, bất động sản có độ trễ rất lớn. Khi thị trường xấu, điều xảy ra trước tiên thường là thanh khoản giảm, chứ không phải giá giảm, tất nhiên vẫn có giảm cục bộ ở một số dự án.

Thứ hai, nguồn cung chung cư khan hiếm do vướng pháp lý và ít dự án mới. Khi nguồn cung thấp, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá hoặc tăng giá khiến thị trường khó có khả năng giảm sâu.

Thứ ba, người bán không chịu áp lực tài chính lớn như thị trường khác. Nhiều chủ nhà không vay ngân hàng nên họ có xu hướng giữ tài sản thay vì bán rẻ.

"Vì vậy, lãi suất cao thực tế chỉ làm thị trường chậm lại, chứ không đủ để kéo giá nhà xuống. Một nghịch lý của thị trường bất động sản là: giá thường không giảm khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại. Và đó cũng chính là điều đã diễn ra trong chu kỳ vừa qua", ông Tuấn nói.

Cũng theo ông Tuấn, những phân khúc có tiềm năng trong năm 2026 chủ yếu là các sản phẩm phục vụ nhu cầu thật và có khả năng tạo dòng tiền. Chung cư tại các đô thị lớn và khu vực vệ tinh có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thanh khoản. Bên cạnh đó, nhà thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, pháp lý hoàn chỉnh sẽ hấp dẫn nhóm khách hàng tích lũy tài sản dài hạn.

Đối với các phân khúc mang tính đầu tư, thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có thể khai thác thực thay vì đầu cơ tăng giá. Điều này cho thấy năm 2026 sẽ là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và lựa chọn sản phẩm dựa trên giá trị sử dụng thực tế.

"Năm 2026, thị trường căn hộ được kỳ vọng bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét hơn với sự cải thiện dần của nguồn cung mới. Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung nhiều khả năng không diễn ra đồng đều mà có xu hướng dịch chuyển mạnh ra các khu vực vệ tinh, nơi quỹ đất phát triển còn dồi dào và hạ tầng liên kết vùng đang được đẩy mạnh đầu tư.

Nguồn cung nhà ở xã hội được dự báo sẽ gia tăng đáng kể nhờ các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền của Chính phủ, góp phần bổ sung thêm nguồn cung cho thị trường", ông Tuấn cho biết.

Ông Tuấn cho biết thêm, cấu trúc thị trường căn hộ có thể tiếp tục phân hóa, khi các dự án tại khu vực trung tâm và những vị trí gắn với hạ tầng trọng điểm vẫn duy trì sức hấp dẫn cao, trong khi các khu vực vệ tinh sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực và giãn dân đô thị.

Nhìn chung, năm 2026 được kỳ vọng là giai đoạn thị trường căn hộ bước vào trạng thái phát triển cân bằng hơn, với nguồn cung được mở rộng về mặt không gian và đa dạng hơn về phân khúc sản phẩm.

Phương Hoàng