"Ngồi không” cũng lãi vài tỷ đồng từ căn hộ

Căn hộ “ngồi không cũng lãi”

Thời gian gần đây, chị Thúy – chủ một căn hộ tại Vinhomes Green Bay – liên tục nhận được tin nhắn từ môi giới thông báo có khách quan tâm. Điều khiến chị thật sự bất ngờ là căn hộ 2 phòng ngủ chị mua cách đây 7 năm, từ mức giá gốc 3 tỷ đồng nay đã vọt lên gần 9 tỷ đồng, tức tăng gần gấp 3 lần. Giá tăng chóng mặt đến mức ngay cả chính chị cũng phải thốt lên: “Choáng váng, không hiểu vì sao giá tăng nhiều thế”.

Sự ngỡ ngàng ấy không chỉ đến từ những người đang sở hữu, mà còn khiến những ai bán trước đây cũng tiếc nuối. Điển hình như chị N – chủ một doanh nghiệp nhỏ tại Hà Nội – đầu năm 2024 đã bán một căn hộ 3 phòng ngủ cũng tại dự án trên với giá 7 tỷ đồng để trả lương cho nhân viên và ứng vốn cho các dự án của công ty khi chủ đầu tư vẫn còn nợ chưa kịp thanh toán.

Chỉ sau hơn 1 năm, căn hộ chị đã tăng lên mức 14 tỷ đồng, gấp khoảng 3 lần chỉ sau hơn 1 năm. Trong khi đó, khoản tiền đầu tư của công ty chị vẫn chưa thu hồi đủ, thậm chí còn lỗ 20% do chi phí vật tư, nguyên vật liệu, nhân công đồng loạt tăng.

“Nhiều lúc tôi không biết nên vui hay buồn. Thôi thì tự an ủi là ít nhất mình cũng tạo công ăn việc làm cho xã hội. Có những thời điểm, chỉ cần ngồi yên, không làm gì thì còn giữ được tiền”, chị N tâm sự.

Vì sao giá chung cư tăng mạnh?

Báo cáo của CBRE chỉ ra trong quý II vừa qua, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 79 triệu đồng/m², còn tại TP.HCM là 82 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 46 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM khoảng 60 triệu đồng/m² vào thời điểm quý I/2023.

Giải đáp vì sao giá căn hộ chung cư tăng chóng mặt, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng giá nhà ở các đô thị lớn bị đẩy lên cao chủ yếu vì thiếu vắng sản phẩm vừa túi tiền.

“Nguồn cung khan hiếm do nhiều dự án giá thấp bị ách tắc, khi được triển khai trở lại thì giá đã tăng mạnh. Trong đó, vướng mắc pháp lý chiếm tới hơn 70%, khiến nhiều dự án không thể triển khai”, ông phân tích.

Theo ông Châu, thị trường hiện đang rơi vào tình trạng “tháp ngược”: Căn hộ cao cấp, có giá phổ biến từ 70 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tỷ trọng áp đảo; trong khi phân khúc bình dân gần như biến mất suốt nhiều năm.

Ông Châu đặt niềm tin vào đợt sửa đổi, hoàn thiện khung pháp lý sắp tới, đặc biệt là Luật Đất đai, nhằm giúp các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất – từ nông nghiệp, công nghiệp có thể đưa vào phát triển nhà ở thuận lợi hơn. "Khi có thêm đất sạch, nguồn cung mới sẽ tăng và đó mới là lực kéo tự nhiên để giá nhà hạ nhiệt", ông nói.

Bên cạnh đó là yêu cầu thúc đẩy mạnh mẽ chương trình nhà ở xã hội, "Chính phủ cần đẩy nhanh tiến độ, thúc đẩy doanh nghiệp triển khai nhà ở xã hội thì mới làm mặt bằng chung, giá nhà giảm xuống và cho người dân có nhà" - Chủ tịch HoREA nêu kiến nghị.

Song song với chính sách, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng muốn kéo giảm giá nhà, cần giảm chi phí đầu vào: Từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu (cát, thép, xi măng, xăng dầu) cho đến chi phí tuân thủ pháp luật. “Đặc biệt là chi phí cơ hội do thủ tục hành chính kéo dài”, ông nhấn mạnh.

Ở góc độ nhà đầu tư dự án bất động sản, ông Nguyễn Tân Thành – Phó Chủ tịch HĐQT BV Group – cho rằng giá nhà cao xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có giá đất và cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường vốn đã ở mức cao.

Ông Thành nhấn mạnh, một yếu tố đáng kể khác trong thời gian gần đây là chi phí nguyên vật liệu và nhân công tăng mạnh. “Giá cát, gạch tăng mạnh so với đầu năm, nhân công cũng leo thang. Nguyên nhân là do đầu tư công tăng tốc, dẫn đến thiếu hụt cả nguyên vật liệu lẫn lao động, cộng thêm tác động của lạm phát”, ông phân tích.

Bên cạnh đó, tiêu chuẩn thiết kế ngày càng khắt khe cũng làm chi phí đội lên. Các quy chuẩn phòng cháy chữa cháy, hành lang, thoát hiểm… khiến diện tích sàn thương mại bị thu hẹp. Ông Thành cho biết: “Trên một sàn, diện tích bán được chỉ còn khoảng 70%. Khi tính cả phần diện tích bắt buộc dành cho chỗ đỗ xe (khoảng 20%), tỷ lệ diện tích bán thực tế chỉ còn hơn 50% tổng sàn xây dựng”.

Từ đó, ông đưa ra ví dụ: “Nếu chi phí xây dựng là 15 triệu đồng/m² nhưng chỉ bán được hơn một nửa diện tích, thì giá thành thực tế phải gấp đôi, tương đương hơn 30 triệu đồng/m². Cộng thêm chi phí đất khoảng 30 triệu đồng/m² nữa thì giá bán đã lên đến 60 triệu đồng/m², chưa kể chi phí marketing, bán hàng và lãi vay của doanh nghiệp”.

Theo lãnh đạo BV Group, muốn kéo giá nhà xuống, cần tính toán và cắt giảm ở các cấu phần. “Đất đai là một phần, thủ tục và chính sách là phần thứ hai để doanh nghiệp dễ dàng đưa sản phẩm ra thị trường. Tiếp đến là tiêu chuẩn thiết kế, giá vật liệu, giá nhân công… nếu mỗi yếu tố giảm một chút thì giá nhà sẽ có cơ hội giảm đáng kể”, ông Thành kiến nghị.

Chính phủ yêu cầu làm rõ

Liên quan đến giá bất động sản, trước thực trạng giá nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu phải có câu trả lời vì sao “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”.

Tại phiên họp thứ nhất Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, chiều 22/9, Thủ tướng nêu rõ phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn. Đồng thời, đề nghị làm rõ "thị trường bất động sản có bị thao túng hay không" để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường. Thủ tướng nhấn mạnh phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”.

"Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Giá nhà chung cư mà cứ 70 triệu, 100 triệu đồng một m2 thì ai có tiền mà mua", Thủ tướng nói tại phiên họp.

Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết thị trường bất động sản là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng, có sức lan tỏa lớn đến các ngành kinh tế khác, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, nhiều khó khăn liên quan lĩnh vực đất đai, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, tái định cư... vẫn tồn tại.

Khẳng định phát triển thị trường bất động sản, nhà ở xã hội là vấn đề lớn. Thủ tướng nêu rõ quan điểm phải có nhiều giải pháp tổng thể, hiệu quả, đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa Trung ương và địa phương, Nhà nước và doanh nghiệp, người dân…

Thủ tướng Phạm Minh Chính khẳng định chủ trương rất rõ của Đảng, Nhà nước: Dứt khoát không hy sinh công bằng, tiến bộ và an sinh xã hội để chạy theo tăng trưởng đơn thuần. Bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân với tinh thần “an cư lạc nghiệp”.

Lễ Lễ