Người giàu chỉ cách đầu tư và sở hữu biệt thự gần 100 tỷ: "Không bao giờ dùng tiền mặt 100% để mua, nên vay ngân hàng"
Bằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính, hơn 9 năm trước, một người đàn ông ở Hà Nội đã mạnh tay mua căn biệt thự ở vùng ven Hà Nội với mức giá gần 30 tỷ. Đến hiện tại, căn biệt thự này đang được định giá trên thị trường khoảng gần 100 tỷ đồng.
Dưới đây là chia sẻ của ông T.M.N (Hà Nội):
"Ngồi trong căn biệt thự khoảng 400m2 ở ngoại ô Hà Nội – giờ đây được định giá gần 100 tỷ đồng, tôi vẫn nhớ rất rõ khoảnh khắc cách đây 9 năm, khi quyết định xuống tiền mua nó. Lúc ấy, mức giá hơn 30 tỷ đồng bị nhiều người, thậm chí cả người thân, chê là "điên rồ": vừa xa trung tâm, vừa quá đắt so với mặt bằng khu vực. Nhưng tôi vẫn ký hợp đồng, và đặc biệt, tôi không sử dụng toàn bộ tiền mặt để thanh toán.
Thay vào đó, tôi vay ngân hàng hơn 10 tỷ đồng, phần vốn còn lại giữ để đầu tư vào công việc kinh doanh. Đó không phải quyết định bốc đồng, mà là một nguyên tắc tôi học được sau nhiều năm quan sát và đầu tư: người biết đầu tư sẽ hiếm khi "trả trọn" bằng tiền vốn của chính mình để mua bất động sản.
Ở góc độ đầu tư, việc bỏ toàn bộ tiền vào một tài sản, dù là để ở, đồng nghĩa với việc đóng băng vốn. Bất động sản có thể tăng giá theo thời gian, nhưng số vốn đó không sinh lợi ngay lập tức. Trong khi đó, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, tức vay ngân hàng một phần, tôi có thể vừa sở hữu bất động sản, vừa duy trì dòng vốn để đầu tư vào các kênh khác tạo ra lợi nhuận cao hơn lãi vay.
Thực tế, khi mua căn biệt thự này, tôi đã dùng một phần tiền mua căn nhà đó đó để mở rộng kinh doanh. Khoản lợi nhuận thu về đủ để tôi trả lãi ngân hàng và còn dư một phần. Nói cách khác, tôi vừa có nhà, vừa có dòng tiền.
Nhiều người sợ vay nợ. Tâm lý này hoàn toàn bình thường: lo lắng không trả được, lo khi kinh tế khó khăn, thu nhập giảm, áp lực trả nợ sẽ đè nặng. Tôi cũng vậy. Nhưng chính khoản nợ đó đã buộc tôi phải tăng thu nhập và giảm chi tiêu.
Theo nguyên tắc, tiết kiệm = thu nhập – chi phí. Nhưng thực tế, khi thu nhập tăng, chi phí cũng tăng theo. Gia đình càng có điều kiện, mức sống càng cao, rất hiếm khi giảm xuống. Nếu không có một "khoản cố định" như nợ ngân hàng, số tiền dư sẽ dễ bị tiêu hết vào những thứ không cần thiết.
Với tôi, khoản trả nợ hàng tháng giống như một hình thức tiết kiệm bắt buộc. Nó không biến mất, mà chuyển hóa thành tài sản giá trị căn biệt thự mà tôi và gia đình đang ở. Đó cũng là khoản đầu tư dài hạn cho cả giá trị tài sản lẫn chất lượng cuộc sống.
Không thể phủ nhận, vay ngân hàng mua bất động sản có rủi ro. Thị trường biến động, lãi suất thay đổi, hoặc thu nhập cá nhân bị ảnh hưởng đều có thể khiến kế hoạch trả nợ chệch hướng. Vì vậy, nguyên tắc của tôi là:
Một là, chỉ vay trong khả năng chi trả, tức tổng số tiền phải trả hàng tháng (gồm cả gốc và lãi) không vượt quá 40% thu nhập ổn định của gia đình. Đồng thời, cần có quỹ dự phòng tối thiểu 6 tháng để đảm bảo đủ khả năng trả nợ và trang trải chi phí sinh hoạt khi xảy ra biến cố.
Hai là, dùng vốn vay cho tài sản chất lượng – sở hữu vị trí đẹp, thanh khoản cao và tiềm năng tăng giá rõ ràng. Bên cạnh đó, nên tận dụng những khoản tiền khác để đầu tư tạo dòng tiền bổ trợ, giúp "nuôi" khoản vay, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào thu nhập chính.
Nhờ nguyên tắc này, dù có những tháng áp lực trả nợ rất căng thẳng, tôi chưa bao giờ bị dồn đến đường cùng.
Một trong những sai lầm nhiều người gặp phải là bán quá sớm khi giá bất động sản vừa tăng. Với căn biệt thự này, năm 2018, khi giá được môi giới chào mua tới 70 tỷ, tôi vẫn giữ. Lý do đơn giản: khu vực này vẫn đang phát triển mạnh, hạ tầng hoàn thiện dần, cộng đồng dân cư chất lượng, và tôi không thực sự cần tiền mặt.
Bán một tài sản tốt khi chưa đến "điểm chín" đồng nghĩa với việc từ bỏ khoản lợi nhuận tiềm năng trong tương lai. Ngược lại, nếu nhận thấy thị trường có dấu hiệu bão hòa hoặc tài sản không còn nhiều dư địa tăng giá, tôi sẽ cân nhắc bán để tái đầu tư.
Bài học lớn nhất tôi rút ra:
Một, đừng sợ vay, nhưng hãy vay thông minh. Đòn bẩy là con dao hai lưỡi: biết dùng sẽ nhân tài sản, không biết dùng sẽ trở thành gánh nặng.
Hai, luôn để vốn làm việc. Tiền mặt để trong nhà là tiền chết. Đầu tư vào tài sản sinh lời hoặc nâng cao năng lực kiếm tiền mới là cách để giàu lên.
Ba, chọn bất động sản có tiềm năng tăng giá và thanh khoản tốt, vì đó là yếu tố đảm bảo an toàn cho khoản vay.
Hơn 9 năm trước, nếu tôi bỏ toàn bộ hơn 30 tỷ đồng mua căn biệt thự này, có thể hôm nay tôi vẫn sở hữu nó, nhưng tôi đã mất đi cơ hội đầu tư sinh lời song song. Nhờ đòn bẩy ngân hàng, tôi vừa có nơi ở mơ ước, vừa mở rộng được hoạt động kinh doanh, vừa gia tăng tổng giá trị tài sản.
Với tôi, mua bất động sản không chỉ là chuyện "có bao nhiêu tiền thì mua được gì", mà quan trọng hơn là biết cách dùng đồng tiền để vừa sống tốt hôm nay, vừa giàu hơn trong tương lai.
Mai Anh (ghi)