Người Việt chưa vội mua, khối ngoại đã rót 5,1 tỷ USD vào bất động sản: Họ nhìn thấy điều gì?
Trong khi nhiều người mua trong nước vẫn chờ đợi mặt bằng giá và lãi suất rõ ràng hơn trước khi xuống tiền, các nhà đầu tư nước ngoài lại nhìn vào những động lực dài hạn như tốc độ đô thị hóa, phát triển hạ tầng và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.
Dòng vốn ngoại đang nhìn vào điều gì?
Một hiện tượng trái chiều đáng chú ý đang xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam. Trong khi nhiều người mua trong nước vẫn trì hoãn quyết định xuống tiền vì áp lực lãi vay, mặt bằng giá còn cao và tâm lý chờ đợi diễn biến của thị trường, dòng vốn đầu tư nước ngoài lại tiếp tục tăng tốc đổ vào lĩnh vực này.
Theo số liệu mới công bố của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút khoảng 5,1 tỷ USD, đứng thứ hai về quy mô vốn đăng ký, chỉ sau ngành công nghiệp chế biến, chế tạo. Như vậy, cứ 100 USD vốn FDI đăng ký mới và điều chỉnh thì có gần 18 USD được rót vào bất động sản.
Điều đáng nói là sự gia tăng của dòng vốn ngoại không diễn ra trong bối cảnh thị trường sôi động hơn, mà ngược lại, khi tâm lý người mua trong nước đang ngày càng thận trọng.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đến bất động sản trên toàn quốc trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước.
Một khảo sát mới nhất cũng cho thấy chỉ khoảng 36% người được hỏi vẫn duy trì nhu cầu rõ rệt đối với bất động sản, giảm đáng kể so với mức 55% của năm trước. Đáng chú ý, chỉ 17% có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi phần lớn lựa chọn tiếp tục quan sát và chờ thêm ít nhất một năm trước khi ra quyết định.
Sự thay đổi về tâm lý cũng bắt đầu phản ánh lên mặt bằng giá. Trong vài tháng gần đây, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội giảm từ khoảng 88 triệu đồng xuống 85 triệu đồng/m². Trong khi đó, giá căn hộ tại TP.HCM (địa giới cũ) duy trì quanh 69 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với quý trước. Giá rao bán chung cư tại Hưng Yên và Bắc Ninh (địa giới cũ) cũng cùng giảm khoảng 3%.
Có thể thấy, sau giai đoạn thị trường tăng nóng, người mua hiện không còn sẵn sàng xuống tiền theo tâm lý FOMO. Thay vào đó, họ ưu tiên quan sát diễn biến lãi suất, triển vọng kinh tế và xu hướng giá trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Nếu người mua trong nước chủ yếu cân nhắc bài toán chi phí vốn, thanh khoản và khả năng tài chính ngắn hạn thì các nhà đầu tư nước ngoài dường như đánh giá thị trường theo một góc nhìn dài hạn hơn.
Những yếu tố như tốc độ đô thị hóa, quá trình hoàn thiện hạ tầng, triển vọng tăng trưởng kinh tế, quy mô dân số và sức mua trong tương lai vẫn đang tạo sức hấp dẫn đối với bất động sản Việt Nam. Đó cũng là lý do lĩnh vực này tiếp tục duy trì vị trí "á quân" về thu hút vốn FDI trong nửa đầu năm.
Nếu đặt trong tương quan với năm trước, sức hút của bất động sản càng trở nên rõ nét. Cả năm 2025, lĩnh vực kinh doanh bất động sản thu hút 6,26 tỷ USD vốn FDI, chiếm 19,9% tổng vốn đăng ký mới và vốn điều chỉnh. Như vậy, chỉ sau 6 tháng đầu năm 2026, lượng vốn ngoại vào bất động sản đã tương đương khoảng 81% quy mô của cả năm trước.
Trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Singapore tiếp tục dẫn đầu với hơn 7,3 tỷ USD vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc và Nhật Bản.
Dòng vốn ngoại tăng tốc M&A
Không chỉ thể hiện qua dòng vốn FDI, niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài còn được phản ánh rõ trên thị trường mua bán - sáp nhập (M&A).
Theo báo cáo của JLL Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt hoạt động M&A bất động sản khi chiếm tỷ trọng lớn nhất về số lượng giao dịch.
Bên cạnh các thương vụ chuyển nhượng dự án, mô hình hợp tác phát triển giữa doanh nghiệp trong nước và đối tác nước ngoài ngày càng phổ biến, cho thấy xu hướng chia sẻ nguồn lực và giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.
Một trong những thương vụ đáng chú ý là DIC Corp (DIG) chuyển nhượng bốn phân khu thuộc dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai).
Cụ thể, ba phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên An phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD. Phân khu 7.1 rộng khoảng 14,3 ha, do Công ty TNHH Đại Phước Thiên Minh phát triển, được chuyển nhượng cho CTCP Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.
Ở nhóm dự án quy mô lớn, mô hình liên doanh phát triển cũng ngày càng phổ biến.
Đáng chú ý là dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM), sau khi UBND TP.HCM chấp thuận để Lotte được chuyển nhượng tối đa 35% phần vốn góp cho các đối tác không liên quan.
Ngay sau đó, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đã ký biên bản ghi nhớ với Lotte Properties và đặt cọc khoảng 34 triệu USD, thể hiện cam kết tham gia dự án, mở ra khả năng hình thành liên doanh phát triển một trong những dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm.
Một giao dịch khác cũng nhận được sự quan tâm của thị trường là TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya hoàn tất mua khu đất phát triển rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, huyện Nhà Bè, TP.HCM với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD.
Ngoài ra, thị trường phía Nam còn ghi nhận một số thương vụ đáng chú ý khác như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh và Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt.
Theo JLL, khẩu vị của các nhà đầu tư hiện cũng đã thay đổi đáng kể. Thay vì ưu tiên các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ, dòng vốn đang chuyển sang những tài sản có chất lượng cao, khả năng tạo ra giá trị bền vững và chống chịu tốt trước biến động kinh tế vĩ mô.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn của JLL Việt Nam, cho biết thị trường đang ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành.
"Trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo", ông Bách nhận định.
Sự đối lập giữa dòng vốn ngoại và tâm lý của người mua trong nước cho thấy thị trường bất động sản đang bước sang một giai đoạn mới. Nếu người mua cá nhân vẫn ưu tiên giữ tiền mặt và chờ đợi tín hiệu rõ ràng hơn về lãi suất cũng như mặt bằng giá, thì các nhà đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục đặt cược vào triển vọng dài hạn của thị trường. Điều này cho thấy bất động sản Việt Nam có thể đã không còn là sân chơi của chiến lược "mua nhanh - bán nhanh", mà đang chuyển dần sang giai đoạn đề cao chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành và giá trị tích lũy trong dài hạn.
Phan Trang