Nguồn cung giảm, giao dịch hạ nhiệt, thị trường căn hộ Hà Nội “xoay trục” ra vùng ven

Theo Savills Hà Nội, trong quý I/2026, nguồn cung căn hộ mới đạt 6.108 căn, giảm cả theo quý và theo năm. Lượng giao dịch cũng ghi nhận xu hướng tương tự, phản ánh sự chững lại của thị trường sau giai đoạn sôi động trước đó.

Trong cơ cấu tiêu thụ, phân khúc hạng B tiếp tục chiếm ưu thế với 79% tổng số căn bán được. Giá chào bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý nhưng vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, nguồn cung mới vẫn là động lực chính của thị trường khi đóng góp tới 70% tổng lượng giao dịch. Dù khoảng 90% nguồn cung này nằm ngoài Vành đai 3, các dự án vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung toàn thị trường khoảng 12 điểm phần trăm, cho thấy sức hút rõ nét của các khu vực vùng ven.

Nguồn cung tương lai đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực vùng ven, nơi mặt bằng giá vẫn ở mức dễ tiếp cận hơn đối với nhu cầu ở thực.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội

Theo Savills Hà Nội, trong 5 năm qua, giá trên thị trường thứ cấp tăng nhanh hơn sơ cấp ở tất cả các phân khúc, xu hướng này phản ánh nhu cầu ngày càng lớn đối với các sản phẩm đã hoàn thiện, có thể sử dụng ngay. Trong đó, tăng trưởng giá sơ cấp mạnh nhất ở hạng B, còn trên thị trường thứ cấp phân khúc hạng C dẫn đầu, cho thấy sự lên ngôi của các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Về triển vọng, Savills dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 16.700 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng A và B giữ vai trò chủ đạo. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở còn thiếu của Hà Nội, nhờ lợi thế từ hạ tầng phát triển và làn sóng mở rộng các hoạt động đầu tư, phát triển đô thị.

Tiếp nối diễn biến ở phân khúc căn hộ, Savills cho biết thị trường biệt thự, nhà liền kề cũng đang ghi nhận xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra khu vực vùng ven.

Cụ thể, nguồn cung mới tiếp tục bám theo quỹ đạo đã hình thành từ năm 2025, với phần lớn dự án mở bán tập trung tại các khu vực ngoại thành. Theo Savills, động lực chính đến từ sự cải thiện của hạ tầng kết nối, quá trình mở rộng không gian đô thị, cùng với lợi thế quỹ đất còn tương đối dồi dào. Xu hướng này không chỉ phản ánh chiến lược phát triển các khu đô thị quy mô lớn của chủ đầu tư, mà còn cho thấy những hạn chế ngày càng rõ nét về quỹ đất tại khu vực nội đô.

Hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng định hướng phát triển các khu đô thị quy mô lớn. Điều này sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng dịch chuyển của thị trường nhà ở Hà Nội ra ngoài khu vực trung tâm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội

Ở chiều giao dịch, thị trường có dấu hiệu chững lại sau kỳ nghỉ Tết khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Savills nhận định, các yếu tố vĩ mô như những thảo luận liên quan đến Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn dài hạn hay áp lực lãi suất vay mua nhà gia tăng đã khiến thời gian ra quyết định kéo dài, qua đó làm giảm nhịp giao dịch.

Dù vậy, mặt bằng giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường vẫn duy trì xu hướng đi lên, trong khi giá thứ cấp nhìn chung ổn định và chưa ghi nhận biến động đáng kể.

Về triển vọng, Savills cho rằng nhu cầu đối với sản phẩm nhà ở thấp tầng sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa dài hạn và sự phát triển của hạ tầng. Thị trường đang trải qua giai đoạn dịch chuyển mang tính cấu trúc, từ khu vực lõi trung tâm ra các vùng ngoại thành, dưới tác động kép của hạ tầng và sự khan hiếm quỹ đất nội đô.

Trong dài hạn, tăng trưởng của thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo sẽ gắn với cấu trúc đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây.

Lễ Lễ