Nhà đầu tư “cắt lãi”, môi giới mỗi ngày nhận 2-4 khách ký gửi bán lại bất động sản

Một môi giới tại khu vực phía Đông Hà Nội chia sẻ, gần đây lượng khách hàng ký gửi bán lại sản phẩm tại một đại dự án tăng rõ rệt. Trung bình mỗi ngày có khoảng 2 - 4 khách gửi bán, chủ yếu là căn hộ chung cư và sản phẩm thấp tầng.

Theo môi giới này, đa số các khách hàng gửi bán với mức giá đang “cắt lãi” so với mức giá ban đầu. Quyết định bán ra ở thời điểm này để giảm áp lực tài chính do lãi suất có xu hướng tăng, trong khi chương trình ân hạn lãi suất sẽ kết thúc vào khoảng tháng 4 – 5 tới.

Anh M.  nhà đầu tư một căn hộ ở dự án khu đô thị tại Gia Lâm, Hà Nội cho biết đang ký gửi cho môi giới căn hộ hơn 40m2. Lúc mua, để lấy được căn, anh chấp nhận mua chênh 200 triệu đồng. Giờ ký gửi, anh xác định cắt đi phần chênh. Thế nhưng, đến nay, căn hộ của anh vẫn chưa bán được.

Khi được hỏi về nhịp đập thị trường hiện nay, môi giới tên H chia sẻ, câu chuyện của M là câu chuyện chung của nhiều nhà đầu tư. Số lượng khách hàng ký gửi căn hộ và sản phẩm thấp tầng gia tăng. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang rơi vào cảnh người bán thì nhiều mà người hỏi thì ít. Tâm lý thị trường đảo chiều so với thời điểm cách đây khoảng 4-5 tháng, nhà đầu tư xếp hàng, giành giật, thậm chí chấp nhận mua chênh để có được căn. Nguyên nhân do lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đang tăng cao.

Nhóm phân tích của S&I Ratings cho biết, trong nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chứng kiến mức hấp thụ gần như tức thì ở hầu hết các đợt mở bán mới, chủ yếu nhờ dòng tiền đầu cơ tận dụng kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh. 

Tuy nhiên, đến cuối năm và trong tháng 1/2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, trạng thái này thay đổi: tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng vì chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận. 

Điều này khiến thanh khoản giảm đáng kể, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng. Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô. 

NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của chính tổ chức đó so với thời điểm cuối năm 2025. Đồng thời, các tổ chức tín dụng định hướng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 25% tổng dư nợ.

Trong bối cảnh trên, S&I Ratings đánh giá triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới. Dù vậy, tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối 2026 nếu các biến số vĩ mô ổn định dần. 

Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.

Chia sẻ về triển vọng thị trường, ông Nguyễn Quang Huy CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường có thể ghi nhận sự chững lại về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và đầu cơ. Phân khúc trung cấp – gắn với nhu cầu ở thực, bất động sản công nghiệp, nhà ở xã hội – nhiều khả năng giữ vai trò chủ đạo.

Trong trung hạn, nếu lãi suất ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ sau khi đạt đỉnh, thị trường có thể phục hồi từng bước. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không dựa trên “sóng” mà dựa trên nền tảng tài chính và chất lượng dự án.

Về dài hạn, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn tích cực: đô thị hóa mạnh mẽ, hạ tầng được đầu tư quy mô lớn, dân số trẻ và nhu cầu an cư cao. Lãi suất cao là biến số mang tính chu kỳ, không làm thay đổi xu thế phát triển dài hạn của thị trường.

"Mức lãi suất 11–12%/năm có thể xem là phép thử lớn đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Nhưng trong mỗi chu kỳ điều chỉnh, thị trường lại trở nên trưởng thành hơn. Người mua nhà học cách tính toán kỹ lưỡng. Nhà đầu tư rèn luyện kỷ luật tài chính. Doanh nghiệp nâng cao chuẩn mực minh bạch và quản trị rủi ro.

Trong chu kỳ mới, cơ hội không dành cho sự vội vàng. Nó dành cho những chủ thể chuẩn bị kỹ lưỡng, hiểu rõ năng lực tài chính của mình và lựa chọn giá trị thực thay vì kỳ vọng ngắn hạn. Và chính sự chọn lọc ấy sẽ định hình diện mạo thị trường bất động sản trong giai đoạn tới: thận trọng hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn", ông Huy chia sẻ.

Phương Hoàng