Novaland sau lời khẳng định sẽ tái sinh của ông Bùi Thành Nhơn: Loạt dự án tỷ USD được hồi sinh, “núi nợ” hơn 186.000 tỷ đồng vẫn đè nặng

Tại Báo cáo thường niên năm 2024 phát hành hồi tháng 4, Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland), ông Bùi Thành Nhơn đã nhấn mạnh năm 2025 được xem là năm bản lề, đánh dấu sự trở lại của Novaland với chiến lược vận hành tinh gọn và hiệu quả cao. Ông Nhơn cho rằng Novaland không tái cấu trúc chỉ để tồn tại mà để bứt phá.

Vị Chủ tịch này khẳng định: "Novaland sẽ không chỉ vượt qua thử thách mà còn trở thành một biểu tượng mới của sự phát triển bền vững, của sự tái sinh mạnh mẽ và của một thế hệ doanh nghiệp Việt Nam vươn tầm quốc tế".

Loạt dự án tỷ USD được tháo gỡ pháp lý

Những dự án quy mô lớn, quỹ đất dồi dào vốn là niềm tự hào của Novaland, thế nhưng đứng giữa đỉnh cao danh vọng với quỹ đất lớn trải dài trên nhiều tỉnh thành, khối tài sản khổng lồ thì Novaland bất ngờ phải hứng chịu cơn bão lớn trên thị trường bất động sản vào cuối năm 2022, khi hàng loạt siêu dự án tỷ USD bị chậm tiến độ do vướng mắc về pháp lý cũng như thiếu vốn để triển khai tại Aqua City, Nova World Phan Thiết, Nova World Hồ Tràm…

Đến giữa năm nay, doanh nghiệp đón loạt tin vui khi các dự án "sống còn" này dần được hồi sinh, tháo gỡ pháp lý.

Cụ thể, ngày 16/6, Chủ tịch UBND TP. Biên Hòa (cũ) đã ký và ban hành các Quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 các dự án thành phần của đô thị Aqua City gồm: Khu đô thị Aqua City và Aqua Waterfront City.

Đồng thời, hồ sơ nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị dịch vụ thương mại cao cấp Cù lao Phước Hưng (phân khu Phoenix) cũng chính thức được phê duyệt cùng ngày.

Với các quyết định được phê duyệt nêu trên, đã giúp dự án Aqua City hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo đúng quy định, đảm bảo sự đồng bộ giữa các cấp độ quy hoạch. Điều này sẽ tạo điều kiện để dự án tiếp tục triển khai.

Ngày 5/9 vừa qua, lãnh đạo tỉnh Đồng Nai cũng chủ trì làm việc với Tập đoàn Novaland để nghe tiến độ triển khai và tháo gỡ vướng mắc tại cụm dự án Aqua City.

Tại cuộc họp, Tập đoàn Novaland đề xuất được triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật (bao gồm san lấp nền) và các công trình, dự án ngay sau khi được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và được triển khai song song với quá trình Sở Xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi.

Chủ đầu tư cam kết về các công trình xây dựng phù hợp với hồ sơ thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi trong công tác nghiệm thu về sau.

Để tạo thuận lợi trong kinh doanh, Tập đoàn Novaland đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo các sở, ngành xem xét cấp phép bán hàng sau khi được nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết 1/500 và tiến độ thực hiện dự án được chấp thuận.

Aqua City được xem là dự án mấu chốt, mang tính sống còn của Novaland. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 8 tỷ USD, có vị trí đắc địa khi nằm ven sông Đồng Nai, đối diện với Vinhomes Grand Park.

Không chỉ đón tin vui tại Aqua City, dự án NovaWorld Phan Thiet cũng chính thức hoàn thiện bước pháp lý then chốt vào cuối tháng 6 vừa qua.

Cụ thể, ngày 27/6, UBND tỉnh Bình Thuận (cũ) đã ban hành quyết định cho phép chuyển hình thức sử dụng đất đối với dự án Tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, TP. Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (dự án NovaWorld Phan Thiet).

Quyết định nêu rõ phần diện tích 3.810.986,7 m2 trong tổng diện tích 7.994.306,5 m2 đất thương mại dịch vụ thuộc dự án được cho phép chuyển từ hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

UBND tỉnh Bình Thuận giao các cơ quan chức năng liên quan thực hiện tính tiền thuê đất phải nộp đối với diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; đồng thời trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận (chủ đầu tư dự án) đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trước đó, ngày 24/6, UBND tỉnh Bình Thuận cũng đã ban hành quyết định về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư cho dự án NovaWorld Phan Thiet. Việc điều chỉnh lần này tập trung vào cập nhật mục tiêu và tiến độ thực hiện dự án.

Như vậy, với các quyết định vừa phê duyệt đã hoàn thiện bước pháp lý then chốt của dự án NovaWorld Phan Thiet, là điều kiện tiên quyết để Novaland có cơ sở tiếp tục làm việc với các tổ chức tín dụng để cấp vốn cho dự án tiếp tục triển khai, sớm đưa vào hoạt động đồng bộ.

Tính đến tháng 6/2025, NovaWorld Phan Thiet đã chính thức bàn giao 1.500 sản phẩm biệt thự và nhà phố đến khách hàng. Trong đó, có hơn 750 căn biệt thự đã hoàn thiện và đi vào vận hành cho thuê.

Hàng loạt dự án trọng điểm của Novaland tại TP.HCM cũng được thúc đẩy giải quyết vướng mắc pháp lý, kỳ vọng sớm cấp gần 7.000 sổ hồng cho cư dân.

Trong đó, tại dự án Orchard Garden (quận Phú Nhuận), Tổ công tác 5013 đã giao Phòng Kinh tế đất làm việc trực tiếp với Novaland để thống nhất nghĩa vụ tài chính. Trên cơ sở đó, các bước xác định nghĩa vụ sẽ được triển khai theo Luật Đất đai, làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho 246 căn officetel.

Những "nút thắt" pháp lý được tháo gỡ được coi như "bệ phóng" của Novaland trong thời gian tới. Công ty kỳ vọng thu thêm khoảng 300.000 tỷ đồng từ các sản phẩm chưa bán tại loạt dự án lớn như Aqua City, NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm cũng như các bất động sản tại TP.HCM. Tổng giá trị thu về có thể lên tới 400.000 tỷ đồng.

"Khối u" hàng trăm nghìn tỷ

Được tháo gỡ loạt dự án quan trọng, nhưng Novaland vẫn phải đối mặt với sự mất cân đối dòng tiền dù bức tranh tài chính đã có một số chỉ tiêu cải thiện sau 2 năm tái cấu trúc.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng nợ phải trả của Novaland ở mức 186.476 tỷ đồng, giảm hơn 26.000 tỷ đồng so với cuối năm 2022 và gần 4.000 tỷ đồng so với đầu năm 2025.

Trong đó, tổng dư nợ vay tài chính của công ty ở mức 61.800 tỷ đồng. Trong số khoản vay ngắn hạn hơn 32.300 tỷ đồng, có trên 4.600 tỷ đồng vay ngân hàng, 17.200 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu và hơn 10.470 tỷ đồng vay từ bên thứ ba. Với khoản vay dài hạn hơn 29.500 tỷ đồng, phần lớn đến từ ngân hàng (16.500 tỷ đồng) và trái phiếu (hơn 13.080 tỷ đồng).

Theo báo cáo cập nhật mới đây của Vietcap tại cuộc họp nhà đầu tư, ban lãnh đạo Novaland cho biết đã gia hạn thời hạn trả nợ cho 24.100 tỷ đồng trong tổng nợ vay hiện tại. Doanh nghiệp cũng đã có phương án xử lý với 8.060 tỷ đồng, đang đàm phán điều khoản cho 8.700 tỷ đồng, trong khi 18.200 tỷ đồng còn lại chưa đến hạn thanh toán.

Trên thực tế, việc Novaland và các công ty con chậm trả gốc, lãi vẫn xuất hiện đều đặn. Trong nửa đầu năm 2025, Novaland đã chậm thanh toán 2.523,4 tỷ đồng gốc, lãi cho 6 lô trái phiếu với nguyên nhân "chưa thu xếp được nguồn tiền". Đến giữa tháng 8, công ty tiếp tục chậm thanh toán gần 785,8 tỷ đồng tiền gốc, lãi trái phiếu.

Đứng trước áp lực trả nợ lớn trong khi dòng tiền từ bán hàng và bàn giao dự án chưa dồi dào, Novaland đã cơ cấu các khoản nợ thông qua các hình thức như hoán đổi cổ phiếu hay bán loạt tài sản.

Cụ thể, tại ĐHĐCĐ bất thường năm 2025 diễn ra vào đầu tháng 8, cổ đông đã thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu riêng lẻ để hoán đổi cho tổng giá trị khoản nợ hơn 2.645 tỷ đồng thuộc về ba chủ nợ, gồm NovaGroup (2.527 tỷ đồng), Diamond Properties (112 tỷ đồng) và bà Hoàng Thu Châu (6,7 tỷ đồng).

Bên cạnh đó, đại hội cũng thông qua phương án phát hành hơn 151 triệu cổ phiếu hoán đổi cho toàn bộ dư nợ gốc của 13 mã trái phiếu. Đây là các mã trái phiếu được phát hành từ năm 2021 và 2022, thời gian đáo hạn chủ yếu trong năm 2023 - 2025, có tổng giá trị dư nợ gốc 6.074 tỷ đồng.

Với hai phương án trên, thời gian tới Novaland sẽ phát hành gần 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi cho khoản nợ "khủng" hơn 8.719 tỷ đồng.

Ngoài việc hoán đổi nợ, công ty cũng bán loạt tài sản để cơ cấu nợ. Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2025 đã được kiểm toán, Novaland cho biết đã hoàn tất chuyển nhượng 7 tài sản, thu về 13.506 tỷ đồng trong nửa đầu năm. Đồng thời, Novaland cũng ký hợp đồng nguyên tắc bán 5 tài sản trị giá 7.667 tỷ đồng và ký biên bản ghi nhớ (MoU) bán 2 tài sản khác với tổng giá trị 3.400 tỷ đồng.

Ngoài ra, tập đoàn nhận được các thư đề nghị không ràng buộc từ nhà đầu tư đối với 4 tài sản, tương ứng 1.915 tỷ đồng. Hiện còn 1.892 tỷ đồng giá trị tài sản chưa có thỏa thuận chính thức.

Trong năm nay, Novaland sẽ triển khai kế hoạch bán 22 tài sản với tổng dự thu dự kiến 28.380 tỷ đồng.

Song song với hoạt động này, Novaland cũng đạt được một số thỏa thuận tái cơ cấu nợ ban đầu với các chủ nợ, bao gồm nhóm trái chủ, với tổng giá trị gần 14.500 tỷ đồng.

Tú An