Novaland, Vinhomes, Kinh Bắc… và gánh nặng hàng tồn kho kỷ lục

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối diện với "cục máu đông" mang tên hàng tồn kho. Sau giai đoạn khủng hoảng dòng tiền 2022, lượng hàng tồn kho không những chưa được giải phóng mà còn tiếp tục leo thang, tạo áp lực lớn lên sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp.

Theo báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, tính đến cuối quý II/2025, tổng lượng bất động sản tồn kho đạt hơn 25.294 sản phẩm, gồm 11.700 nền đất, 10.290 nhà riêng lẻ và 3.287 căn hộ. So với 3 tháng đầu năm, tồn kho căn hộ tăng mạnh nhất với mức tăng trên 40%, trong khi nhà riêng lẻ tăng khoảng 9% và đất nền gần như không đổi.

Trong nhóm doanh nghiệp trên sàn chứng khoán, tính đến ngày 30/6/2025, tồn kho của 77 doanh nghiệp tiếp tục chạm đỉnh mới với giá trị trên 419.000 tỷ đồng. Con số tồn kho này tăng 7% so với cuối tháng 3, tăng 4% so với cuối năm 2024, tăng 12% so với cuối năm 2023 và tăng 14% so với cuối năm 2022.

Tỷ trọng tồn kho trên tổng tài sản có xu hướng giảm từ mức 30% vào cuối năm 2022 về 25,5% vào cuối năm 2024, nhưng đang trong xu hướng tăng trở lại trong năm nay với khoảng 26%.

Dẫn đầu về quy mô tồn kho vẫn là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) với giá trị lên tới 150.113 tỷ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm và chiếm 63% tổng tài sản. Khoảng 95% trong số này là quỹ đất và chi phí xây dựng dở dang, đồng thời phần lớn được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng với giá trị 60.692 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lượng hàng tồn kho tại Novaland ngày một phình to, từ 57.205 tỷ đồng vào cuối năm 2019 đến nay, con số này đã tăng tới 92.908 tỷ đồng, tương ứng tăng gấp 2,6 lần. Trong đó bất động sản để bán đang xây dựng chiếm khoảng 90% danh mục.

Nửa đầu năm 2025, CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) đứng thứ hai với lượng hàng tồn 80.210 tỷ đồng, tăng gần 46% so với đầu năm. Đây là số lượng hàng tồn kho lớn nhất từ trước đến nay của Vinhomes, cao hơn 24% so với con số kỷ lục gần nhất 64.414 tỷ đồng vào năm 2022.

Phần lớn trong đó đều tập trung chủ yếu ở các Dự án Vinhomes Ocean Park, Dự án Vinhomes Grand Park và Vinhomes Smart City.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HoSE: KBC) cũng là một trong những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho tăng mạnh với 23.761 tỷ đồng ở thời điểm cuối quý II/2025, cao hơn 72%, tương ứng gần 10.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Toàn bộ hàng tồn kho đều tới từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của các dự án, với Dự án Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng 88% lên 15.829 tỷ đồng, Dự án Khu công nghiệp Lộc Giang tăng gần 25 lần lên 1.426 tỷ đồng, Dự án Dhu công nghiệp Tràng Duệ tăng 32 lần lên 628,68 tỷ đồng, Dự án Nhà ở xã hội thị trấn Nếnh tăng 30% lên 1.003,98 tỷ đồng.

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) cũng liên tục nới rộng qua từng năm. Từ 7.732,8 tỷ đồng vào cuối năm 2021, đến thời điểm cuối tháng 6/2025, con số này đã tăng gần 3 lần lên 23.007 tỷ đồng và chiếm 74% tổng tài sản công ty.

Hiện các khoản tồn kho lớn chủ yếu tập trung tại các Dự án Khang Phúc – Tân Tạo với 8.146 tỷ đồng, Dự án Clarita – Bình Trưng Đông với 4.639 tỷ đồng và Emeria – Bình Trưng Đông với 3.725 tỷ đồng.

Ngoài hàng tồn kho, công ty cũng ghi nhận 1.053 tỷ đồng chi phí dở dang dài hạn, chủ yếu liên quan đến đầu tư cho Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng.

Thời điểm cuối quý II/2025, danh mục hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) ở mức 17.967 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm và chiếm gần 61% tổng tài sản.

Trong đó Dự án Izumi chiếm tỷ trọng lớn nhất với gần 8.677 tỷ đồng, Dự án WaterPoint giai đoạn 1 hơn 3.987 tỷ đồng, Dự án WaterPoint giai đoạn 2 gần 2.868 tỷ đồng, Dự án Cần Thơ gần 1.292 tỷ đồng và loạt dự án khác.

Các doanh nghiệp khác cũng ghi nhận hàng tồn kho ở mức cao, đơn cử Đất Xanh (14.100 tỷ đồng), Phát Đạt (14.106 tỷ đồng), DIC Corp (9.180,6 tỷ đồng), Taseco Land (12.414 tỷ đồng).

Tú An