2 tuyến metro hơn 4,5 tỷ USD chuẩn bị đầu tư tại cửa ngõ TP.HCM, thị trường bất động sản khu vực này hưởng lợi

Quy hoạch 2 tuyến metro cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM

Theo quy hoạch tổng thể các tuyến đường sắt thị TP.HCM, khu vực Bình Dương (cũ) sẽ có 2 tuyến metro được ưu tiên đầu tư trước năm 2035 gồm tuyến số 1 (TP mới Bình Dương - Suối Tiên) và tuyến số 2 (TP.Thủ Dầu Một - TP.HCM).

Cụ thể, tuyến metro số 1 (TP mới Bình Dương - Suối Tiên) có tổng chiều dài 32,43km, bao gồm tuyến chính 29,01km toàn bộ đi trên cao và đoạn nối depot 3,42km.

Điểm đầu của dự án tại trung tâm Thành phố mới thuộc P.Phú Hoà, TP.Thủ Dầu Một, Bình Dương (cũ). Điểm cuối tại ga bến xe Suối Tiên (tuyến metro số 1 TP.HCM) thuộc P.Bình Thắng, TP.Dĩ An, Bình Dương (cũ). Tuyến này có 19 ga trên cao và 1 depot tại P.Phú Chánh, TP.Tân Uyên (cũ).

Tổng mức đầu tư dự kiến 46.725 tỷ đồng (tương đương 1,77 tỷ USD). Ngày 16/8, UBND TP.HCM đã có quyết định giao Ban Quản lý đường sắt đô thị làm chủ đầu tư, triển khai công tác chuẩn bị đầu tư tuyến metro này.

Tuyến metro số 2 (Thủ Dầu Một - TP.HCM) có chiều dài 21,87km, toàn bộ đi trên cao, bắt đầu từ khu vực ga S5 của tuyến đường sắt đô thị số 1, thuộc phường Phú Mỹ (TP.Thủ Dầu Một cũ) đi qua phường Bình Hòa và kết thúc tại phường Vĩnh Phú (TP. Thuận An cũ). Đây là điểm kết nối với metro số 3 của TP.HCM tại khu vực Hiệp Bình Phước cũ. Toàn tuyến có 13 nhà ga trên cao, sử dụng chung depot với tuyến metro số 3 của TP.HCM.

Trong tương lai sẽ kéo dài đến phường Bình Dương, kết nối với tuyến metro số 1 và đấu nối đến Chơn Thành (Đồng Nai) và cửa khẩu Hoa Lư. Tuyến metro này đi song song với Quốc lộ 13 và đường cao tốc TP.HCM - Chơn Thành - Hoa Lư (CT30), tạo nên trục giao thông liên kết vùng xuyên suốt. Tổng mức đầu tư của tuyến này dự kiến 59.968 tỷ đồng (tương đương 2,27 tỷ USD).

Bên cạnh 2 tuyến metro được ưu tiên đầu tư trên, khu vực Đông Bắc TP.HCM còn có loạt dự án hạ tầng được triển khai. Đơn cử, dự án mở rộng quốc lộ 13 lên 60m với 10 làn xe từ cầu Bình Triệu đến ranh giới tỉnh Bình Dương (cũ), sẽ khởi công vào quý 4/2026 và hoàn thành năm 2028. Dự án có tổng mức đầu tư dự án dự kiến gần 21.000 tỷ đồng, kết nối trực tiếp vào khu Hàng Xanh và trung tâm TP.HCM (cũ) hiện hữu.

Hay, TP.HCM đề xuất mở rộng hai tuyến Xô Viết Nghệ Tĩnh và Đinh Bộ Lĩnh (10.000 tỷ đồng), nhằm đảm bảo kết nối đồng bộ với Quốc lộ 13. Một tuyến hạ tầng trọng điểm khác phải kể đến Vành đai 3 vốn đầu tư lên tới 75.378 tỷ đồng, dự kiến sẽ thông xe một số tuyến trong năm nay và hoàn thiện toàn bộ vào tháng 6/2026 kết nối nội thành TP.HCM với các khu vực lân cận.

Thị trường bất động sản hưởng lợi theo hạ tầng

Trước khi tuyến metro số 1 và số 2 Bình Dương (cũ) được đầu tư thì xung quanh 2 tuyến metro này đã có một dự án bất động sản. Đơn cử, dự án Setia Edenia của nhà phát triển S P Setia rục rịch ra thị trường cuối năm nay. Dự án này nằm ở trung tâm Lái Thiêu, liền kề ga metro số 1, ở ngã tư Cầu Ông Bố và kết nối nhanh với Phạm Văn Đồng - TP Thủ Đức (cũ). Dự án sát cạnh Lotte Mart, Bệnh viện Quốc tế Becamex Bình Dương, các trường quốc tế, Aeon Mall, sân golf Sông Bé, các khu công nghiệp lớn… 

Tại khu Đông Bắc - nằm dọc QL13 còn có dự án La Pura của Phát Đạt cũng đang giới thiệu phân khu mới ra thị trường cuối năm. Hay, các dự án như The Emerald Garden View, Lavita Thuận An, Green Tower, Midori Park The Ten, The Habita, The Gió… cũng nằm xung quanh tuyến metro số 1 và số 2.

Trước thông tin 2 tuyến metro khu vực Đông Bắc T.HCM được đầu tư sớm, tâm lý "đón đầu" hạ tầng cũng bắt đầu xuất hiện. Nhà đầu các nơi đổ về tìm kiếm cơ hội.

Chị Tuyết Nga - môi giới căn hộ ở khu vực này cho biết, nhà đầu tư có tâm lý vào đón đầu metro đều có lý do. Hạ tầng metro thường tạo ra ba lớp hiệu ứng quyết định đến giá. Thứ nhất, lớp kỳ vọng xuất hiện ngay từ giai đoạn phê duyệt. Thứ hai, lớp tái cấu trúc sản phẩm, khi các dự án chuyển sang mô hình đô thị nén, tối ưu bán kính đi bộ, từ đó gia tăng tiện ích tầng đế. Và cuối cùng là lớp định giá theo hiệu quả sử dụng khi vận hành, nơi "khoảng cách theo phút" quan trọng hơn "khoảng cách theo km", giúp tài sản gần ga duy trì mức giá tốt hơn các khu vực khác.

Thực tế từ trước đến nay, những "nấc thang" tăng giá của bất động sản đều liên quan trực tiếp đến hạ tầng, metro.

Nghiên cứu mới nhất của Knight Frank (2025) cho thấy, tại Riyadh (Ả-rập Xê-út), giá nhà trong phạm vi đi bộ 15 phút đến ga metro tăng tới 78%, trong khi khu vực xa hơn chỉ tăng 22%. Tại Singapore, giá nhà trong bán kính 400m quanh tuyến Circle Line tăng khoảng 15% sau khi tuyến metro này đi vào hoạt động năm 2012, còn Bangkok ghi nhận mức tăng dao động 7 - 21%, tùy khoảng cách đến ga.

Đối với Việt Nam, "hiệu ứng metro" cũng thể hiện rõ trên bản đồ giá trị đô thị. Báo cáo của Savills cho thấy, tại Hà Nội, giá căn hộ trong vòng 500m quanh tuyến metro Cầu Giấy - Nhổn tăng hơn 40% chỉ trong một năm. Ở TP.HCM, nhiều dự án nằm dọc tuyến metro số 1 đạt biên độ tăng giá 35 - 70%. Cụ thể, khu căn hộ Masteri Thảo Điền tăng từ 35 - 39 triệu đồng/m2 (2015) lên 69 - 75 triệu đồng/m2 vào quý 2/2024.

Vào năm 2020, trước khi tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) chạy song song xa lộ Hà Nội xuất hiện, giá bất động sản nơi đây dao động trong khoảng 45 - 80 triệu/m2. Đầu năm 2025 (sau khi metro vận hành), giá bất động sản dọc tuyến xa lộ Hà Nội tăng vọt lên 90 - 130 triệu/m2, tăng 1,9 lần so với trước khi metro vận hành, và tăng gần gấp 5 lần so với thời điểm 2010. Đến nay, khi tuyến metro đã hoạt động gần một năm, giá nhà đất quanh xa lộ Hà Nội vẫn tiếp tục tăng lên, đặc biệt các dự án tại khu vực phường Thảo Điền (cũ) và An Phú (cũ).

Như vậy, từ mốc khởi công dự án đến giai đoạn hoàn thiện (cách nhau 3-5 năm), sự chênh lệch tăng giá bất động sản dao động từ 50-60%. Đây được xem là "công thức" tăng giá quanh trục hạ tầng trọng điểm đã được minh chứng rất rõ trên thị trường địa ốc.

Phương Hoàng