Áp lực nợ đè nặng lên vai nhiều doanh nghiệp BĐS, có công ty phải trả lãi tới 35 tỷ đồng mỗi ngày

Hệ số nợ vượt 70% do quy mô phình to

Số liệu thống kê 26 doanh nghiệp bất động sản dân dụng niêm yết quy mô lớn (có vốn hóa trên 1.000 tỷ đồng) cho thấy một thực tế đáng ngại. Tổng nợ vay đến cuối quý II/2026 vượt mốc 393.000 tỷ đồng, tăng hơn 23% so với quý I.

Trong khi đó, vốn chủ sở hữu chỉ nhích nhẹ 2%, đạt gần 532.300 tỷ đồng. Sự mất cân đối này đẩy tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu vọt lên gần 74%, là ngưỡng đòn bẩy cao nhất trong thời kỳ quan sát từ năm 2022.

Xét theo cơ cấu, nợ ngắn hạn chiếm khoảng 130.000 tỷ đồng, tăng 14% sau một quý. Sự gia tăng này không chỉ tạo ra sức ép trả lãi tức thời, mà còn là tín hiệu cảnh báo nhiều khoản vay đã đến hạn.

Nợ dài hạn cán mốc hơn 262.800 tỷ đồng, tăng gần 29% so với cuối quý I. Hầu hết khoản vay ngân hàng và trái phiếu dài hạn đang áp dụng hình thức thả nổi (lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ, điều chỉnh 3-6 tháng/lần).

Khoản nợ phình to cả ngắn và dài hạn làm tăng thêm áp lực tài chính cho nhóm bất động sản thời gian tới, nhất là việc mặt bằng lãi suất đang tăng cao sẽ khiến nền chi phí vốn đắt đỏ hơn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thanh khoản bất động sản gặp thách thức do chi phí vốn cao. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản phổ biến từ 12-14%/năm (lãi suất thả nổi có nơi lên tới 15-16%/năm), làm hạn chế sức mua và khả năng tiếp cận tín dụng của người dân.

Kênh trái phiếu cũng phản ánh rủi ro tín dụng và chi phí vốn đang lớn dần. Theo Saigon Ratings, lãi suất phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản bình quân quý II đã vọt lên 11,7%/năm (so với 10,29%/năm trong quý I).

Khối nợ phình to chủ yếu bị tác động từ các doanh nghiệp đầu ngành, đặc biệt là Vinhomes (VHM) khi mở rộng dự án. Nếu loại trừ doanh nghiệp này, quy mô nợ tăng 14% trong quý II và tỷ lệ nợ toàn nhóm là 68,8%.

Cụ thể, Vinhomes có quy mô nợ gần 215.500 tỷ đồng (tăng 47% so với đầu năm và chiếm 40% tổng nợ cả nhóm). Novaland có tổng nợ hơn 72.900 tỷ (tăng 6%) hay Sunshine hơn 35.100 tỷ đồng (tăng 63%).

Gánh nặng trả lãi 70 tỷ đồng mỗi ngày

Áp lực từ chi phí vốn phản ánh trực tiếp qua số liệu dòng tiền chi trả của 26 doanh nghiệp trên. Trong 6 tháng đầu năm, chi phí lãi vay (hạch toán trên báo cáo kinh doanh) là 9.512 tỷ đồng, nhưng chi phí lãi vay đã trả (báo cáo lưu chuyển tiền tệ) lên đến 12.710 tỷ đồng. Sự chênh lệch này chủ yếu do nghiệp vụ vốn hóa lãi vay và phân bổ khác.

Tính trung bình nửa đầu năm, nhóm doanh nghiệp trên đã chi gần 70 tỷ đồng mỗi ngày để trả lãi. Trong đó, Vinhomes đã chiếm phân nửa khi chi gần 35 tỷ đồng, theo sau là Novaland với 15 tỷ và Sunshine hơn 8 tỷ đồng/ngày.

Một thực tế đáng lo khác liên quan đến dòng tiền. Nhìn bề ngoài, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh là dương 82.888 tỷ đồng, cao hơn nhiều so với số tiền lãi thực trả. Song, điều này bị che lấp bởi sức mạnh của Vinhomes.

Chỉ tính riêng ông lớn đầu ngành này đã đóng góp dòng tiền kỷ lục hơn 89.000 tỷ đồng. Nếu loại bỏ Vinhomes, dòng tiền kinh doanh của 25 công ty còn lại chuyển từ trạng thái dương sang âm 6.580 tỷ (suýt soát với tiền lãi vay thực trả 6.394 tỷ đồng).

Điển hình như Novaland đã trả gần 2.700 tỷ đồng tiền lãi vay trong nửa đầu năm, là nguyên nhân chính khiến dòng tiền kinh doanh âm gần 3.600 tỷ đồng. Khang Điền cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 1.480 tỷ đồng, một phần do phải chi trả gần 500 tỷ đồng tiền lãi vay.

Trạng thái hụt dòng tiền kinh doanh buộc nhiều doanh nghiệp tìm cách cải thiện dòng tiền từ hoạt động tài chính, thông qua các phương án như vay thêm nợ mới hoặc bán bớt tài sản/dự án thời gian qua.

Gia Đông