Bất động sản Bình Dương (cũ) đang tăng giá theo hiệu ứng "vết dầu loang"?

Siêu đô thị TPHCM sau sáp nhập tạo hiệu ứng "vết dầu loang"

Sau khi Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu sáp nhập với TP.HCM (cũ), khu vực này trở thành "siêu đô thị" TP.HCM mới, sở hữu quy mô dân số và kinh tế lớn nhất cả nước. Việc sáp nhập không chỉ là thay đổi về hành chính mà còn mở ra giai đoạn phát triển mới, thúc đẩy mạnh mẽ động lực kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản.

TP.HCM mới sẽ tái cấu trúc không gian đô thị, quy hoạch các phân khu chức năng rõ ràng, thúc đẩy kinh tế tri thức và đổi mới sáng tạo, đồng thời thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) thế hệ mới. Điều này tạo động lực phát triển kinh tế mạnh mẽ, nâng cao chất lượng sống đô thị và tác động đến mặt bằng giá bất động sản trong khu vực.

Thị trường từng chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của bất động sản khu Đông TP.HCM (cũ) gắn liền với động lực từ quy hoạch, hạ tầng và đô thị hoá. Giá nhà đất nơi đây liên tục lập mặt bằng mới. Trong 10 năm qua (từ năm 2015), bất động sản khu vực này đã tăng nhiều lần hiện chưa có dấu hiệu dừng lại.

Nhiều dự án căn hộ tại TP.Thủ Đức (cũ) giới thiệu ra thị trường từ năm 2024 đến nay đã đạt ngưỡng giá từ 70-150 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án, khu vực). Theo dữ liệu quý 2/2025 của CBRE Việt Nam, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP.HCM đạt 82 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái. Không ít nhà đầu tư đã từng bỏ lỡ cơ hội vào thị trường sớm và chứng kiến sự "vọt giá" theo năm.

Bất động sản Bình Dương (cũ) sẽ tăng giá theo hiệu ứng "vết dầu loang". (Ảnh minh hoạ)

Hiệu ứng "vết dầu loang" từ TP.Thủ Đức đang lan tỏa đến các khu vực lân cận, đặc biệt là Bình Dương (cũ) – nơi cùng địa giới hành chính với TP.HCM nhưng có mặt bằng giá thấp hơn khoảng 30-50%. Người mua nhận thấy rằng, sau sáp nhập, tiềm năng tăng giá của khu vực này không hề kém cạnh so với TP.Thủ Đức (cũ).

Gần đây, dòng tiền của nhà đầu tư âm thầm tịnh tiến về các khu vực như Thuận An (nay là P.An Phú), P.Bình Hoà, P.Lái Thiêu… nơi hưởng lợi trực tiếp từ các siêu dự án hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ.

Đầu tiên, phải kể đến Vành đai 3 TP.HCM, đi qua TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An, dự kiến thông xe toàn tuyến vào giữa năm 2026. Khi hoàn thành, tuyến đường này sẽ trở thành huyết mạch giao thông liên vùng, rút ngắn thời gian di chuyển giữa Bình Dương, TP.HCM và Đồng Nai xuống còn 20–30 phút. Đặc biệt, khu vực Thuận An, nằm tại điểm giao chiến lược, được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng trọng điểm này. Yếu tố này thúc đẩy tiềm năng tăng giá bất động sản dọc tuyến, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư.

Hay, tuyến metro số 1 TP.HCM đã khai thác vận hành giúp cư dân khu Đông TP.HCM di chuyển dễ dàng vào trung tâm Thành phố. Tuyến QL13 đã phê duyệt chủ trương mở rộng lên 60m từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình, sẽ triển khai vào đầu năm 2026; tuyến metro số 2 nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo QL 13, sẽ tạo cú hích mạnh cho bất động sản hai bên tuyến; Tuyến DT 743 – Liên kết đa hướng, trục kết nối quan trọng giữa QL 13 và cao tốc Mỹ Phước - Tân Vạn… tất cả tạo nên mạng lưới giao thông kết nối thuận tiện tại cửa ngõ phía Đông TP.HCM, tạo lực đẩy rất lớn cho thị trường bất động sản khu vực.

Nhà đầu tư "mua trước đón đầu"

Việc nhà đầu tư nhắm vào các khu vực có hạ tầng đang triển khai hoặc đã quy hoạch tại Bình Dương (cũ) thể hiện tâm thế "đi trước đón đầu". Sau khi trải qua các chu kỳ phát triển của thị trường và chứng kiến lịch sử tăng giá, người mua nhận ra nguyên lý bất di bất dịch trong đầu tư, đó là: "Hạ tầng đi đến đâu, giá bất động sản sẽ tăng đến đó".

Vì thế, sau TP.HCM (cũ) thì bất động sản Bình Dương (cũ) đang "rộng cửa" biên lợi nhuận cho nhà đầu tư. Trong 1-2 năm tới, các khu vực như Dĩ An, Thuận An, Bến Cát, Tân Uyên tiếp tục được người mua quan tâm, không chỉ vì hạ tầng đã sẵn sàng mà mặt bằng giá các khu vực này còn rất hợp lý, dư địa tăng trưởng sẽ như TP.Thủ Đức (cũ) bây giờ. Mức tăng trung bình dự báo từ 15-20%/năm, nhất là các dự án quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Gần đây, một số dự án căn hộ dù chưa chính thức mở bán nhưng hiệu ứng quan tâm khá tích cực. Đơn cử, tại P.An Phú (TP.HCM), dự án A&K Tower của chủ đầu tư OCB Holdings chuẩn bị mở bán đang thu hút sự quan tâm từ thị trường với mức giá chỉ từ 35-37 triệu đồng/m2. Được biết, dự án này nằm liền kề các tuyến đường trọng điểm như đường An Phú 17, cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn, cao tốc Chơn Thành – TP.HCM, Vành đai 3...kết nối thuận lợi đến TP.Thủ Đức (cũ) và trung tâm quận 1 (cũ, TP.HCM).

Bên cạnh đó, một số dự án căn hộ như Landmark Bình Dương - Phú Cường Group (rumor 70 triệu/m2); The Emerald 68 của Lê Phong và Coteccons (giá 52-55 triệu đồng/m2); Hồ Gươm Xanh - TBS Group (rumor 65 - 70 triệu/m20); The Emerald Boulevard Bình Dương - Lê Phong (70 triệu/m2); La Pura - Phát Đạt (50 - 55 triệu/m2); The Gió – An Gia (50 triệu đồng/m2)… cũng là nguồn cung được người mua quan tâm ở thời điểm này.

Theo ghi nhận, căn hộ trung cấp tại Bình Dương (cũ) hiện nay đã tiệm cận với cao cấp. Cụ thể, nếu như năm 2023- 2024, giá bán căn hộ bình quân tại khu vực này chỉ khoảng 30 - 35 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 50 – 60 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án đã vọt lên 70 triệu đồng/m2. Dù giá tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn khá cao, đạt trên 60%, đưa khu vực này trở thành tâm điểm đầu tư, không chỉ hút dòng tiền tại chỗ mà còn đón một lượng lớn các nhà đầu tư đến từ vùng lõi của TP.HCM và các tỉnh thành phía Bắc.

Nam Anh