Bất động sản dưỡng lão: Vì sao các “ông lớn” địa ốc đồng loạt nhập cuộc?

Trong bối cảnh Việt Nam bước vào giai đoạn già hóa dân số với tốc độ nhanh hàng đầu thế giới, nhu cầu chăm sóc sức khỏe, tinh thần và đời sống của người cao tuổi đang trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. 

Các báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Batdongsan.com.vn cho thấy bức tranh rõ rệt: thị trường dưỡng lão không chỉ mở rộng về nhu cầu mà còn ghi nhận sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của những tập đoàn bất động sản lớn.

Áp lực già hóa dân số đẩy nhu cầu dịch vụ dưỡng lão tăng cao

Theo báo cáo từ VARS, Việt Nam đã chính thức bước vào giai đoạn già hóa từ năm 2011 và đang nằm trong nhóm quốc gia già hóa nhanh nhất thế giới. Cả nước hiện có khoảng 16,1 triệu người cao tuổi, chiếm hơn 16% dân số. Dự báo đến năm 2038, cứ 5 người dân thì có 1 người trên 60 tuổi.

Trong khi đó, cấu trúc gia đình truyền thống đang thay đổi nhanh chóng. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy quy mô hộ gia đình giảm từ 3,9 người/hộ năm 2010 xuống còn 3,5 người/hộ năm 2024. Tỷ lệ hộ gia đình 2 thế hệ chiếm tới 45,5%, trong khi các loại hình hộ nhỏ khác (đơn thân, 1 thế hệ…) chiếm 37,1%. Điều này đặt ra thách thức mới: nhiều gia đình khó có điều kiện chăm sóc cha mẹ, ông bà như trước.

Trong bối cảnh đó, mô hình nhà dưỡng lão – đặc biệt là dưỡng lão bán trú được xem là giải pháp phù hợp. Khác với mô hình toàn thời gian, dưỡng lão bán trú cho phép người cao tuổi tham gia sinh hoạt, thăm khám y tế và hoạt động cộng đồng vào ban ngày, nhưng buổi tối vẫn trở về nhà. VARS nhận định đây là cách "dung hòa" giữa truyền thống sống cùng gia đình và nhu cầu được chăm sóc chuyên nghiệp.

Nhu cầu y tế cũng là yếu tố thúc đẩy mô hình này. Bộ Y tế cho biết hầu hết người cao tuổi mắc bệnh mãn tính và trung bình mỗi người mắc từ ba bệnh trở lên, khiến nhu cầu kiểm tra sức khỏe định kỳ, phục hồi chức năng và chăm sóc chuyên biệt ngày càng lớn.

Tuy nhiên, chi phí chăm sóc hiện nay vượt quá khả năng của nhiều người dân: lương hưu bình quân là 6,2 triệu đồng/tháng, trong khi chi phí dưỡng lão trung bình từ 10 triệu đồng/tháng. Để mô hình này lan tỏa, VARS nhấn mạnh cần có chính sách ưu đãi đất đai, tín dụng và kết nối an sinh – bảo hiểm y tế nhằm giảm gánh nặng tài chính cho người cao tuổi.

Từ mô hình nhỏ lẻ đến cuộc chơi của những tập đoàn lớn

Thông tin từ Batdongsan.com.vn cho biết, nếu như trước đây dịch vụ dưỡng lão chủ yếu vận hành dưới mô hình nhỏ lẻ ở khu vực ven Hà Nội và TP. HCM, với các đơn vị như Thanh Xuân, Diên Hồng, Bách Niên Thiên Đức, ALH, OriHome hay Nhân Ái…, thì vài năm gần đây phân khúc này đã chứng kiến bước ngoặt lớn: các "ông lớn" địa ốc bắt đầu nhập cuộc.

Tháng 3 vừa qua, Vingroup ký thỏa thuận với Well Group (Nhật Bản) để phát triển hệ thống chăm sóc người cao tuổi theo chuẩn quốc tế, triển khai cả dịch vụ ban ngày và dài hạn. Mới đây nhất, Tập đoàn này cũng giới thiệu Vin New Horizon – chuỗi đô thị và dịch vụ hưu trí cao cấp, quy mô 20–50 ha mỗi khu trong đại đô thị Vinhomes Green Paradise.

Bên cạnh đó, Sun Group cũng đưa mô hình chăm sóc người cao tuổi vào dự án đô thị 420 ha tại Hà Nam. Novaland từng công bố định hướng phát triển khu nghỉ dưỡng hưu trí kết hợp chăm sóc sức khỏe tại Phan Thiết, hợp tác với các đơn vị quốc tế.

Việc các nhà phát triển lớn tham gia cho thấy phân khúc dưỡng lão không còn là thị trường ngách. Nhu cầu lớn, trong khi nguồn cung hiện rất hạn chế: Việt Nam chỉ có hơn 400 cơ sở chăm sóc người cao tuổi trên 63 tỉnh thành, trong đó một nửa thuộc Nhà nước hoặc tổ chức từ thiện. Mạng lưới này được đánh giá là "quá mỏng" so với mức tăng nhanh của nhóm người cao tuổi độc thân và nhu cầu dài hạn.

Theo đánh giá từ VARS, những biến động nhân khẩu học – mức sinh giảm mạnh, gia đình thu nhỏ, số người cao tuổi sống độc lập tăng, đang tạo ra động lực mới cho thị trường dưỡng lão. Việt Nam chỉ mất khoảng 17–20 năm để chuyển từ "già hóa" sang "dân số già", tốc độ thuộc nhóm nhanh nhất châu Á.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định đây là thời điểm thị trường bất động sản dưỡng lão "hình thành rõ nét hơn", và tiềm năng tăng trưởng sẽ rất lớn. Không chỉ xuất phát từ nhu cầu y tế và chăm sóc tinh thần, mà còn từ mong muốn sống độc lập, an toàn, có cộng đồng – yếu tố được người cao tuổi quan tâm nhiều hơn trong những năm gần đây.

Kỳ Thư