Bất động sản miền Nam ‘hút’ nhà đầu tư, dòng vốn dần dịch chuyển

Khu vực lân cận TP.HCM (cũ) "hút" nhà đầu tư

Trong báo cáo mới công bố, Avison Young - đơn vị nghiên cứu bất động sản toàn cầu, cho biết, giữa bối cảnh quỹ đất tại TP.HCM (cũ) ngày càng thu hẹp, các địa phương giáp ranh như Bình Dương (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Long An (cũ) và Đồng Nai đang nổi lên như những điểm đến đầu tư mới.

Theo Avison Young, nguồn cung đa dạng, giá bán phù hợp với khả năng chi trả là yếu tố giúp các khu vực lân cận TP.HCM (cũ) ngày càng thu hút nhóm khách hàng trẻ mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trung lưu có nhu cầu không gian sống rộng rãi hơn.

Nguồn cung sản phẩm dồi dào với mức giá vừa túi tiền khiến các khu vực vệ tinh TP.HCM hút dòng tiền đầu tư và mua ở. Nguồn: Avison Young

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư từ khu vực phía Bắc cũng đang dịch chuyển vào Nam, tập trung tại những khu vực còn nhiều dư địa tăng trưởng. Ông Đinh Minh Tuấn- Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết lượng nhà đầu tư Hà Nội tìm kiếm bất động sản phía Nam đã đạt mức cao nhất trong 6 năm qua. "Cứ 10 người tìm kiếm bất động sản thì có 2 người quan tâm thị trường phía Nam – con số cao nhất kể từ năm 2019", ông Tuấn nói.

Theo ông Tuấn, giá nhà tại Hà Nội đã tăng 80–100% trong hai năm gần đây, trong khi TP.HCM và vùng phụ cận mới bước vào giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng, do đó dễ thu hút mạnh dòng vốn đầu tư từ phía Bắc. Thực tế, tại một số dự án quanh TP.HCM, tỷ lệ nhà đầu tư phía Bắc chiếm khoảng 15 - 20%; đặc biệt ở phân khúc thương mại khối đế, nhu cầu vẫn duy trì ổn định.

Đơn cử, các căn TMDV khối đế tại dự án FIATO Airport City (mặt tiền đường Tôn Đức Thắng – 25B, gần sân bay Long Thành) ghi nhận lượng quan tâm lớn từ nhà đầu tư phía Bắc. Block Galaxy của dự án dự kiến bàn giao vào quý IV/2026, trùng thời điểm sân bay Long Thành vận hành, hạ tầng hoàn thiện và hoạt động thương mại sôi động. Đây được xem là yếu tố khiến dòng tiền đổ vào các sản phẩm TMDV khối đế – vừa khai thác được dòng tiền, vừa kỳ vọng sinh lời vốn.

Ngoài FIATO Airport City, các dự án như Spring Ville, Gem Sky World, Izumi City, Fresi Riverside, Century City, STC Long Thành, D2D Lộc An, ID Junction… cũng đang ghi nhận mức độ quan tâm tích cực của nhà đầu tư phía Bắc, ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Thực tế, khẩu vị đầu tư của nhóm này không thay đổi nhiều: vẫn ưu tiên các sản phẩm căn TMDV hoặc shophouse trong khu đô thị, hướng đến lợi nhuận từ tăng giá hơn là dòng tiền cho thuê.

Giao thông hoàn thiện thúc đẩy phát triển đô thị đa trung tâm

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young, mỗi khu vực có thế mạnh bất động sản riêng, nhưng mạng lưới giao thông hoàn thiện là yếu tố then chốt thúc đẩy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm, kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở và đầu tư.

Mạng lưới giao thông ngày càng hoàn thiện là yếu tố then chốt thúc đẩy xu hướng giãn dân và phát triển đô thị đa trung tâm.

Ông Jackson cho biết, TP.HCM và các tỉnh lân cận có lợi thế thu hút FDI nhờ cơ sở hạ tầng tốt, với giá trị đăng ký cao hơn mức bình quân cả nước (0,68 tỷ USD). Trong đó, Bình Dương (cũ) tăng 20%, Tây Ninh tăng 17%, và Đồng Nai tăng 8% – tạo ra nhiều cơ hội việc làm và nhu cầu nhà ở dài hạn.

Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) và Đồng Nai dẫn đầu về giải ngân vốn đầu tư công, với tỷ lệ lần lượt 96%, 90% và 76%. Trong khi, Bình Dương (cũ) và Bình Phước (cũ) vẫn gặp một số vướng mắc về đền bù, giải phóng mặt bằng, khiến tỷ lệ giải ngân còn thấp.

Dữ liệu của Avison Young cũng cho thấy, Bình Dương (cũ) hiện dẫn đầu về thu hút lao động nhập cư, theo sau là Đồng Nai và Tây Ninh. Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tại trung tâm TP.HCM tăng cao, xu hướng dịch chuyển lao động sang các khu vực lân cận có tiềm năng kinh tế được dự báo sẽ tiếp tục. Đây cũng cũng là một trong những tác nhân giúp thị trường bất động sản được quan tâm.

Giá bán bất động sản sơ cấp tại các đô thị vệ tinh cũng đang ở mức "mềm" hơn đáng kể. Bình quân giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM (cũ) khoảng 3.100 USD/m², cao hơn Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) 2.000 USD/m², Bình Dương (cũ) 1.800 USD/m², Đồng Nai 1.400 USD/m² và Tây Ninh 1.300 USD/m² – chênh lệch khoảng 1,6–2,4 lần.

Như vậy, cùng với hạ tầng ngày càng đồng bộ và tác động tích cực từ quá trình sáp nhập hành chính, bất động sản khu vực vệ tinh TP.HCM đang được quan tâm mạnh mẽ. Tuy nhiên, cơ hội luôn song hành thách thức: tiến độ hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch sau sáp nhập và thay đổi chính sách pháp lý (như Luật Đất đai sửa đổi) vẫn là những yếu tố ảnh hưởng đáng kể đến quyết định đầu tư.

Mai Nguyễn