BĐS Trường Minh xin huy động vốn, Sở Xây dựng Hưng Yên nói gì?

Dự án đáp ứng các điều kiện huy động vốn

Mới đây, Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên đã có văn bản số 1659/SXD-HTKT&NƠ về việc phúc đáp đề nghị huy động vốn theo hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức tại dự án Khu nhà ở cao tầng thuộc các lô đất CT-02, CT-03 và CT-04 do Công ty TNHH đầu tư và phát triển BĐS Trường Minh (BĐS Trường Minh) làm chủ đầu tư.

Theo văn bản này, Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên đã nhận được văn bản của BĐS Trường Minh về việc thông báo huy động vốn cho dự án Khu nhà ở cao tầng thuộc các lô đất CT-02, CT-03, CT-04 (gọi tắt là Dự án) theo hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức.

Dự án Khu nhà ở cao tầng trên các lô đất CT-02, CT-03, CT-04 (thuộc dự án Khu đô thị sinh thái Dream City) có tổng vốn đầu tư gần 6.863 tỷ đồng.

Tiến độ thực hiện dự án, chủ đầu tư phải thực hiện đầu tư xây dựng và đưa toàn bộ dự án đi vào hoạt động trong vòng 8 năm theo tiến độ dự án Khu đô thị sinh thái Dream City đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Hình thức huy động vốn mà chủ đầu tư dự kiến thực hiện là ký hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức để thực hiện dự án; mức vốn huy động là 3.365 tỷ đồng. Thời hạn huy động vốn tối đa bằng thời gian thực hiện dự án.

Sở Xây dựng Hưng Yên đánh giá, căn cứ quy định của Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 95/2024 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, dự án này đáp ứng các điều kiện huy động vốn quy định tại Nghị định số 95/2024 về huy động vốn theo hình thức hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh với tổ chức để thực hiện phát triển nhà ở và thực hiện đầu tư xây dựng dự án.

Đơn vị này đề nghị BĐS Trường Minh trước khi tiến hành ký kết hợp đồng huy động vốn, phải thông báo công khai về tình trạng thế chấp của dự án với đơn vị góp vốn và bên nhận thế chấp. Phải thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp hoặc rút bớt tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm trước khi ký kết hợp đồng huy động vốn. Chỉ được ký kết hợp đồng huy động vốn sau khi có đủ điều kiện theo quy định của Nghị định số 95/2024 và các quy định pháp luật liên quan.

Ngoài ra, việc huy động vốn phải tuân thủ quy định của Luật Nhà ở năm 2023 và Nghị định số 95/2024. Chủ đầu tư phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở tại Dự án không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Việc huy động vốn phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc: Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ góp vốn theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn; việc phân chia lợi nhuận bằng cổ phiếu cho các trường hợp huy động vốn phải đáp ứng quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về chứng khoán.

Chỉ được thực hiện huy động vốn tương ứng với cơ cấu nguồn vốn theo hồ sơ dự án được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư và tương ứng với chi phí đầu tư của phần dự án được phê duyệt trên phần diện tích đất đã được bàn giao.

Tổng vốn được huy động theo tất cả các hình thức huy động vốn và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Sở Xây dựng tỉnh Hưng Yên nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền theo quy định; thời gian huy động vốn phải tuân thủ theo quyết định chủ trương đầu tư của cấp có thẩm quyền.

Việc huy động vốn phải bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân góp vốn cho phát triển nhà ở.

Tiềm lực chủ đầu tư thế nào?

Về BĐS Trường Minh, doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 8/2022, trụ sở chính tại Dự án Khu đô thị sinh thái Dream City (xã Nghĩa Trụ, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên). Vốn điều lệ ban đầu là hơn 3.501 tỷ đồng, trong đó, Công ty CP Vinhomes nắm tới 99,9% vốn BĐS Trường Minh; 0,1% còn lại thuộc về bà Nguyễn Thủy Hà. Người đại diện pháp luật là bà Vũ Thái Ninh- Tổng Giám đốc.

Tại đăng ký thay đổi hồi tháng 9/2022, cơ cấu cổ đông của BĐS Trường Minh có sự thay đổi, cụ thể: Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên (49%); Nguyễn Linh Phương (49%) và Phùng Thu Hiền (2%).

Đến tháng 4/2023, Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên (Dream City Villas Hưng Yên) nâng sở hữu tại BĐS Trường Minh lên 98%, 2% còn lại do Vinhomes nắm 0,5% và bà Phùng Thu Hiền 1,5%.

Theo đăng ký thay đổi hồi tháng 3/2024, toàn bộ phần vốn của Dream City Villas Hưng Yên được ủy quyền cho ông Đinh Hào Hiệp.

Ông Đinh Hào Hiệp cũng là thể nhận được Dream City Villas Hưng Yên ủy quyền đại diện phần vốn góp 98% tại Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển BĐS Hải Đăng (BĐS Hải Đăng).

BĐS Hải Đăng được thành lập cùng thời điểm, đăng ký cùng trụ sở với BĐS Trường Minh.

Ban đầu, vốn điều lệ của BĐS Hải Đăng ở mức gần 5.260 tỷ đồng, với 2 cổ đông góp vốn là Công ty CP Vinhomes (99,9%) và bà Nguyễn Thủy Hà (0,1%). Thời điểm này, bà Vũ Thái Ninh (SN 1988) là Tổng Giám đốc, người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp.

Chỉ một tháng thành lập (tháng 9/2022), cơ cấu cổ đông của BĐS Hải Đăng đã có sự thay đổi khi 2 cổ đông sáng lập rút lui, thay vào đó là sự xuất hiện của các cổ đông mới gồm: Công ty TNHH Đầu tư Dream City Villas Hưng Yên (49%), bà Phùng Thị Minh (49%) và bà Nguyễn Linh Phương (2%).

Tháng 3/2023, Dream City Villas Hưng Yên nâng sở hữu tại BĐS Hải Đăng lên mức 98% và 2% còn lại vẫn do bà Nguyễn Linh Phương nắm giữ.

Đến ngày 4/4/2023, Vinhomes trở lại danh sách cổ đông của BĐS Hải Đăng với tỷ lệ sở hữu 0,5%. Dream City Villas Hưng Yên giữ nguyên tỷ lệ sở hữu còn bà Nguyễn Linh Phương giảm sở hữu xuống 1,5%.

Theo đăng ký thay đổi hồi tháng 2/2024, toàn bộ phần vốn của Dream City Villas Hưng Yên được ủy quyền cho ông Đinh Hào Hiệp và đại diện phần vốn góp của Vinhomes là bà Vũ Thái Ninh.

Thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), từ đầu năm 2024 đến nay, BĐS Hải Đăng đã phát hành tổng cộng 5.325 tỷ đồng trái phiếu thông qua 3 lô trái phiếu HDRCB2425001, HDRCB2427002 và HDRCB2426003.

Theo tìm hiểu của PV, chỉ cách thời điểm phát hành 2 lô trái phiếu HDRCB2425001 và HDRCB2427002 1 ngày (ngày 11/3/2024), BĐS Hải Đăng đã phát sinh giao dịch đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank).

Tài sản bảo đảm là các hợp đồng liên quan đến Dự án Dream City (Hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh số 1205/2022/HĐHT/VHM-MHY hiệu lực ngày 12/05/2022 giữa Công ty Cổ phần Vinhomes và Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên; Hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp số 0903/2024/HĐCN/DTHY-HAIDANG/VOCP2 hiệu lực ngày 09/03/2024 giữa Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên và Bên Bảo Đảm; Thỏa thuận chuyển giao số 0903/2024/TTCG/DTHY-HAIDANG/VOCP2 hiệu lực ngày 09/03/2024 giữa Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên, Bên Bảo Đảm và Công ty Cổ phần Vinhomes do Chi nhánh Hưng Yên – Công ty Cổ phần Vinhomes đại diện ký kết với tư cách là bên liên quan) và các hợp đồng liên quan đến Dự án Đại An (Hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh số 2409/2022/HĐHT/VHM-MDC hiệu lực ngày 24/9/2022 giữa Công ty Cổ phần Vinhomes và Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên; Hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp số 1003/2023/HĐCN/DRHY-DTHY hiệu lực ngày 10/03/2023 giữa Công Ty TNHH Phát Triển Khu Đô Thị Dream City Hưng Yên và Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên, được đồng ý và xác nhận bởi Công ty Cổ phần Vinhomes do Chi nhánh Hưng Yên - Công ty Cổ phần Vinhomes đại diện ký kết; Thỏa thuận chuyển giao số 1003/2023/TTCG/VH-DCHY-DTHY hiệu lực ngày 10/03/2023 giữa Công ty Cổ phần Vinhomes do Chi nhánh Hưng Yên – Công ty Cổ phần Vinhomes đại diện ký kết với tư cách là bên liên quan, Công Ty TNHH Phát Triển Khu Đô Thị Dream City Hưng Yên và Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên; Hợp đồng chuyển nhượng phần vốn góp số 0903/2024/HĐCN/DTHY-HAIDANG/VOCP3 hiệu lực ngày 09/03/2024 giữa Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên, Bên Bảo Đảm, được đồng ý và xác nhận bởi Công ty Cổ phần Vinhomes do Chi nhánh Hưng Yên – Công ty Cổ phần Vinhomes đại diện ký kết; Thỏa thuận chuyển giao số 0903/2024/TTCG/DTHY-HAIDANG/VOCP3 hiệu lực ngày 09/03/2024 giữa Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Đô Thị Hưng Yên, Bên Bảo Đảm và Công ty Cổ phần Vinhomes do Chi nhánh Hưng Yên – Công ty Cổ phần Vinhomes đại diện ký kết với tư cách là bên liên quan)

Đến ngày 25/7/2024 (trước thời điểm phát hành lô trái phiếu HDRCB2426003 1 ngày); BĐS Hải Đăng cũng mang tất cả các quyền tài sản liên quan đến Hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh số 0507/2024/HĐHTĐT/VHM-HAIDANG hiệu lực ngày 05/07/2024 giữa Công ty Cổ phần Vinhomes ("Vinhomes") và Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển BĐS Hải Đăng để góp vốn và thực hiện các công việc thuộc trách nhiệm của Vinhomes liên quan đến Cấu phần Hợp Tác theo Hợp đồng hợp tác đầu tư và kinh doanh số 01/2024/HĐHTĐT/VGR-VHM-TPX hiệu lực ngày 17/06/2024 giữa Tập Đoàn Vingroup – Công Ty CP, Vinhomes và Công Ty Cổ Phần Phát Triển Thành Phố Xanh và các thỏa thuận sửa đổi, bổ sung (tùy từng thời điểm) đem thế chấp tại Techcombank.

Quay trở lại với công ty mẹ nắm giữ 98% vốn của BĐS Hải Đăng và 98% vốn BĐS Trường Minh; Dream City Villas Hưng Yên được thành lập ngày 13/6/2022.

Vốn điều lệ ban ban đầu của doanh nghiệp này là 400 tỷ đồng, trong đó, bà Nguyễn Thu Trang góp 99,999% vốn và bà Nguyễn Thị Thu Hương góp 0,001%. Bà Thu Hương (SN 1987) là Giám đốc, đại diện theo pháp luật của Dream City Villas Hưng Yên.

Tháng 5/2023, ông Đinh Hào Hiệp thay bà Nguyễn Thị Thu Hương giữ chức Giám đốc, đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp này. Chỉ sau đó hơn 1 tháng (tháng 6/2023, Dream City Villas Hưng Yên chuyển đổi sang loại hình công ty cổ phần.

Theo tìm hiểu, Dream City Villas Hưng Yên cũng là "tay chơi" trái phiếu khi từng huy động thành công 2 lô trái phiếu MRVCB2122001 và MRVCB2122002 với tổng giá trị phát hành lên tới 5.000 tỷ đồng.

Bạch Hiền