Chi phí đất tăng gấp 3 lần, lãi vay 12%: Doanh nghiệp bất động sản ngại làm nhà ở cho thuê?

Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 sáng 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO dẫn số liệu thống kê cho biết tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, đạt khoảng 90%, xếp thứ ba theo Garret và đứng thứ 13 theo Global Property Guide.

Tuy nhiên, nghịch lý nằm ở chỗ chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) đang ở mức rất cao, từ 23,7 đến 30 lần. Điều này đồng nghĩa một người dân phải dành toàn bộ thu nhập trong khoảng 23 - 30 năm, không tính chi tiêu, mới đủ khả năng mua một căn nhà có giá trị trung bình. Mức PIR này cao hơn 1,6 - 2 lần so với mặt bằng chung của thế giới (11-15 lần).

Ông Bình cũng cho biết thêm dữ liệu, trong vòng 5 năm trở lại đây, giá bất động sản tại Việt Nam tăng khoảng 59%, cao hơn mức tăng tại Mỹ (54%), Australia (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Ngược lại, tỷ suất sinh lời từ hoạt động cho thuê chỉ dao động khoảng 2 - 4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức phổ biến 5 - 7% tại nhiều quốc gia trong khu vực, khiến phân khúc này chưa đủ sức hấp dẫn về mặt đầu tư.

Theo Chủ tịch CEO Group, cơ cấu thị trường hiện vẫn nghiêng mạnh về nhà ở để bán thay vì nhà ở cho thuê. Nguyên nhân đến từ tâm lý coi nhà ở là tài sản tích lũy và truyền lại cho thế hệ sau, trong khi thị trường vốn dài hạn chưa phát triển đầy đủ, thiếu các công cụ tài chính như quỹ tín thác bất động sản. Cùng với đó là chi phí đầu tư, chi phí tuân thủ pháp lý và lãi suất ở mức cao.

Ông Bình cũng cho rằng cơ chế hiện hành đang tạo nhiều điều kiện thuận lợi hơn cho mô hình nhà ở để bán, khi Nhà nước thu được nguồn thu lớn từ tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có thể huy động vốn trực tiếp từ khách hàng, thu hồi vốn nhanh và chịu trách nhiệm trong vòng đời dự án ngắn hơn so với mô hình cho thuê.

Ông cũng chỉ ra 6 nguyên nhân khiến thị trường nhà ở cho thuê chưa thể phát triển tương xứng với tiềm năng.

Thứ nhất, chi phí đất đai đang chiếm tỷ trọng quá lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở. Ông lấy ví dụ, trước đây, tại dự án Sunny Garden City, tiền sử dụng đất chỉ chiếm khoảng 10% giá thành thì ở dự án CEOHomes Hana Garden, tỷ lệ này hiện đã tăng lên tới 33%.

Thứ hai, thiếu vốn dài hạn với mặt bằng lãi suất thấp. Dòng vốn hiện nay chủ yếu là vốn ngắn và trung hạn, lãi suất vay quá cao (khoảng 10 - 12%).

Thứ ba, hiệu quả tài chính của mô hình nhà cho thuê còn thấp. Trong khi lợi suất cho thuê chỉ khoảng 2 - 4%/năm thì lãi suất tiền gửi ngân hàng hoặc chi phí vốn đều cao hơn đáng kể, khiến nhiều nhà đầu tư không mặn mà.

Thứ tư, chi phí xây dựng liên tục gia tăng do giá vật liệu leo thang và nguồn cung nhân công hạn chế. Theo ông Bình, giá vật liệu xây dựng trong năm 2025 đã tăng khoảng 30%, riêng quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10% so với năm 2025.

Thứ năm, thị trường nhà cho thuê vẫn chủ yếu phát triển tự phát với quy mô nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp. Nguồn cung hiện nay chủ yếu là nhà trọ, chung cư mini hoặc các căn hộ cho thuê phân tán, chưa đáp ứng được yêu cầu về chất lượng sống và an toàn. Tại TP.HCM, năm 2024 ghi nhận 18.347 cơ sở vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, trong đó có 344 cơ sở bị đình chỉ hoạt động.

Thứ sáu, nhu cầu của người thuê đang thay đổi mạnh mẽ. Xu hướng sống mới không chỉ đòi hỏi một nơi ở đơn thuần mà còn cần môi trường sống có tiện ích, dịch vụ và khả năng kết nối cộng đồng. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư phải xây dựng mô hình vận hành chuyên nghiệp hơn thay vì chỉ cung cấp chỗ ở.

Cùng với đó, dữ liệu thị trường vẫn chưa đầy đủ và đồng bộ, gây khó khăn cho công tác quản lý cũng như quá trình xây dựng chính sách.

Trong bối cảnh đó, lãnh đạo Đảng và Nhà nước đã định hướng phát triển nhà ở cho thuê trở thành một trong những trụ cột quan trọng của chính sách nhà ở quốc gia giai đoạn đến năm 2030. Theo định hướng này, Nhà nước đóng vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.

Để hiện thực hóa mục tiêu, theo ông Bình cần huy động đồng thời nguồn lực từ khu vực công và tư, đồng thời thu hút dòng vốn dài hạn từ các quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và định chế tài chính.

Tuy nhiên, theo đánh giá của ông Bình, phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ không dễ dàng bởi đây không chỉ là câu chuyện kinh tế mà còn liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội, chất lượng sống và niềm tin của người dân. Vì vậy, cần sớm hoàn thiện khung chính sách, phân định rõ các loại hình nhà ở như nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách để xây dựng cơ chế phù hợp cho từng phân khúc, bao gồm cả các chính sách hỗ trợ giá hoặc miễn phí đối với một số nhóm đối tượng đặc thù.

Ở góc độ thị trường, ông Bình cho rằng cần thiết lập lại "luật chơi", giảm sự lệch pha giữa nhu cầu thực và đầu cơ, khuyến khích đầu tư dài hạn, phát triển các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền và mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền với chất lượng ngày càng tốt hơn.

Ông cũng dự báo thị trường tương lai sẽ hình thành hệ sinh thái đầy đủ gồm Nhà nước, các chủ đầu tư quy mô lớn, khách thuê đa dạng, đơn vị vận hành chuyên nghiệp, doanh nghiệp cung ứng vật liệu - thiết bị và đội ngũ môi giới được sàng lọc theo hướng chuyên nghiệp hơn.

Phan Trang