Chỉ từ 95 triệu đồng/m2, một dự án bất động sản tại Hà Nội gây tranh cãi vì... 'giá rẻ'

Mới đây, thông tin về giá bán căn hộ Astor 1 Ciputra từ 95 triệu đồng/m2 tại sự kiện kick-off đã thu hút sự chú ý trên các diễn đàn bất động sản.

Mức giá này lập tức tạo ra những luồng ý kiến trái chiều: liệu đây có phải mức giá hấp dẫn cho một dự án tại khu vực Ciputra, hay thực tế vẫn khá cao nếu so với những dự án lân cận?

Astor 1 Ciputra được giới thiệu có đơn vị phát triển là Công ty Cổ phần Bất động sản Pristie - một cái tên khá lạ trên thị trường địa ốc.

Dự án nằm tại lô đất IA25, ngay sát IA20 Ciputra. Đây cũng là yếu tố khiến câu chuyện về mức giá 95 triệu đồng/m2 trở nên đáng chú ý, bởi IA20 hiện đang được chào bán trên thị trường thứ cấp khoảng 67-88 triệu đồng/m2.

Vị trí của Astor 1 còn nằm sát khu đất VietinBank Tower, nơi từng được biết đến với tòa tháp bỏ hoang suốt nhiều năm và hiện sắp có chủ mới.

95 triệu đồng/m2: rẻ hay đắt?

Trên các diễn đàn, một bộ phận nhà đầu tư cho rằng mức giá từ 95 triệu đồng/m2 của Astor 1 là tương đối hấp dẫn nếu đặt trong mặt bằng giá mới của Ciputra.

Khảo sát cho thấy giá căn hộ tại khu đô thị này đang phân hóa thành nhiều tầng giá, tùy tuổi đời dự án, vị trí và phân khúc sản phẩm. Ở nhóm có giá thấp hơn, IA20 hiện được chào khoảng 67-88 triệu đồng/m2, trong khi CT13 khoảng 80-97 triệu đồng/m2.

Các phân khu như G2-G3, E1, E4-E5 và Parklane chủ yếu có giá khoảng 90-100 triệu đồng/m2. Những căn diện tích lớn tại Parklane có thể được chào 16,5-17,5 tỷ đồng; tại E1, E4-E5, các căn 123-153m2 thường có giá khoảng 11-17,5 tỷ đồng, tùy vị trí, tầng và nội thất.

Ở phân khúc cao hơn, The Link hiện được chào khoảng 100-120 triệu đồng/m2, một số căn đẹp vượt 120 triệu đồng/m2. Sunshine City cũng có giá khoảng 85-110 triệu đồng/m2, với những căn diện tích lớn có giá trên 20 tỷ đồng.

Đặc biệt, sự xuất hiện của các dự án hạng sang mới đang tạo ra một mặt bằng giá hoàn toàn khác. Noble Crystal Tây Hồ hiện được chào khoảng 170-195 triệu đồng/m2 tùy loại căn. Riêng một căn penthouse rộng khoảng 653m2 có giá lên tới 169 tỷ đồng, tương đương khoảng 259 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Maison Privée của CapitaLand Development có quy mô 490 căn hộ, diện tích từ 98m2 đến gần 400m2. Mức giá trên thị trường hiện được đồn đoán khoảng 198 triệu đồng/m2, song đây mới là thông tin rumor, chưa phải giá bán chính thức từ chủ đầu tư.

Nhìn từ mặt bằng này, 95 triệu đồng/m2 rõ ràng không còn là mức giá quá cao nếu so với nhóm dự án mới tại Ciputra.

Nhà đầu tư đặt câu hỏi về vị trí và chủ đầu tư

Tuy nhiên, với dự án Astor 1 Ciputra, nhà đầu tư đặt câu hỏi về vị trí, chất lượng sản phẩm và chủ đầu tư.

Một nhà đầu tư lâu năm trong lĩnh vực bất động sản (giấu tên) cho rằng không nên đánh đồng mọi dự án mang địa danh Ciputra.

Theo nhà đầu tư này, nếu đặt Astor 1 cạnh IA20 thì 95 triệu đồng/m2 chưa chắc đã rẻ. IA20 từng được mở bán từ năm 2017 với giá ban đầu khoảng 18,5-23 triệu đồng/m2. Đến giữa năm 2023, giá căn hộ khoảng 30 triệu đồng/m2, trước khi tăng mạnh trong giai đoạn sốt bất động sản. Hiện giá chào bán IA20 phổ biến quanh 65 -76 triệu đồng/m2, dù mức giá rao có thể dao động tùy căn.

Nhà đầu tư này cho rằng lợi thế mang tên Ciputra cần được nhìn nhận thận trọng, bởi các lô đất khác nhau có chất lượng vị trí và giá trị thương mại không giống nhau.

"Không nên đánh đồng tất cả các dự án trong khu vực Ciputra. Xét về vị trí và phân khúc, IA20 và IA25 chưa thể được xếp cùng nhóm với những dự án căn hộ hạng sang của khu đô thị. So với mặt bằng giá của các dự án do Sunshine phát triển, mức giá này có thể được xem là thấp, nhưng nếu xét trên mặt bằng chung thì chưa thể coi là rẻ", nhà đầu tư này nhận xét.

Một nhà đầu tư khác cũng đặt vấn đề về vị trí, cho rằng khu vực này chịu ảnh hưởng bởi bụi và tiếng ồn từ khu vực cầu Thăng Long, do đó mức giá 95 triệu đồng/m2 vẫn cao.

Không chỉ giá bán, uy tín và năng lực của đơn vị phát triển cũng trở thành chủ đề được bàn luận. Trên các diễn đàn, một số người đặt câu hỏi về tên tuổi của đơn vị phát triển dự án và bày tỏ tâm lý thận trọng khi xuống tiền ở một dự án có thương hiệu chưa quen thuộc.

"Giá rẻ với chủ đầu tư mới thì vẫn rén", một người bình luận.

Một ý kiến khác cho rằng người mua hiện nay có xu hướng thận trọng hơn, thay vì quyết định ngay tại thời điểm kick-off sẽ chờ thêm thông tin về chính sách bán hàng, pháp lý, tiến độ triển khai và thời điểm mở bán chính thức trước khi xuống tiền.

Lệ Chi