Chủ tịch VARS: Giá nhà khó giảm trong 5 năm tới, nhưng người dân có thể dễ mua nhà hơn

Trong bối cảnh hàng loạt dự án hạ tầng lớn được triển khai, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng tiệm cận thị trường, các chính sách phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cũng đang được thúc đẩy, câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu cơ hội sở hữu nhà ở của người dân có thực sự được cải thiện hay không.

Trao đổi với chúng tôi, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đã chia sẻ góc nhìn về triển vọng giá nhà trong 5 năm tới, giải pháp hạn chế đầu cơ, phát triển nhà ở cho thuê và những điều kiện cần thiết để giá trị từ hạ tầng thực sự chuyển hóa thành cơ hội an cư cho người dân.

Giá nhà không giảm, hy vọng nằm ở đâu?

* PV: Ông từng nhận định giai đoạn "mua đâu cũng thắng" đã qua và thị trường đang chuyển sang phát triển dựa trên giá trị thực. Vậy nếu nhìn từ góc độ người dân có nhu cầu ở thật, ông có tin rằng 5 năm tới họ sẽ dễ mua nhà hơn hôm nay, hay bất động sản Việt Nam vẫn tiếp tục là cuộc chơi ngày càng đắt đỏ?

- TS Nguyễn Văn Đính: Sau một thời gian dài tăng trưởng nóng tại nhiều khu vực, khi tâm lý "mua là thắng", đầu tư theo đám đông và kỳ vọng tăng giá chi phối thị trường, BĐS Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới, dựa nhiều hơn vào nhu cầu thực, giá trị thực và hiệu quả khai thác thực.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm mạnh trong những năm tới. Trên thực tế, các yếu tố cấu thành giá BĐS như giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí tài chính đều đang có xu hướng tăng mạnh.

Theo dữ liệu nghiên cứu của VARS, trong quý 1/2026, giá trung bình các dự án căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đã vượt mức 120 triệu đồng/m2, trong khi giá bán sơ cấp bình quân trên toàn thị trường đạt khoảng 90 triệu đồng/m2. Ngay cả tại các đô thị vệ tinh, giá chào bán phổ biến cũng ở mức trên 60 triệu đồng/m2.

Thời gian gần đây, mặt bằng giá có xuất hiện những đợt điều chỉnh giảm cục bộ, nhưng mức giảm không đáng kể và chủ yếu diễn ra tại các dự án hình thành trong tương lai hoặc nằm ở các khu vực xa trung tâm.

Tuy nhiên, từ nay đến 5 năm tới sẽ không còn là giai đoạn giá BĐS tăng đồng loạt như trước. Thị trường sẽ phân hóa rất mạnh. Những BĐS nằm tại khu vực có hạ tầng đồng bộ, khả năng kết nối tốt, mật độ dân cư cao, có khả năng khai thác kinh doanh hoặc tạo dòng tiền ổn định sẽ tiếp tục gia tăng giá trị. Ngược lại, những sản phẩm chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng đầu cơ sẽ ngày càng khó tạo ra các cơn sốt kéo dài.

Đối với người dân có nhu cầu ở thực, cơ hội tiếp cận nhà ở trong tương lai phụ thuộc rất lớn vào khả năng cải thiện nguồn cung. Hiện nay, thị trường không thiếu BĐS, nhưng đang thiếu nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đa số người dân.

Theo ghi nhận của VARS, nguồn cung căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng tại các thành phố lớn gần như đã biến mất khỏi khu vực nội đô. Nếu còn, chủ yếu là các căn hộ diện tích nhỏ hoặc các dự án đang xây dựng tại những đô thị vệ tinh xa trung tâm. Trong khi đó, nhu cầu của đại đa số người dân lại tập trung ở chính phân khúc này.

Tôi cho rằng điểm tích cực nhất của thị trường trong giai đoạn tới không phải là giá nhà giảm, mà là khả năng xuất hiện nhiều hơn các lựa chọn phù hợp với từng nhóm khách hàng.

Nếu các dự án khu đô thị quy mô lớn được triển khai đúng kế hoạch, đặc biệt là chính sách tháo gỡ pháp lý tiếp tục được thực hiện hiệu quả, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê được phát triển mạnh hơn, người dân sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với nhiều lựa chọn hơn.

Đặc biệt, Hà Nội đang đặt mục tiêu phát triển khoảng 120.000 - 135.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2026 - 2030. Nếu mục tiêu này được triển khai đúng tiến độ và đi kèm với các cơ chế hỗ trợ tiếp cận vốn cho người mua, đây sẽ là nguồn cung rất quan trọng, góp phần cải thiện khả năng an cư của người dân đô thị trong những năm tới.

Nói cách khác, 5 năm tới có thể không phải là giai đoạn người dân mua được nhà rẻ hơn, nhưng hoàn toàn có thể là giai đoạn người dân dễ tìm được sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình hơn so với hiện nay.

*Nhiều địa phương như TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng đã xây dựng bảng giá đất mới theo tinh thần tiệm cận giá thị trường. Đây là chủ trương nhằm minh bạch hóa thị trường, nhưng doanh nghiệp cũng lo ngại chi phí đất sẽ tăng lên đáng kể. Theo ông, làm thế nào để quá trình này không dẫn đến việc giá nhà tiếp tục bị đẩy lên và người mua nhà trở thành đối tượng gánh chi phí cuối cùng?

- Xây dựng bảng giá đất tiệm cận giá thị trường là chủ trương đúng nhằm tăng tính minh bạch và giảm tình trạng tồn tại hai mức giá trên thị trường.

Tuy nhiên, nếu chỉ tăng giá đất mà không cải cách các thủ tục đầu tư thì cuối cùng người mua nhà vẫn sẽ là đối tượng phải gánh phần lớn chi phí tăng thêm.

Thực tế hiện nay, nhiều dự án bất động sản mất từ 3 - 5 năm, thậm chí lâu hơn để hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi được triển khai. Khoảng thời gian này tạo ra chi phí tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Do đó, việc điều chỉnh bảng giá đất cần đi kèm với cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án, giảm các chi phí không cần thiết và tăng khả năng tiếp cận vốn. Khi các chi phí này được cắt giảm, tác động từ việc tăng giá đất sẽ được bù đắp phần nào và hạn chế áp lực lên giá bán cuối cùng.

Đừng để đường mở tới đâu, giá đất chạy tới đó

*Thưa ông, hàng loạt dự án hạ tầng lớn đang được triển khai từ vành đai, cao tốc đến đường sắt đô thị. Tuy nhiên thực tế cho thấy cứ mỗi thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng mới xuất hiện thì giá đất khu vực đó lại tăng rất nhanh. Theo ông, làm thế nào để giá trị gia tăng từ hạ tầng không chỉ chảy vào túi giới đầu cơ mà thực sự chuyển hóa thành cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân?

- Hạ tầng luôn là động lực quan trọng tạo ra giá trị mới cho BĐS. Tuy nhiên, thực tế nhiều năm qua cho thấy cứ ở đâu xuất hiện thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng lớn thì giá đất thường tăng rất nhanh, thậm chí tăng trước cả khi dự án được triển khai và gấp nhiều lần tác động thức tế đem lại.

Bởi nguồn cung đô thị chưa theo kịp tốc độ phát triển hạ tầng. Nếu hạ tầng đi trước nhưng nguồn cung nhà ở không được phát triển đồng bộ thì phần lớn giá trị gia tăng sẽ phản ánh vào giá đất thay vì tạo thêm cơ hội an cư cho người dân.

Theo tôi, giải pháp quan trọng nhất là phát triển các khu đô thị mới gắn với hạ tầng giao thông, đặc biệt là mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD). Khi có thêm nguồn cung nhà ở, thương mại, dịch vụ và việc làm được hình thành quanh các tuyến giao thông mới, giá trị từ hạ tầng sẽ được phân bổ rộng hơn cho nền kinh tế thay vì tập trung vào một nhóm nhỏ sở hữu đất.

Bên cạnh đó, cần công khai thông tin quy hoạch, kiểm soát chặt hoạt động đầu cơ và xử lý nghiêm các hành vi tạo sốt đất ảo. Đồng thời nghiên cứu cơ chế thu hồi một phần giá trị gia tăng từ đất đai do đầu tư công mang lại để tái đầu tư cho hạ tầng và nhà ở xã hội.

* Một trong những giải pháp thường được nhắc đến để giảm đầu cơ là đánh thuế bất động sản thứ 2 đối với người sở hữu nhiều bất động sản. Theo ông, nên thiết kế chính sách như thế nào để hạn chế đầu cơ nhưng không làm giảm động lực đầu tư hợp pháp vào thị trường?

- Liên quan đến giải pháp chống đầu cơ, chính sách thuế cần hướng tới việc điều tiết các giao dịch mang tính đầu cơ ngắn hạn/lũng đoạn tài sản thay vì đánh đồng tất cả những người sở hữu nhiều bất động sản.

Nhu cầu đầu tư, tích lũy tài sản và chuẩn bị cho tương lai là nhu cầu chính đáng của người dân. Do đó, việc nghiên cứu áp dụng thuế chuyển nhượng giảm dần theo thời gian nắm giữ có thể là giải pháp phù hợp, vừa hạn chế hoạt động lướt sóng, vừa không làm ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư dài hạn.

Muốn thị trường lớn lên, phải có người ở lại

*Hà Nội hiện đang quyết tâm phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn, theo ông đâu là nút thắt lớn nhất hiện nay và cần cơ chế giải quyết như thế nào?

- Nút thắt lớn nhất hiện nay nằm ở bài toán tài chính.

Trong khi nhà ở cho thuê là mô hình thu hồi vốn rất dài, kéo dài từ 15-30 năm, thì chủ đầu tư vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai ngay từ giai đoạn đầu dự án. Điều này khiến cấu trúc tài chính của dự án trở nên thiếu khả thi, bởi dòng tiền đầu ra phát sinh ngay lập tức trong khi dòng tiền đầu vào lại được thu dần trong nhiều năm.

Với mặt bằng lãi suất thương mại hiện nay, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê khó có thể bù đắp chi phí vốn và chi phí cơ hội của doanh nghiệp. Vì vậy, thay vì chỉ tập trung vào các chính sách ưu đãi truyền thống, cần nghiên cứu cơ chế tài chính linh hoạt hơn đối với tiền sử dụng đất.

Nhà nước có thể cho phép giãn tiến độ nộp tiền đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc cho phép thanh toán tiền đất theo tiến độ khai thác dự án.

Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đủ lớn, chủ đầu tư sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước.

Thậm chí có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chủ đầu tư muốn chuyển sang bán, doanh nghiệp phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai tương ứng mới được phép giao dịch.

Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Chính sách này vừa tạo sự công bằng giữa các loại hình khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê lâu dài.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không phải nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp, mà ở khả năng cung cấp nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.

Tại Mỹ, Đức hay nhiều quốc gia châu Âu, các dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn thường được tài trợ bởi các quỹ hưu trí, quỹ đầu tư quốc gia hoặc các định chế tài chính dài hạn với lãi suất chỉ từ 0-2%/năm và thời hạn vay lên tới 20-30 năm. Trong khi đó, nếu doanh nghiệp phải vay vốn với lãi suất thương mại ở mức 10-12% hoặc cao hơn, rất khó để mô hình nhà ở cho thuê đạt hiệu quả tài chính.

Do đó, thay vì quy định cứng một mức lợi nhuận cố định cho nhà đầu tư, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường. Tỷ suất lợi nhuận hợp lý có thể được xác định trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với một mức bù đắp rủi ro phù hợp.

Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi mặt bằng lãi suất tăng cao, cơ chế này sẽ bảo đảm dự án vẫn duy trì được tính khả thi tài chính.

Đây là cách tiếp cận linh hoạt hơn, giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà, đồng thời tạo nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn.

*Hà Nội đề xuất chuyển đổi nhà ở xã hội thành nhà thương mại nếu sau 12 tháng chủ đầu tư không bán hết căn hộ. Theo ông, cần thiết kế cơ chế nào để tránh việc chính sách bị lợi dụng?

- Đây có thể là giải pháp xử lý trong những trường hợp đặc biệt nhằm tránh lãng phí nguồn lực xã hội và tình trạng dự án bị bỏ trống kéo dài.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, việc chuyển đổi cần được xem là giải pháp cuối cùng. Việt Nam mới hoàn thành khoảng hơn 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025, trong khi nhu cầu thực tế còn lớn hơn rất nhiều.

Do đó, cần đánh giá kỹ nguyên nhân không bán được trước khi cho phép chuyển đổi. Chỉ nên áp dụng với những dự án đã thực hiện đầy đủ quy trình xét duyệt, công bố thông tin và bán hàng nhưng vẫn không có đủ người mua.

Đồng thời, cần quy định rõ cơ chế hoàn trả các ưu đãi đã được hưởng, tránh tình trạng lợi dụng chính sách nhà ở xã hội để hưởng lợi từ việc chuyển đổi sang kinh doanh thương mại.

*Là Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, ông nghĩ gì về vai trò của môi giới bất động sản trong việc minh bạch thị trường bất động sản? Và cơ chế nào để họ có cơ hội để làm nghề chuyên nghiệp nhất, đóng góp vào sự phát triển chung của thị trường?

- Trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc theo hướng minh bạch và chuyên nghiệp hơn, môi giới bất động sản giữ vai trò đặc biệt quan trọng trong việc kết nối cung - cầu và cung cấp thông tin chính xác cho khách hàng.

Hiện nay thị trường có khoảng 300.000 người tham gia hoạt động môi giới bất động sản, nhưng số lượng môi giới có chứng chỉ hành nghề còn khá thấp. Theo khảo sát của VARS, khoảng 89% môi giới chưa có chứng chỉ hoặc chứng chỉ đã hết hiệu lực.

Điều đó cho thấy dư địa rất lớn để nâng cao chất lượng lực lượng môi giới. Muốn thị trường minh bạch thì trước hết đội ngũ môi giới phải được chuẩn hóa về kiến thức, đạo đức nghề nghiệp và trách nhiệm pháp lý.

Trong thời gian tới, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống đào tạo, sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề, xây dựng bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong hoạt động môi giới. Một đội ngũ môi giới chuyên nghiệp không chỉ bảo vệ quyền lợi khách hàng mà còn góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển bền vững.

Xin cảm ơn ông!

Phan Trang