Chung cư chưa bàn giao đã 'xả hàng', chuyên gia cho biết nhiều nhà đầu tư đang mắc kẹt vì đòn bẩy

Nhận nhà, gánh nợ

Trong báo cáo mới đây, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết áp lực điều chỉnh giá đang tập trung tại một số dự án bước vào giai đoạn bàn giao, khi người mua phải thanh toán 45% giá trị hợp đồng còn lại. Để tăng thanh khoản, nhóm mua trong 2023-2024 có xu hướng giảm kỳ vọng lợi nhuận, trong khi những người xuống tiền ở vùng đỉnh cũng phải chấp nhận hạ giá. 

Dữ liệu lịch sử giá trên nền tảng Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá rao bán tại nhiều dự án, phân khu căn hộ đã giảm 8-13% so với đỉnh, như Imperia Sola Park giảm 12,6%, Lumi Hanoi giảm 9,5% và Kepler Land giảm 8,6%... 

Tại chương trình Đi theo dòng tiền trên Kênh Tài chính và Kinh doanh với chủ đề “Sóng thoát hàng chung cư sắp bàn giao”, chia sẻ một câu chuyện thực tế của nhà đầu tư mua căn hộ 1 phòng ngủ tại một đại đô thị phía Đông Hà Nội với giá gần 3 tỷ đồng vào năm 2024, cộng 100 triệu đồng tiền chênh cho đại lý. Chị đã thanh toán khoảng 50% giá trị hợp đồng, đến tháng 9 chị phải đóng tiếp 45%, tương đương gần 1,4 tỷ đồng. Áp lực tài chính khiến chị rao bán suốt 2 tháng qua nhưng chưa tìm được người mua, dù đã qua nhiều môi giới.

Chia sẻ chương trình, ông Tô Anh Hùng, CEO của REFI (Tổ chức đào tạo và nghiên cứu về Tài chính và Đầu tư Bất động sản), thành viên thuộc Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho biết trường hợp trên cho thấy nhiều chủ nhà, nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính khi các dự án mua từ năm 2024 bước vào giai đoạn bàn giao trong năm 2026, đặc biệt từ quý 3, quý 4/2026 và có thể kéo dài sang đầu năm 2027.

Khi bàn giao, các chính sách ân hạn gốc và lãi thường kết thúc. Với bất động sản hình thành trong tương lai, người mua thường chỉ cần thanh toán trước khoảng 15-30%, phần còn lại được ngân hàng hỗ trợ cho vay và bắt đầu trả gốc, lãi khi nhận nhà. Khi khoản vay chuyển sang giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, trong khi lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng hiện lên tới 14-15%/năm, áp lực bắt đầu.

"Chẳng hạn, với căn hộ gần 3 tỷ đồng, nếu người mua đã thanh toán 50% và đến khi bàn giao phải đóng thêm 45%, tương đương gần 1,4 tỷ đồng, riêng tiền lãi ở mức 15%/năm đã hơn 20 triệu đồng/tháng, chưa tính tiền gốc", ông Hùng ví dụ.

“Cho không” để thoát hàng

Tuy nhiên, theo ông Hùng, câu chuyện trên thị trường hiện nay không chỉ dừng ở việc khó bán hoặc khó thoát hàng. Có những chủ nhà nói vui rằng họ đang “cho không” tài sản.

Với 15-30% vốn ban đầu, trong đó mức 30% khá phổ biến, phần còn lại sử dụng đòn bẩy tài chính, khi thị trường giảm giá mạnh, giá trị căn hộ có thể thấp hơn dư nợ ngân hàng, khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng “âm vốn chủ sở hữu” (negative equity). 

Trong trường hợp này, để bán được căn hộ và tất toán khoản vay, chủ nhà có thể phải chấp nhận mất toàn bộ 30% vốn tự có, thay vì tiếp tục nắm giữ một tài sản đang tạo áp lực trả nợ. Mục tiêu quan trọng là tránh để khoản vay chuyển nhóm, phát sinh nợ xấu và ảnh hưởng lịch sử tín dụng.

Tuy nhiên, chuyên gia cũng cho biết cần nhìn kỹ vào cơ chế thanh toán của từng dự án trước khi đánh giá áp lực khoản tiền 45% khi nhận bàn giao. Đối với khoản thanh toán 45% khi nhận bàn giao không áp dụng với tất cả bất động sản, mà phụ thuộc vào loại chủ đầu tư và tiến độ thu tiền theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, lần thanh toán đầu tiên, bao gồm cả tiền đặt cọc, tối đa 30% giá trị hợp đồng. Trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư trong nước được thu tối đa 70%, còn tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tối đa 50%. Khi bàn giao, chủ đầu tư trong nước nếu đã thu 70% chỉ được thu thêm tối đa 25%, trong khi trường hợp chủ đầu tư nước ngoài có thể thu tiếp 45%. 

Ở chiều ngược lại, quy định này cũng cho người mua 2-3 năm để tích lũy vốn. Chẳng hạn, với bất động sản trị giá 5 tỷ đồng và thời gian xây dựng khoảng 3 năm, người mua chỉ thanh toán tối đa 50% trong giai đoạn này, có thêm thời gian chuẩn bị khoản tiền còn lại. Trong khi đó, mua sản phẩm của chủ đầu tư trong nước có thể phải thanh toán tới 70% trước khi bàn giao. 

"Vì vậy, sản phẩm của chủ đầu tư nước ngoài ban đầu có vẻ “dễ thở” hơn về tiến độ thanh toán, nhưng đến khi nhận nhà, việc phải thanh toán một lần 45% có thể tạo áp lực rất lớn. Đây cũng là lý do trên thị trường xuất hiện nhiều trường hợp người mua tại các dự án của chủ đầu tư nước ngoài phải cắt lỗ, nhất là nhóm sử dụng đòn bẩy. 

Ngay cả người mua bằng vốn tự có cũng phải tính toán kỹ khả năng tích lũy và dòng tiền. Nếu không xoay được tiền để nhận bàn giao, người mua có thể chịu phạt theo hợp đồng; quá thời hạn, hợp đồng có thể bị thanh lý và có nguy cơ mất khoản tiền đã thanh toán, trong trường hợp này có thể lên tới 50% giá trị hợp đồng", chuyên gia phân tích. 

Càng giữ, càng lỗ

Một điểm đáng chú ý khác trong báo cáo thị trường tháng 7 của Refi là lợi suất cho thuê, yếu tố quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản. Theo đơn vị này, từ năm 2024 đến nay, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội duy trì ở mức thấp, riêng quý 2/2026 chỉ khoảng 2,32%/năm. 

Trong khi đó, nếu nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy với lãi suất thả nổi khoảng 14%/năm, khoảng cách giữa chi phí vốn và dòng tiền cho thuê lên tới 11,68 điểm phần trăm, chưa tính tiền gốc phải trả. Đây là mức chênh lệch rất lớn và tạo áp lực đáng kể lên dòng tiền. 

Chẳng hạn, với khoản vay 1 tỷ đồng, riêng tiền lãi ở mức 14% đã khoảng 140 triệu đồng/năm; nếu vay 2-3 tỷ đồng, chi phí lãi vay sẽ tăng tương ứng. Đây là một trong những lý do khiến nhiều chủ nhà sau khi nhận bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc và lãi, bắt đầu cân nhắc bán tài sản. 

"Nếu tiếp tục giữ căn hộ để cho thuê trong khi lợi suất chỉ khoảng 2,3%, phần chênh lệch lớn giữa tiền thuê nhận được và tiền lãi ngân hàng sẽ trở thành khoản chi phí mà nhà đầu tư phải tự gánh. Vì vậy, khi bước vào giai đoạn trả nợ sau bàn giao, nhiều nhà đầu tư có xu hướng tìm cách bán tài sản để tránh phải tiếp tục chịu khoản lãi hàng tháng. Đây là một yếu tố cần được nhìn nhận khi đánh giá áp lực bán trên thị trường hiện nay", ông Hùng nhấn mạnh. 

Phan Trang