Chung cư mới ở Hà Nội: Càng ra hàng, giá càng cao, xuất hiện dự án chạm ngưỡng 300 triệu đồng/m2

Sau giai đoạn tăng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Theo dữ liệu của Savills, trong quý I/2025, giá bán căn hộ chung cư mới ở Hà Nội trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý. Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý. Sang đến quý 2, giá bán sơ cấp trung bình đã chạm mốc 91 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước.

Theo khảo sát thực tế, gần đây, Hà Nội liên tục có thêm nhiều dự án chung cư mới mở bán. Trong đó, mức giá là điều khiến nhiều người “choáng váng”.

Đầu tháng 7, dự án chung cư Long Biên Central tại quận Long Biên cũ (nay thuộc phường Việt Hưng) được khởi động với giá rumor (thăm dò thị trường) 115-130 triệu đồng/m2, trung bình giá bán 118 triệu đồng/m2. Mức giá này chưa gồm 10% thuế giá trị gia tăng (VAT) và 2% kinh phí bảo trì. Dự án có 2 tòa cao 12 tầng với tổng số 422 căn do chủ đầu tư Taseco Land phát triển. Đây là dự án chung cư đầu tiên có mức giá bán sơ cấp vượt 100 triệu đồng/m2 trên địa bàn Long Biên, cao nhất từ trước đến nay.

Cũng vừa ra mắt hồi đầu tháng 7 và đang nhận booking, dự án Sun Feliza Cầu Giấy nằm ở ngã tư Phạm Hùng - Xuân Thủy - Trần Quốc Vượng (nay phường Cầu Giấy) của chủ đầu tư Sun Group chào bán với mức giá dao động 140-200 triệu đồng/m2. Đây cũng là mức giá kỷ lục của chung cư sơ cấp trên địa bàn quận Cầu Giấy cũ. Dự án có quy mô 2,5ha được xây dựng 5 tòa tháp (gồm 1 tòa tháp văn phòng và 4 tháp căn hộ) cung cấp 1.667 căn hộ đa dạng từ Studio đến 4 phòng ngủ.

Còn trong tháng 6, dự án The Matrix Premium của chủ đầu tư MIK Group nằm trên đường Lê Quang Đạo - Mễ Trì, nay thuộc phường Từ Liêm cũng đang được mở bán với mức giá khoảng 130-150 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT và phí bảo trì. Ở giai đoạn mở bán trước, giá dự án này được chào bán ở mức 90-120 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, dự án Noble Crystal Tây Hồ, nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra do Sunshine Group làm chủ đầu tư, đang ghi nhận mức giá sơ cấp từ 188 - 330 triệu đồng/m2. Đây là dự án có mức giá cao nhất trên thị trường căn hộ hiện nay.

Tiếp đến, dự án The Nelson Private Residences tại 29 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình (cũ) của chủ đầu tư HD Mon Holdings và Indochina Capital hợp tác phát triển. Theo khảo sát, giá các căn hộ tại The Nelson Private Residence đang có mức giá từ 135 – 170 triệu đồng/m2, khoảng 8,8 tỷ đồng đến 14 tỷ đồng/căn hộ.

Một dự án đang mở bán khác là Endless Skyline West Lake của chủ đầu tư Công ty Cổ phần Nam Hưng. Quy mô dự án gồm 1 tòa tháp cao 27 tầng nổi, 4 tầng hầm, trong đó có 150 căn hộ thương mại. Hiện giá bán căn hộ tại Endless Skyline West Lake đang trong khoảng 100 - 180 triệu đồng/m2. Về tiến độ, dự án này đã cất nóc từ giữa năm 2024, dự kiến bàn giao căn hộ trong năm nay.

Tiếp tục trong danh sách chung cư có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 kể đến dự án Hausman Premium Residence của FLC nằm trong Khu đô thị FLC Premier Parc, nay là phường Đại Mỗ có mức giá 100 - 120 triệu đồng/m2. Dự án sẽ cung cấp 410 căn.

Bên cạnh những dự án thuộc “câu lạc bộ” có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, thị trường Hà Nội còn ghi nhận một số dự án có mức giá từ 60-90 triệu đồng/m2, xấp xỉ 100 triệu đồng/m2.

Đơn cử, tại phường Đống Đa, dự án The Ninety Complex, nằm ở mặt đường Láng đang được rao từ 89 – 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đây là loại hình căn hộ dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 năm. Dự án do Công ty TNHH Điện tử Ánh Sao làm chủ đầu tư, còn đơn vị phát triển là Rox Living.

Tại phường Hà Đông, dự án Kepler Land do Công ty TSQ Việt Nam (thuộc Tập đoàn TSQ Finance Ba Lan) làm chủ đầu tư. Giá căn hộ tại dự án này ở khoảng 80-90 triệu đồng/m2.

Hay dự án The Charm An Hưng cũng đang chạy các chiến dịch quảng bá rầm rộ. Giá chào bán ở khoảng 70 - 75 triệu đồng/m2. Cả hai dự án trên đều từng trải qua một giai đoạn “đắp chiếu” trước khi “hồi sinh” vào đầu năm nay.

Tại phường Hoàng Mai, dự án Galia Hanoi cũng vừa được ra mắt sau hơn một thập kỷ “đứng hình”. Mức giá được chủ đầu tư Tân Á Đại Thành - Meyland công bố là 82 triệu đồng/m2. Dự án cung cấp 798 căn hộ ra thị trường.

Cũng tại phường này, dự án Hà Nội Melody Residences từng được mở bán cách đây 2 năm với giá giá 45 - 50 triệu đồng/m2, sau thời gian đình trệ hiện giá bán đã lên tới 68 - 75 triệu đồng/m2.

Tại xã Thanh Trì, “ông lớn” Tân Hoàng Minh ra mắt dự án Greenera Southmark Premium với giá bán dự kiến lên tới 80 triệu đồng/m2. Dự án sẽ cung cấp cho thị trường 830 căn hộ.

Cũng tại xã này, dự án chung cư Bluegem Tower của chủ đầu tư Nam Đại Phong có mức giá khoảng 60 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, các khu vực như Đông Anh và Gia Lâm, nơi được xem là vùng ven cũng đang ghi nhận một số dự án có giá bán 60-120 triệu đồng/m2 tại các đại đô thị như Vinhomes Global Gate (Đông Anh) và Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm).

Cụ thể, tại Gia Lâm, theo ghi nhận, khu đô thị Vinhomes Ocean Park 1 cung cấp nguồn cung mới nhờ một số phân khu ra hàng như The Senique Hanoi có giá 65-89 triệu đồng/m2, phân khu The Paris với mức giá 60 - 72 triệu đồng/m2; phân khu The Lake do Masterise triển khai có giá bán dự kiến khoảng 70 triệu đồng/m2 còn căn hộ ở phân khu The London có giá dao động 65-71 triệu đồng/m2.

Tại xã Đông Anh, phân khu Masteri Grand Avenue của chủ đầu tư Masterise Homes nằm trong khu đô thị Vinhomes Global Gate có giá bán từ 90 - 120 triệu đồng/m2. Còn phân khu Imperia Signature Cổ Loa của chủ đầu tư MIK Group có giá bán: 87 - 115 triệu đồng/m2.

Hay tại khu đô thị Vinhomes Smart City, nguồn cung mới ghi nhận đến từ phân khu The Victoria của chủ đầu tư MIK Group. Căn hộ ở phân khu này có giá dao động từ 72-89 triệu đồng/m2.

Trước diễn biến giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguyên nhân cơ bản khiến giá căn hộ ngày càng neo ở mức cao do cung ít, cầu nhiều.

“Tại một thành phố chục triệu dân, mỗi năm có hàng vạn nhu cầu về nhà ở mới, trong khi số lượng sản phẩm tung ra thị trường lèo tèo, chỉ đạt vài nghìn. Rõ ràng, đây là một thị trường khan hiếm khiến áp lực tăng giá là tất yếu. Do là hàng hiếm nên người bán có quyền tăng giá cao”, ông Đính chia sẻ.

Thêm vào đó, ông Đính cho biết, chi phí đầu vào để phát triển bất động sản cũng tăng mạnh, trong đó có tiền thuê đất/sử dụng đất, đền bù – giải phóng mặt bằng chi phí tài chính, vật liệu xây dựng, đầu tư xây dựng… Những yếu tố này đẩy giá thành sản phẩm lên cao.

“Hiện Nhà nước đang nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai 2024, trong đó sẽ điều chỉnh cách tính và áp giá đất sao cho hợp lý hơn”, ông Đính cho biết.

Mặc dù giá cao nhưng tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 63%. Ông Đính nói: “Đây là tỷ lệ hấp thụ ấn tượng trong bối cảnh giá cao như hiện nay. Điều này cho thấy sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu đang khiến thị trường méo mó”.

Dự báo về diễn biến giá trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, nếu không có giải pháp điều chỉnh kịp thời, giá chung cư Hà Nội vẫn có xu hướng tăng. Chỉ khi nguồn cung được cải thiện và các chi phí, chính sách của Nhà nước được điều tiết hợp lý, giá mới có cơ hội giảm. Còn nếu không, việc giảm giá sẽ rất khó xảy ra.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định thị trường căn hộ Hà Nội, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn cung dự án mới tại khu vực từ vành đai 3 trở vào nội đô ngày càng khan hiếm.

Theo bà Hằng, phần lớn nguồn cung mở bán trong thời gian gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp đến từ các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý minh bạch, chất lượng thi công tốt và tọa lạc tại những vị trí thuận lợi.

Đơn cử như các dự án ở khu vực Tây Hồ Tây như Celestine hay K8H1 đều ghi nhận mức giá khởi điểm từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Cùng lúc đó, tại các đại đô thị như Vinhomes Smart City hay Vinhomes Ocean Park, hàng tồn cũng đang dần cạn kiệt, góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao.

Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, trước đây, mức giá trên 100 triệu đồng/m2 chủ yếu gắn với các dự án sở hữu vị trí đắc địa trong khu vực nội đô. Thế nhưng hiện nay các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, dao động từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên 80,9 - 130,5 triệu đồng/m2.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Hiện nay các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, dao động từ 80 triệu đến hơn 100 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên 80,9 - 130,5 triệu đồng/m2.

Theo đánh giá của ông David Jackson, các chủ đầu tư có quỹ đất sẵn sẽ cân nhắc đến các yếu tố giá đất, chi phí xây dựng và nhân công ngày càng tăng mà ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp để tối ưu biên lợi nhuận. Khả năng giá sơ cấp đổi chiều giảm khó có thể xảy ra, thị trường dự kiến sẽ tiếp tục duy trì xu hướng giá cao trong ngắn và trung hạn.

Phương Hoàng