Chuyên gia: Doanh nghiệp bán bất động sản nghỉ dưỡng cần kiểm toán, công khai tài chính để nhà đầu tư giám sát

Cần có cơ chế tài chính minh bạch

Tại phiên thảo luận “Rõ lực đẩy - Thông điểm nghẽn” trong khuôn khổ Hội thảo “Thị trường Bất động sản du lịch 2026: Kênh lưu trú dòng tiền” hôm 23/6, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ, Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách nông nghiệp và môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) nhận định các nút thắt pháp lý từng khiến phân khúc condotel, biệt thự du lịch và căn hộ nghỉ dưỡng gặp khó trong nhiều năm qua đã cơ bản được xử lý. 

Vì vậy, vấn đề đáng quan tâm hiện nay không còn là hành lang pháp lý, mà là việc khôi phục niềm tin và tâm lý sẵn sàng xuống tiền của nhà đầu tư.

Ông Thọ cho biết, những đại án liên quan mô hình sở hữu kỳ nghỉ (timeshare) vừa bị khởi tố bộc lộ khoảng trống về khung pháp lý riêng cho loại hình này.

Thực tế, nhiều dự án sau khi bán sản phẩm cho khách hàng tiếp tục thu các khoản phí vận hành, phí quản lý với mức khá cao. Trong khi đó, cơ chế xác định chi phí, phân chia doanh thu hay lợi nhuận lại chưa thực sự minh bạch.

"Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản nghỉ dưỡng nhưng không nắm được chi phí vận hành thực tế là bao nhiêu, việc phân bổ nguồn thu có hợp lý hay không, hay chủ đầu tư tự quyết định toàn bộ", ông Thọ cho biết.

Theo chuyên gia, bất động sản nghỉ dưỡng có nhiều điểm tương đồng với mô hình sở hữu chung trong nhà chung cư. Vì vậy, cần có cơ chế kiểm toán bắt buộc, công khai báo cáo tài chính, báo cáo chi phí vận hành và tạo điều kiện để các nhà đầu tư tham gia giám sát hoạt động của dự án.

Ở nhiều quốc gia, mô hình timeshare hoặc chia sẻ sở hữu được tổ chức thông qua các quỹ đầu tư hoặc cơ chế quản trị chuyên nghiệp. Nhà đầu tư được tiếp cận đầy đủ thông tin tài chính và có quyền giám sát tương tự cổ đông trong doanh nghiệp.

"Đã là sở hữu chung thì phải công khai, minh bạch. Nếu để chủ đầu tư toàn quyền quyết định, rất dễ phát sinh xung đột lợi ích và rủi ro cho nhà đầu tư thứ cấp", ông Thọ nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, một trong những băn khoăn khác của nhà đầu tư là thời hạn sử dụng đất và tuổi thọ thực tế của tài sản.

Theo quy định hiện hành, các dự án bất động sản du lịch được sử dụng đất có thời hạn từ 50-70 năm. Trong khi đó, nhiều công trình nghỉ dưỡng có thể tồn tại và khai thác hàng trăm năm nếu được vận hành tốt. Điều này khiến không ít nhà đầu tư băn khoăn khi xuống tiền cho tài sản này.

Ông Thọ cho rằng, về lâu dài, Việt Nam có thể nghiên cứu phân loại bất động sản du lịch thành hai nhóm: sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn, giống nhiều quốc gia trên thế giới. Đồng thời, cần sử dụng các công cụ thuế để điều tiết thị trường thay vì chỉ dựa vào cơ chế thời hạn sử dụng đất như hiện nay.

Xem xét quản lý mô hình huy động vốn bất động sản như chứng khoán

Một đề xuất đáng chú ý được PGS.TS Nguyễn Đình Thọ đưa ra là nghiên cứu cơ chế quản lý hoạt động huy động vốn trong lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng theo hướng tiệm cận với thị trường chứng khoán.

Theo ông, nhiều dự án condotel trên thực tế mang đặc điểm của một hình thức huy động vốn nhiều hơn là giao dịch mua bán bất động sản thông thường. Nhà đầu tư tham gia dự án không chỉ nhằm sở hữu tài sản mà còn kỳ vọng thu được lợi nhuận từ hoạt động vận hành, khai thác trong tương lai.

Tuy nhiên, các yêu cầu về công bố thông tin, quản trị và giám sát đối với loại hình này hiện vẫn chưa phản ánh đầy đủ bản chất đầu tư của nó. Từ đó, ông đề xuất nghiên cứu áp dụng mô hình quỹ đầu tư hoặc những cấu trúc tài chính có tính chất tương đồng nhằm quản lý hiệu quả hơn hoạt động huy động vốn trong bất động sản nghỉ dưỡng.

"Khi nhà đầu tư tham gia vào một dự án nghỉ dưỡng, họ có thể được xem như những cổ đông. Nếu dự án có 100 nhà đầu tư thì cũng giống như một doanh nghiệp có 100 cổ đông. Khi đó cần có báo cáo tài chính, báo cáo kiểm toán và cơ chế công khai thông tin tương tự thị trường chứng khoán", ông Thọ đề xuất.

Ông cho rằng đây là cách tiếp cận giúp bảo vệ nhà đầu tư và những doanh nghiệp làm ăn chân chính, tránh tình trạng bị đánh đồng với các hành vi lừa đảo.

Phan Trang