Có nên bỏ hàng tỷ đồng để mua căn hộ tập thể ở nội thành Hà Nội?

Không thể phủ nhận lợi thế lớn nhất của nhà tập thể cũ là vị trí. Phần lớn các khu tập thể được xây dựng từ thập niên 60–90 thế kỷ trước, nằm tại các quận nội thành như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy… – những nơi có hạ tầng hoàn chỉnh, gần trung tâm hành chính – giáo dục – y tế. So với việc mua căn hộ mới ở vùng ven, lựa chọn nhà cũ giúp người mua tiết kiệm đáng kể thời gian di chuyển, hưởng tiện ích đô thị sẵn có.

Về giá, mức chênh lệch giữa nhà tập thể cũ và căn hộ mới có thể lên đến 20–40%, tùy vị trí và hiện trạng. Vì thế, với những người mua để ở thực, ngân sách hạn hẹp nhưng vẫn muốn bám trụ nội thành, nhà tập thể trở thành phương án "dễ thở" hơn. Tuy vậy, cái "rẻ" này thường đi kèm với một số vấn đề rủi ro.

Dưới đây là một số lưu ý khi mua căn hộ tập thể:

Pháp lý

Rủi ro lớn nhất khi mua nhà tập thể cũ nằm ở pháp lý. Nhiều căn hộ được xây dựng trong giai đoạn Nhà nước quản lý nhà ở theo chế độ bao cấp, nên việc chuyển đổi sang sở hữu tư nhân diễn ra không đồng bộ. Không ít căn hộ đến nay vẫn chưa hoàn tất thủ tục pháp lý, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Đặc biệt, tình trạng cơi nới phổ biến trong các khu tập thể cũ càng khiến pháp lý trở nên phức tạp. Ban công được "hô biến" thành phòng ngủ, hành lang chung bị lấn chiếm, nhà vệ sinh lắp thêm… Những phần diện tích này có thể giúp căn hộ rộng rãi hơn khi sử dụng, nhưng về mặt pháp lý, không được công nhận. Khi có tranh chấp hoặc thu hồi để cải tạo, người mua rất dễ "mất trắng" phần diện tích đã bỏ tiền ra mua.

Giấy viết tay, vi bằng, hợp đồng mua bán không công chứng… vẫn xuất hiện trong giao dịch loại hình này và là "bẫy" pháp lý điển hình. Khi xảy ra tranh chấp, người mua thường rơi vào thế yếu vì không đủ căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi.

Xuống cấp

Bên cạnh pháp lý, hiện trạng xuống cấp của nhà tập thể cũ cũng là rủi ro không thể xem nhẹ. Phần lớn công trình đã vượt xa tuổi thọ thiết kế ban đầu. Hệ thống điện, nước, thoát nước, chống thấm, phòng cháy chữa cháy – nếu không được cải tạo bài bản – đều tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Nhiều tòa không có thang máy, phòng cháy chữa cháy không đạt chuẩn, hành lang hẹp, dây điện chằng chịt, tường ẩm mốc, trần nứt… Những vấn đề này không chỉ gây bất tiện mà còn đặt cư dân trước rủi ro cháy nổ, chập điện, sập đổ kết cấu. Đáng lưu ý, chi phí sửa chữa, cải tạo một căn nhà cũ nếu làm đúng kỹ thuật có thể lên đến hàng trăm triệu đồng – con số không hề nhỏ so với giá trị ban đầu của căn hộ.

Quy hoạch

Nhà tập thể cũ tại Hà Nội đang nằm trong diện được ưu tiên cải tạo, xây dựng lại. Về lý thuyết, đây có thể là cơ hội cho người mua đón đầu giá trị chuyển đổi. Nhưng thực tế lại không đơn giản.

Việc cải tạo chung cư cũ phụ thuộc vào nhiều yếu tố: sự đồng thuận của cư dân, năng lực chủ đầu tư, phương án bồi thường, tái định cư… Nhiều dự án treo hàng chục năm chưa thể triển khai. Trong thời gian chờ đợi, cư dân phải sống trong điều kiện xuống cấp, không thể cải tạo vì "vướng quy hoạch", cũng không thể chuyển đi.

Không những vậy, mức bồi thường khi cải tạo lại phụ thuộc hoàn toàn vào diện tích hợp pháp. Những phần cơi nới bị coi là xây dựng trái phép sẽ không được tính. Người mua nhà "trông" vào khả năng đền bù cao nhưng không lường trước rủi ro này rất dễ thất vọng.

Nhà tập thể cũ ở Hà Nội là phân khúc có "điểm sáng" về vị trí và giá trị sử dụng, nhưng cũng là "mỏ rủi ro" nếu người mua thiếu hiểu biết. Pháp lý rõ ràng, kiểm tra kỹ hiện trạng, hiểu quy hoạch và chuẩn bị tài chính cho cải tạo là những điều bắt buộc.

Người mua cũng cần cân nhắc mcuj tiêu là mua để ở hay mua để đầu tư là hai chiến lược hoàn toàn khác nhau khi tiếp cận nhà tập thể cũ. Với người mua để ở, yếu tố cần đặt lên hàng đầu là pháp lý rõ ràng, kết cấu an toàn và chi phí cải tạo hợp lý. Nếu căn hộ có sổ đỏ hợp pháp, không cơi nới trái phép, tòa nhà còn đảm bảo chất lượng, đây có thể là lựa chọn phù hợp.

Ngược lại, với nhà đầu tư, việc "đón sóng" cải tạo đòi hỏi kiến thức pháp lý, nắm quy hoạch và khả năng chịu rủi ro cao. Đầu tư theo tin đồn hoặc phong trào có thể khiến dòng tiền bị chôn vốn dài hạn.

Mai Anh